Статья 13. Выдел земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

Участник долевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для создания и расширения личного подсобного хозяйства и крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду. Для выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения участник долевой собственности обязан известить о намерении выделить земельный участок в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка и размера компенсации остальным участникам долевой собственности в случаях, установленных настоящей статьей.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Размеры и местоположение выделяемого земельного участка должно соответствовать требованиям, установленным пунктом 1 статьи 4 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

В случае, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади, участник долевой собственности, осуществляющий выдел земельного участка, обязан выплатить компенсацию остальным участникам долевой собственности после выдела земельного участка.

Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площадей.

В случае, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу площади ниже рыночной стоимости оставшегося после выделения земельного участка, соответствующая компенсация выплачивается участнику долевой собственности, осуществившему выдел земельного участка.

(абзац введен Федеральным законом от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

В случае, если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, не поступят возражения от участников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации в случаях, установленных настоящей статьей, считается согласованным.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством Российской Федерации.

В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации рассматриваются в суде.

3. Неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальным образованием по правилам, установленным настоящей статьей.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на указанный земельный участок в случае, если участник или участники долевой собственности неизвестны, либо в случае, если участник или участники долевой собственности известны, о прекращении права собственности участника или участников долевой собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на указанный земельный участок.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Комментарий

1. Комментируемая статья предоставляет право участнику долевой собственности по своему усмотрению требовать выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности. При этом участник долевой собственности не связан обязательством представлять какие либо обоснования другим участникам долевой собственности о причинах, побудивших его это сделать, и сообщать им о способах последующего распоряжения своим земельным участком.

Федеральным законом от 07.07.2003 № 113-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О обороте земель сельскохозяйственного назначения" сделано очень принципиальное уточнение - требовать выдела земельного участка в счет земельной доли можно только для создания и расширения личного подсобного хозяйства и крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи выделенного земельного участка в аренду. Таким образом, остальные сделки (продажа, дарение, обмен, внесение в уставный (складочный) капитал юридического лица, передача на условиях договора ренты и пожизненного содержания с иждивением, завещание) должны осуществляться без выдела земельного участка в счет земельной доли.

Выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности - это переход части земельного участка, находящегося в общей собственности, в собственность участника долевой собственности и прекращение для этого лица права на долю в общей собственности. Выделенный земельный участок в счет доли в праве общей собственности (новый сформированный земельный участок) подлежит государственному кадастровому учету в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2000 № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".

При этом надо иметь ввиду, что в соответствии с пунктом 1 статьи 4 комментируемого Федерального закона не допускается образование новых земельных участков, размеры которых меньше чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве.

В случае если выдел земельного участка в счет земельной доли невозможен по причине нарушения установленных минимальных размеров земельных участков (то есть не допускается законом), участник долевой собственности имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3 статьи 252 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками или выделена доля одного из них по соглашению между ними, а в случае недостижения соглашения - в судебном порядке.

Данное правило гражданского законодательства детализировано в комментируемой статье.

Для выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности участник долевой собственности обязан известить о намерении выделить свою долю в письменной форме остальных участников долевой собственности (как требует статья 252 Гражданского кодекса РФ), или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка и размера компенсации, которую он обязан выплатить остальным участникам долевой собственности в случаях, когда рыночная стоимость единицы площади выделяемого земельного участка превышает рыночную стоимость единицы площади оставшегося после выдела земельного участка. Такое опубликование позволяет считать, что остальные участники общей собственности извещены о предстоящем выделе земельного участка в счет доли в праве общей собственности.

2. В случае если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования соответствующего сообщения от участников долевой собственности не поступят возражения (возражения направляются заявителю и в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству, который контролирует соблюдение требований статьи 252 Гражданского кодекса РФ), то предложение о местоположении земельного участка и размере предлагаемой в установленных случаях компенсации считается согласованным. Можно подать заявку в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству о проведении кадастрового учета земельного участка, формировании земельного участка, проведения межевания земель и удостоверении плана земельного участка.

Если поступит хотя бы одно возражение, то споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством РФ (до сих пор не установлен).

В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации рассматриваются в суде.

Можно также воспользоваться нормой статьи 14 настоящего Федерального закона и собрать общее собрание, на котором будет принято решение о местонахождении земельного массива, в границах которого в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей.

После выделения земельного участка, постановки его на государственный кадастровый учет, получения выписки из государственного земельного кадастра и удостоверения районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству плана земельного участка необходимо осуществить государственную регистрацию прав на этот земельный участок в регистрационной палате.

Право собственности на выделенный земельный участок возникает с момента государственной регистрации земельного участка, прошедшего кадастровый учет.

3. В пункте 3 комментируемой статьи установлено, что неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка может быть выделена в самостоятельный земельный участок по инициативе субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования.

Принудительное изъятие и прекращение прав на этот выделенный земельный участок осуществляется в порядке, установленном ст.6 рассматриваемого Федерального закона.

Статья 14. Особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности (в ред. Федерального закона от 07.07.2003 № 113-ФЗ)

Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, а также о местоположении его части, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет доли в праве общей собственности на земельный участок, принимается общим собранием участников долевой собственности. Уведомление участников долевой собственности о предстоящем собрании проводится не менее чем за месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку и (или) путем опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.

В случае, если согласие участников долевой собственности на совершение указанной сделки не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие с совершением указанной сделки, вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей с соблюдением правил, установленных статьей 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

(п. 2 введен Федеральным законом от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Комментарий

1. Федеральный закон от 07.07.2003 № 113-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" дополнил комментируемую статью порядком распоряжения земельным участком, находящемся в долевой собственности, а также предоставил общему собранию участников долевой собственности право принимать решение о местонахождении земельного массива, в границах которого в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей.

В соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящемся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Данное правило Гражданского кодекса РФ распространяется в отношении порядка владения и пользования земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, находящимися в долевой собственности только в случае, если участников общей собственности не более пяти (абзац третий пункта 1 статьи 12 комментируемого Федерального закона).

Если участников общей собственности более пяти, то применяются особенности, установленные рассматриваемой статьей.

2. Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящемся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности, а не по соглашению всех ее участников, как это предусмотрено статьей 247 Гражданского кодекса РФ.

Уведомление участников долевой собственности о предстоящем собрании проводится не менее чем за месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку и (или) путем опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности.

Устанавливая такие особенности законодатель исходил из практики применения правил статьи 247 Гражданского кодекса РФ, которые позволяли блокировать любые соглашения участников долевой собственности при наличии возражения хотя бы одного из них.

Кроме того, нельзя игнорировать сложившуюся ситуацию, когда в ходе приватизации сельскохозяйственных угодий земельный участок в ряде случаев передавался в общую собственность трем и более тысячам участникам долевой собственности.

Собрать такое количество участников долевой собственности для принятия решения по вопросам владения и пользования земельным участком, находящемся в долевой собственности, невозможно даже теоретически, так как около половины из них за прошедшие после приватизации земель десять лет утратили связь с сельскохозяйственным производством, вышли на пенсию, сменили место жительства, передали свою долю по наследству и т.д.

Таким образом, принятая правовая норма разблокировала непреодолимое препятствие законодательства в вопросах принятия решений по владению и пользованию земельным участком, находящемся в долевой собственности.

Разблокировано непреодолимое препятствие законодательства и в вопросах принятия решений по распоряжению земельным участком, находящимся в долевой собственности. В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение таким земельным участком осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности, а если такого соглашения не достигнуто, то нельзя этот вопрос решить даже в судебном порядке.

Теперь же в соответствии с пунктом 2 комментируемой статьи в случаях, если согласие участников долевой собственности на совершение сделки с земельным участком, находящемся в долевой собственности, не достигнуто, то та часть участников долевой собственности, которая выразила несогласие с совершением сделки, вправе выделить земельный участок в счет своих долей и распоряжаться им по своему усмотрению