Глава IV. Переходные и заключительные положения

Статья 15. Понятие земельной доли

Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Комментарий

1. В пункте 5 статьи 79 Земельного кодекса РФ применен термин "земельные доли, возникшие в результате приватизации сельскохозяйственных угодий". Однако в статье 6 этого Кодекса при перечислении объектов земельных отношений "земельные доли" не названы.

Нет данного термина и в Гражданском кодексе РФ, хотя в указах Президента РФ и постановлениях Правительства РФ, принятых по вопросам реорганизации и приватизации предприятий агропромышленного комплекса, применяется понятие "земельная доля".

2. Анализ правоотношений, возникших при приватизации сельскохозяйственных угодий в ходе реорганизации сельскохозяйственных организаций, позволяет сделать вывод, что земельная доля соответствует понятию доли в праве общей собственности, которое содержится в статье 244 Гражданского кодекса РФ.

Понятие земельной доли, приведенное в статье 15 комментируемого Федерального закона, устраняет имевшуюся коллизию между земельным и гражданским законодательством по данному вопросу.

3. Комментируемая статья определяет, что земельные доли были получены гражданами при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона. Однако Федеральный закон от 07.07.2003 № 113-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" допускает образование новых земельных долей в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации (третий и четвертый абзацы пункта 4 статьи 10 комментируемого Федерального закона). Речь идет о сельскохозяйственных угодьях в тринадцати субъектах Российской Федерации, в которых, основываясь на результатах местных референдумов, не была осуществлена передача этих сельскохозяйственных угодий в общую долевую собственность граждан, а также о сельскохозяйственных угодьях опытно-производственных хозяйств, учебных хозяйств, госплемзаводов и других сельскохозяйственных организаций, приватизация земель в которых была запрещена до вступления в силу настоящего Федерального закона.

При этом надо иметь ввиду, что субъект Российской Федерации, принимая такой закон, вправе установить случаи предоставления земельных долей гражданам бесплатно, а также установить случаи предоставления земельных участков из фонда перераспределения земель в собственность граждан и юридических лиц на безвозмездной основе.

В силу положения пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ данная норма комментируемого Федерального закона имеет приоритет перед нормами статей 1 и 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которым безвозмездная приватизация имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, не допускается. В данном случае необходимо руководствоваться положениями пункта 4 статьи 10 комментируемого Федерального закона.

Статья 16. Регулирование отношений, связанных с договорами аренды земельных долей, заключенными до вступления в силу настоящего Федерального закона

Договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу настоящего Федерального закона, должны быть приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 9 настоящего Федерального закона в течение двух лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В случае, если указанные в пункте 1 настоящей статьи договоры аренды земельных долей в течение двух лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона не приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, к таким договорам применяются правила договоров доверительного управления имуществом. Регистрация таких договоров не требуется.

Комментарий

1. Комментируемая статья обязывает арендодателей и арендаторов земельных долей привести в течение двух лет договоры аренды земельных долей, заключенных до вступления в силу федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в соответствие с правилами Гражданского кодекса РФ и пункта 2 статьи 9 рассматриваемого Федерального закона.

Такие договора аренды земельных долей без определения границ земельного участка, находящегося в общей долевой собственности граждан, заключались в соответствии с постановлением Правительства РФ от 01.02.1995 № 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" (утратило силу в соответствии с постановлением Правительства РФ от 20.12.2002 № 912 в связи с вступлением в силу комментируемого Федерального закона) и подготовленным по распоряжению Правительства РФ от 01.05.1996 № 698-р Роскомземом 16.05.96 Примерным договором аренды земельной доли.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Для государственной регистрации договора аренды в соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" необходимым условием является приложение к договору аренды земельного участка плана этого земельного участка.

Таким образом, в аренду может быть передан только земельный участок, границы которого определены на местности и удостоверены в установленном порядке, но не земельная доля (доля в праве общей собственности), не имеющая границ на местности.

Комментируемый Федеральный закон (пункт 2 статьи 9) допускает передачу в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения целиком без предварительного выдела из него нескольких самостоятельных земельных участков в счет каждой земельной доли. В этом случае договор аренды с множественностью лиц со стороны арендодателя заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему всеми другими участниками долевой собственности.

2. Если в течение двух лет договоры аренды земельных долей не будут приведены в соответствие с перечисленными правилами законодательства, то к таким договорам будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом.

В соответствии со статьей 1013 Гражданского кодекса РФ объектами доверительного управления могут быть большинство объектов гражданских прав, перечисленных в статье 128 этого Кодекса, в том числе и имущественные права, например, право на земельную долю. Данная правовая норма отражена также в абзаце втором пункта 1 статьи 12 рассматриваемого Федерального закона, где установлено, что участник долевой собственности вправе передать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в доверительное управление.

Комментируемая статья предложила наиболее приемлемый способ перехода от несоответствующих законодательству договоров аренды земельных долей (без признания их недействительными) путем изменения предмета этих договоров на предмет договоров доверительного управления.

Изменение и расторжение любого договора в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Следовательно, изменение договора аренды земельных долей, несоответствующих законодательству, может быть осуществлено в силу федерального закона.

Рассматриваемая статья предусматривает изменение отношений, возникших из договоров аренды земельных долей, не соответствующих законодательству, на отношения договоров доверительного управления земельными долями, что соответствует законодательству. При этом установлено, что перезаключения и регистрации таких договоров не требуется.

Очевидно, это означает, что арендодатель приобретает права и обязанности учредителя доверительного управления, а арендатор - права и обязанности доверительного управляющего, установленные Гражданским кодексом РФ. Арендная плата, установленная договором аренды земельных долей, видимо, в этом случае будет считаться выгодой по договору доверительного управления.