Статья 17. Определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Участники долевой собственности, получившие при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обязаны обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства.

Комментарий

1. Установленная в комментируемой статье обязанность участников долевой собственности обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обусловлена рядом причин.

Во-первых, для того, чтобы совершить любую сделку с земельной долей необходимо пройти государственную перерегистрацию прав на эту земельную долю. Как уже отмечалось в пункте 1 комментариев к статье 12 рассматриваемого Федерального закона для перерегистрации ранее выданных свидетельств о праве собственности на земельную долю или выписок из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, каждый собственник земельной доли (группа собственников или все собственники) обязаны представить один раз в регистрационную палату план земельного участка, переданного в общую долевую собственность граждан при реорганизации (приватизации) сельскохозяйственных организаций.

Во-вторых, в ходе реорганизации колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий их общее количество увеличилось с 24 тыс. штук до 36 тыс. штук, соответственно, появились и новые границы землепользований этих юридических лиц.

В-третьих, в ходе приватизации сельскохозяйственных угодий, ранее закрепленных за колхозами, совхозами и другими сельскохозяйственными предприятиями на праве постоянного (бессрочного) пользования, часть этих угодий без определения их границ осталась в государственной собственности в фонде перераспределения земель.

В-четвертых, несельскохозяйственные угодья (земли под древесно-кустарниковой растительностью, дорогами, зданиями, сооружениями, строениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, водой, болотами и другие) из земель сельскохозяйственного назначения приватизации не подлежали и остались закрепленными за сельскохозяйственными организациями без определения их границ на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В-пятых, часть земельных долей осталась невостребованной (заявлений от граждан на получение свидетельств на право собственности на земельные доли не поступило), а границы этих земельных долей не определены.

2. В соответствии с указом Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 07.03.1996 № 337 и постановлением Правительства РФ "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" от 29.12.1991 № 86 органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации совместно с Роскомземом, районными и внутрихозяйственными комиссиями по приватизации земель, находящихся в пользовании колхозов и совхозов, должны были провести комплекс землеустроительных работ по разграничению земель, остающихся в пользовании реорганизационных сельскохозяйственных организаций, переданных в фонд перераспределения земель, и переданных гражданам в общую собственность.

Однако из-за недостаточного финансирования эти землеустроительные работы были проведены на незначительной площади. Обязанность по их завершению теперь рассматриваемым Федеральным законом возложена на участников долевой собственности, в связи с чем перечисленные выше указ Президента РФ и постановление Правительства РФ признаны утратившими силу, соответственно указом Президента РФ от 25.02.03 № 250 и постановлением Правительства от 20.12.02 № 912.

3. Порядок определения на местности границ земельных участков детализирован в соответствии со статьей 16 Федерального закона "О землеустройстве" и Положением о проведении территориального землеустройства, утвержденного постановлением Правительства РФ от 07.06.2002 № 396, в Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных 17.02.2003 руководителем Росземкадастра С. И. Саем (без номера).

Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утверждены приказом Росземкадастра от 02.10.2002 № 327 (зарегистрирован в Минюсте России 13.11.2002 № 3911).

Статья 18. Документы, удостоверяющие право на земельную долю

Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Комментарий

1. В комментируемой статье законодательно определены три вида документов, удостоверяющих право на земельную долю:

1) свидетельства о праве собственности на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 № 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения", которые выдавались до 27.10.1993, и по форме, утвержденной указом Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", которые выдавались районными (городскими) комитетами по земельным ресурсам и землеустройству до создания в конкретном субъекте Российской Федерации учреждений юстиции для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в ряде регионов до 1 января 2000 года);

2) выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий в случаях, если по каким либо причинам свидетельства о праве собственности на земельные доли не выдавались. Эти решения органы местного самоуправления принимали на основании протокола общего собрания (собрания уполномоченных) трудового коллектива реорганизуемого колхоза или совхоза об утверждении перечня лиц к наделению имущественными и земельными паями;

3) записи о праве на земельную долю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

С документами, удостоверяющими права на земельную долю не следует отождествлять свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Данное свидетельство удостоверяет лишь проведенную государственную регистрацию прав в ЕГРП.

2. Признав, что ранее выданные свидетельства о праве собственности на земельные доли, а при их отсутствии выписки из принятых решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП, законодатель тем самым, во-первых, признал правомерность реорганизации колхозов и совхозов, осуществленную в соответствии с указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, а во-вторых, не счел необходимым начинать обмен и переоформление ранее полученных документов, удостоверяющих право на земельную долю.

Это означает, что Свидетельства, которые выдавались органами местного самоуправления (до 27 октября 1993 года), и Свидетельства, которые выдавались райкомземами (до 1998 года), менять не надо, они действительны и имеют юридическую силу. Эта же норма закреплена в пункте 1 статьи 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Однако пунктом 2 этой же статьи устанавливает изъятие из диспозитивного правила, установленного в пункте 1: для осуществления государственной регистрации сделки с объектом недвижимого имущества, совершаемой после введения в действие этого Федерального закона, обязательна государственная регистрация прав на данный объект, возникших до введения в действие этого Федерального закона.

Фактически, чтобы осуществить любую сделку с земельным участком необходимо предварительно пройти государственный кадастровый учет в райкомземе и пройти государственную регистрацию в регистрационной палате. После этого можно совершать сделки, которые также затем подлежат государственной регистрации в регистрационной палате.

Статья 19. Вступление в силу настоящего Федерального закона