Статья 7. Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Комментарий

1. В соответствии со статьей 7 комментируемого Федерального Закона залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Данная норма сформулирована в соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса РФ, которая говорит, что залог земельных участков, регулируется Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - закон об ипотеке).

Вместе с тем в статье 5 закона об ипотеке установлено, что по договору об ипотеке могут быть заложены любые земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

Таким образом, на сегодняшний день может быть заложен любой земельный участок, за исключением земель указанных выше, так как на их залог существует запрет, снять который можно только путем внесения соответствующих изменений в закон об ипотеке.

В 2002 году Государственной Думой был принят закон (поправки к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), отменяющий запрет на залог сельскохозяйственных земель, однако данный закон не был одобрен Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации. Была создана согласительная комиссия. В рамках указанной комиссии были высказаны две точки зрения.

В соответствии с одной - ипотека земельных участков из сельскохозяйственных земель должна регулироваться исключительно Законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Другая группа специалистов отстаивает позицию, в соответствии с которой ипотека сельскохозяйственных земель имеет свою специфику в отличие от иного недвижимого имущества, соответственно эта специфика должна быть отражена в специальном Федеральном законе об особенностях ипотеки земель сельскохозяйственного назначения.

После принятия Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в который вошла статья 7 в представленной редакции, можно с большой долей уверенности предположить, что содержащийся запрет на залог сельскохозяйственных земель в Законе об ипотеке будет в ближайшее время отменен. В противном случае возникнет коллизия норм двух указанных законов.

Приведенный оптимистичный прогноз в отношении возможности отмены запрета на ипотеку сельскохозяйственных земель позволяет рассмотреть ряд вопросов, касающихся правового регулирования процедур предоставления кредитов под залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Прежде всего, следует отметить, что в соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса РФ ипотека - это залог недвижимого имущества.

К недвижимости относится имущество, указанное в пункте 1 статьй 130 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с указанной статьей к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Предметом ипотеки может быть земельный участок, границы которого определены в натуре и права, на который зарегистрированы в порядке, установленном гражданским законодательством.

Размер кредита не может зависеть от стоимости земли, заложенной в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, так как залогодатель в качестве обеспечения может предоставить не только землю, но и иное имущество.

В случае если речь идет об оценке земельного участка при заключении договора залога, то согласно статье 9 закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем в соответствии с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 закона об ипотеке.

Указанная статья закона об ипотеке устанавливает, что цена земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

На сегодняшний день оценка имущества, в целях осуществления сделок с ним, проводиться в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В частности, в статье 2 этого закона установлено, что данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованием, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (статья 7 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Срок предоставления денежных средств в кредит является условием договора, которое подлежит согласованию сторонами при заключении договора (статья 819 Гражданского кодекса РФ).

Целевое назначение кредита, выданного под залог земельного участка, устанавливается в кредитном договоре, то есть кредитор предоставляет денежные средства на определенные цели, а заемщик обеспечивает возможность осуществления кредитором контроля за целевым использования указанных средств.

Некоторое время в Государственной Думе обсуждался вопрос о необходимости лицензирования деятельности кредитных организаций, осуществляющих кредитование под залог земель.

На сегодняшний день лицензированию подлежит деятельность, для осуществления которой на территории Российской Федерации требуется получение лицензии в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 № 128 "О лицензировании отдельных видов деятельности".

Лицензированию подлежит деятельность кредитных организаций независимо от видов обеспечения обязательств по кредитному договору. В данном случае земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения является лишь одним из видов обеспечения обязательств.

В соответствии с гражданским законодательством в качестве залогодателя может быть собственник земельного участка. Кроме того, в соответствии со статьей 335 Гражданского кодекса РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Например, лицо, имеющее недвижимую вещь на праве хозяйственного ведения.

Законом об ипотеке подробно урегулирован весь порядок залога земель, в том числе порядок обращения взыскания на заложенный земельный участок.

Так, в статье 51 закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 закона об ипотеке допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Статья 55 закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" содержит перечень недвижимого имущества, на которое не может быть обращено взыскание иначе как по решению суда, среди которого нет земельных участков. В связи с чем, при внесении изменений и дополнений в закон об ипотеке в части снятия запрета на залог сельскохозяйственных угодий необходимо дополнить перечень имущества, обращение взыскания на которое может быть осуществлено только по решению суда.

В случае внесения указанных изменений в закон об ипотеке обращение взыскания будет осуществляться в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 119 "Об исполнительном производстве".

В соответствии со статьей 350 Гражданского кодекса РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

В соответствии со ст. 62 закона "Об исполнительном производстве" торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, с которыми заключен соответствующий договор. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки судебного пристава - исполнителя.

В пункте 2 статьи 350 Гражданского кодекса РФ установлено также, что по просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. Отсрочка или рассрочка исполнения судебных актов, изменение способа и порядка их исполнения осуществляется также в соответствии с законом об "Об исполнительном производстве". Согласно статье 18 этого закона при наличии обстоятельств, препятствующих совершению исполнительных действий, судебный пристав - исполнитель по своей инициативе или заявлению сторон, а также сами стороны вправе обратиться в суд или другой орган, выдавший исполнительный документ, с заявлением об отсрочке или о рассрочке его исполнения, а также об изменении способа и порядка исполнения.

Как видно из изложенного выше порядок проведения торгов при обращении взыскания на заложенное имущество достаточно урегулирован российским законодательством.

Вместе с тем, необходимо было бы дополнить закон об ипотеке положениями, устанавливающими, что в случае, объявления публичных торгов несостоявшимися, право преимущественной покупки земельного участка по его начальной цене принадлежит субъекту Российской Федерации.