Статья 9. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный настоящим Федеральным законом предельный срок (в том числе договор аренды, заключенный до вступления в силу настоящего Федерального закона), считается заключенным на срок, равный предельному сроку.

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона.

5. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

Экономическое стимулирование лица, использующего земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на основании договора аренды, заключенного на срок не менее чем десять лет, осуществляется в порядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах.

Комментарий

1. Пункт 1 статьи 9 комментируемого Закона устанавливает требование, в соответствии с которым по договору аренды могут быть переданы земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, прошедшие кадастровый учет.

В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Согласно статье130 Гражданского кодекса РФ земельный участок является недвижимой вещью.

Понятие земельного участка дано в статье 6 Земельного кодекса РФ, где сказано, что земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Статья 7 Федерального закона от 02.012000 № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" устанавливает, что государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Таким образом, положение пункте 1 статьи 9 рассматриваемого Закона воспроизводит требования перечисленных правовых актов. В качестве своего рода особенности Закон распространяет требование кадастрового учета земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

2. Пункт 2 статьи 9 рассматриваемого Закона допускает возможность передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности в аренду как путем заключения договоров аренды со всеми участниками долевой собственности, так и с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности. Особо следует подчеркнуть, что в старой редакции Закона речь шла об одном из участников долевой собственности, действующем на основании доверенности. Учитывая то, что для заключения договора аренды требуется обладать соответствующими знаниями в области юриспруденции, законодатель внес изменения в Закон.

Теперь в Законе речь идет о лице (гражданине или юридическом лице), представляющим интересы участников долевой собственности на основании доверенностей.

Положения пунктов 1 и 2 рассматриваемого Закона соответствуют нормам Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом, экономической деятельности (статья 34). Кроме того, статья 36 Конституции РФ устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

3. Собственник земельного участка имеет право самостоятельно определять срок договора аренды. Данное право входит в комплекс прав собственника свободно владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком.

В то же время Гражданским кодексом РФ (статья 607) допускается установление законом особенностей сдачи в аренду земельных участков.

На этом основании в пункте 3 статьи 9 рассматриваемого Закона установлен максимальный срок договора аренды, равный сорока девяти годам.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Перечисленные положения Гражданского кодекса РФ практически полностью воспроизведены в пункте 3 статьи 9 комментируемого Закона.

4. Одним из существенных условий договора аренды является порядок, условия внесения и размер арендной платы. В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором одни не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

5. В соответствии с пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В данном случае пункт 4 статьи 9 рассматриваемого Закона это положение воспроизводит. Единственная оговорка связана с требованием учета особенностей, установленных статьях 8 и 10 комментируемого Федерального закона.

Важно также, что рассматриваемым Законом предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка, добросовестно исполнившего свои обязанности, на перезаключение договора аренды на новый срок.

6. В отношении прав арендатора комментируемый Закон не устанавливает запрета на передачу арендатором земельного участка в субаренду. В вопросах субаренды действуют общие требования Гражданского кодекса РФ.

Статья 615 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что арендатор вправе с согласия арендодателя (собственник либо управомоченное им лицо) сдавать арендованное имущество в субаренду. При чем, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Кроме того, пункт 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает право арендатора земельного участка передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

7. Рассматриваемым Законом в пункте 6 установлено, что площадь арендуемых земельных участков не ограничивается. Эта норма соответствует Конституции РФ, которая допускает ограничение прав и свобод человека и гражданина федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

8. Порядок и условия расторжения договора аренды определяются в самом договоре аренды.

Вместе с тем, статьями 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, а также статьей 46 Земельного кодекса РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора либо арендодателя.

Кроме того, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда пари существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

9. Пункт 7 статьи 9 комментируемого Закона не содержит конкретной нормы. В данном пункте только продекларировано, что в рамках бюджетного законодательства, а также законодательства о налогах и сборах должно осуществляться экономическое стимулирование договоров аренды заключаемых на длительный срок (не менее чем на десять лет.).

В данном случае законодатели справедливо посчитали, что именно долгосрочная аренда является основой стабильного правового положения сторон договора.

В свою очередь заключение договоров аренды на длительный срок будет способствовать эффективному и рациональному использованию сельскохозяйственных земель арендаторами.

Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).