Особенности рассмотрения земельных споров

 

Принятие нового ЗК РФ явилось важным событием в жизни нашей страны. Прежний Земельный кодекс РСФСР 1991 г. давно не отвечал потребностям современных общественных отношений, более половины его статей были отменены еще в 1993 г. при приведении законодательства в соответствие с Конституцией РФ. Значительная часть отношений, связанных с землей, регулировалась подзаконными актами.

25 октября 2001 г. принят новый ЗК РФ. В нем мы находим ответы на многие наболевшие вопросы. Кодекс разграничил полномочия Российской Федерации и ее субъектов в области регулирования земельных отношений, определил виды прав на землю, основания их возникновения и прекращения, установил особенности оборота земельных участков, зафиксировал правовой режим каждой из категорий земель.

Земельное законодательство, в том числе пп. 1, 3 ст. 3 ЗК РФ, регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях, т.е. земельные отношения, которые гражданское законодательство не регулирует.

Но поскольку земля, согласно ст. 2 ГК РФ и ст. 1 ЗК РФ, является также предметом гражданско-правового регулирования, то в соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательствами, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно ст. 22 ГПК РФ суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают исковые дела по спорам, возникающим из гражданских, земельных, экологических и иных правоотношений.

В области земельных отношений согласно Федеральному закону от 17 декабря 1998 г. N 188-ФЗ "О мировых судьях в Российской Федерации" и ст. 23 ГПК РФ мировому судье подсудны дела о разделе супругами совместно нажитого имущества, в том числе о разделе земельного участка, независимо от цены иска, об определении порядка пользования земельным участком, об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

Исковое заявление подается в суд в письменной форме. В нем должны быть указаны: наименование суда, в который подается заявление; наименование истца, его место жительства или, если истцом является организация, ее место нахождения, а также наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем; наименование ответчика, его место жительства или место нахождения организации; в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования; обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства; цена иска, если он подлежит оценке, сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к ответчику, если это установлено федеральным законом или предусмотрено договором сторон; перечень прилагаемых к заявлению документов.

Исковое заявление подписывается истцом или его представителем при наличии у него полномочий на подписание заявления и предъявление его в суд.

К исковому заявлению прилагаются: его копии в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц; документ, подтверждающий уплату государственной пошлины; доверенность или иной документ, удостоверяющие полномочия представителя истца; документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, копии этих документов для ответчиков и третьих лиц; доказательство, подтверждающее выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора, если такой порядок предусмотрен федеральным законом или договором; подписанный истцом, его представителем, с копиями в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц; правоустанавливающие документы на жилой дом и земельный участок, а именно: решение (постановление) руководящих органов дачно-строительных кооперативов, садовых обществ и товариществ о юридическом статусе земельных участков, жилых домов и строений; решение (постановление) органов власти разных уровней об отводе (о предоставлении) земельных участков; свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения; свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; договор купли-продажи, дарения земельного участка; договор купли-продажи, дарения строений и жилых домов с надворными постройками; свидетельство о праве на наследство; договор аренды; свидетельство о государственной регистрации права собственности; утвержденные или удостоверенные надлежащим образом мировые соглашения о разделе жилых домов, строений и земельных участков или об определении порядка пользования ими; решение суда о признании права собственности на жилой дом, строение или земельный участок; решение суда о разделе жилых домов, строений и земельных участков; решение суда об определении порядка пользования жилым домом, строением, земельным участком; справка из бюро технической инвентаризации (БТИ), планы дома и земельного участка.

При наличии факта самозахвата земель необходимо представить заключение (решение, постановление) местного органа власти о юридических последствиях самозахвата земли.

По спорам о площади земельных участков (пропорционально долям в жилом доме или по фактически сложившемуся пользованию) необходимо представить акт контрольного обмера фактически используемого участка. По искам об устранении препятствий в оформлении земельных участков (о признании отказа в согласовании границ необоснованным) необходимо представить: документ Комитета по земельным ресурсам и землеустройству местной администрации или органа местной власти, подтверждающий невозможность оформления землеустроительного дела без согласующих подписей владельцев смежных земельных участков (отказ в оформлении, письмо, сообщение); доказательства обращения к владельцам смежных земельных участков за согласованием (копии писем, предложений, квитанции об отправке заказных писем, уведомления о вручении и др.).

При невозможности получения гражданином перечисленных документов самостоятельно суд может выдать на руки гражданину или направить соответствующий запрос в орган, обладающий необходимыми сведениями (по заявлению гражданина, с обоснованием причин невозможности получения необходимых документов, с приложением доказательств, подтверждающих факт обращения за документом).

При приеме искового заявления судье нужно установить, в каких правовых отношениях находятся стороны по делу, являются ли они собственниками по дому, находится ли в собственности земельный участок, достаточно ли доказательств предоставлено истцом, и при необходимости запросить все необходимые документы для решения спора по существу.

Судья в течение пяти дней со дня поступления искового заявления в суд обязан рассмотреть вопрос о его принятии к производству суда. О принятии заявления к производству суда судья выносит определение.

Споры собственников об определении порядка пользования земельным участком являются наиболее распространенной категорией гражданских дел. Установление порядка пользования не влечет прекращения права общей собственности на земельный участок, поэтому регистрации не подлежит. Новый ЗК РФ в ст. 35 закрепил правило, согласно которому в случае перехода права собственности на строение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание или сложившегося порядка пользования земельным участком. Определение порядка пользования земельным участком возможно между сособственниками и пользователями, когда земельный участок представляет из себя один объект. Назначение экспертизы при рассмотрении таких категорий дел необязательно. Достаточно запросить мнение местной администрации по данному спорному вопросу. В сложных ситуациях, когда в доме имеются много сособственников, на спорном земельном участке находится много насаждений, хозяйственные постройки, судья вправе назначить экспертизу для определения возможных вариантов раздела земельного участка. При вынесении решения судья должен руководствоваться ст. 247 ГК РФ. Мировым судьям нельзя забывать о том, что споры об определении границ разных, т.е. соседних, земельных участков им неподсудны. Здесь спорные правоотношения регулируются ст. 301, 304 ГК РФ.

Стороны вправе определить порядок пользования и в случае, если земельный участок является неделимым, т.е. по причине небольшого размера он не может быть разделен. К сожалению, часты случаи, когда суды, разрешая заявленные требования о разделе земельного участка (а возможность раздела предусмотрена в ст. 6 ЗК РФ), в резолюционной части решения указывают на раздел, а по сути устанавливают порядок пользования земельным участком, так как часть земельного участка оставляют в общем пользовании сторон, например дорожку для подхода к частям дома собственников либо к их частям земельного участка. При этом не учитывается положение ст. 274 ГК РФ, а с 30 октября 2001 г. ст. 23 ЗК РФ о возможности установления сервитутного права пользования такими дорожками с осуществлением раздела земельного участка между собственниками.

Так, земельный участок площадью 954 кв. м был выделен П. для строительства жилого дома, который был возведен в период брака с П.; в 1993 г. этот земельный участок был передан ему в собственность. В 1998 г. П. умер. Его жена П. получила свидетельство о праве собственности на дом как пережившая супруга, и после отказа от наследования своей доли дочерью М. она получила как наследница еще право на свою и ее доли, т.е. всего на 2/3 доли дома. Кроме того, ей было выдано свидетельство о праве собственности на 2/3 части земельного участка. Дочь умершего П. получила свидетельства о праве собственности на 1/6 доли дома и 1/3 часть земельного участка. Решением суда от 31 мая 2000 г. между сторонами был произведен раздел дома и надворных построек. После чего дочь П. предъявила иск к матери П. о разделе земельного участка. Суд признал установленным, что истица пользуется тремя определенными частями земельного участка: одну часть, пригодную для огородных нужд, она использует для выращивания овощей, на второй части участка расположены ее гаражи и автостоянка, кроме того, как указал суд, в ее пользовании находится и третий земельный участок. Суд признал, что 1/3 часть земельного участка, на которую вправе претендовать истица, не должна превышать 319 кв. м, поэтому суд выделил истице две части земельного участка площадью 105,37 кв. м и 186, 871 кв. м.

Дорожка длиной 17,3 м и шириной 1 м оставлена в общем пользовании сторон, ее площадь составляет 17,3 кв. м, из этой площади 5,77 кв. м приходится на долю истицы.

Земельный участок может быть делимым и неделимым.

Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, причем каждая из них после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 6 ЗК РФ).

Площадь земельного участка не может превышать или быть меньше предельных размеров, установленных органами государственной власти или местного самоуправления для участков различного разрешенного использования либо вида вещного права (ст. 33 ЗК РФ).

Если расхождение площадей земельного участка, указанных на плане и в правоустанавливающих документах, превышает техническую погрешность измерения, то в правоустанавливающий документ должны быть внесены соответствующие изменения.

Раздел земельных участков возможен, когда он находится в общей собственности граждан с определением долей сособственников или в совместной собственности, т.е. без определения долей.

При разделе земельного участка сособственникам выделяются идеальные доли, соответствующие долям в праве собственности.

Сособственник вправе требовать выдела в натуре своей доли из площади всего земельного участка.

При рассмотрении таких категорий дел мировой судья должен определить круг лиц, участвующих в деле, при необходимости назначить строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручить экспертному учреждению.

В случае технической невозможности выдела в натуре идеальной доли земельного участка одному из сособственников суд вправе взыскать с другого сособственника денежную компенсацию для устранения несоразмерности раздела.

При разделе земельного участка прекращается право общей собственности на него.

При вынесении решения мировой судья должен внимательно отнестись к написанию резолютивной части решения. Здесь необходимо указать место нахождения земельного участка, под каким литером (указанном на плане земельного участка) части земельного участка переходят сособственникам, указать их фамилии, имена, отчества и описать границы выделяемых земельных участков, их площадь и доли в виде дробного числа.

При разделе земельного участка с целью отчуждения либо слияния его с другим земельным участком образуются новые земельные участки как отдельные объекты недвижимости, о которых вносятся новые записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и права на которые принадлежат государственной регистрации. Только после этого они могут быть включены как объекты недвижимости в гражданский оборот.

В случае когда суд принимает решение о разделе земельного участка и при этом не указывает на принадлежность конкретным собственникам определенных конкретных строений, расположенных на частях разделенного земельного участка, так как строение предметом спора не являлось, а ЕГРП при регистрации прав на земельный участок не требует информации о наличии недвижимости на земельном участке и о ее принадлежности, то в БТИ строения продолжают учитывать как общую долевую собственность.

В ст. 34 СК РФ определен перечень видов имущества, которое может относиться к приобретенному в период брака.

В то же время согласно ст. 36 СК РФ собственностью каждого из супругов является имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам.

При приобретении по возмездному договору земельного участка на имя одного из супругов в период брака такой земельный участок поступает в совместную собственность супругов. В случае если земельный участок был до 30 октября 2001 г. предоставлен одному из супругов в период брака в постоянное безвозмездное пользование или пожизненное наследуемое владение, а затем ему же был передан в собственность на основании не безвозмездной сделки, а акта государственного или муниципального органа, который согласно ст. 10 ГК РФ является основанием возникновения прав и обязанностей, то такой земельный участок необходимо признавать общим совместным имуществом. Выделенный в период брака из муниципальных или государственных земель участок поступает в общее, а не индивидуальное пользование супругов. Супруги вкладывают в освоение участка совместный труд, выращивают насаждения, возводят постройки, поэтому земельный участок становится общим совместным имуществом.

Предоставление земельного участка одному из супругов нельзя отождествлять с отношениями по приватизации жилых помещений. Как известно, Законом РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилого фонда в Российской Федерации" (с доп., внесенными Федеральным законом от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ) установлено, что приватизация жилья является бесплатной передачей в собственность граждан Российской Федерации на договорной основе занимаемых ими жилых помещений. То есть при передаче жилых помещений требуется волеизъявление всех лиц, пользующихся жилым помещением, на получение этого имущества в собственность. В данном случае имеет место безвозмездная сделка, и такое имущество в долевом выражении становится собственностью каждого из супругов.

Земельным законодательством не предусмотрено получение согласия от супруга на передачу в собственность гражданину земельного участка, так как приватизация, как ранее было указано, производится не на основании сделки, а на основании акта органа местного самоуправления.

Поэтому, учитывая особенность земли как объекта недвижимого имущества, в случаях передачи гражданину, состоящему в браке, в собственность земельного участка как за плату, так и бесплатно это имущество поступает в общую совместную собственность супругов, таким образом данный земельный участок может быть разделен в судебном порядке.

В случае если земельный участок был получен одним из супругов до брака первоначально в собственность, то он признается собственностью этого супруга. Однако если после вступления в брак на таком земельном участке супруги на общие совместные средства возвели дом, другие строения и при разделе каждый из них вправе претендовать на получение в собственность по 1/2 доли дома, то у второго супруга согласно ст. 35 ЗК РФ возникает преимущественное право на приобретение части земельного участка в собственность по основаниям ст. 250 ГК РФ, в случае если супруг - собственник земельного участка решит произвести возмездное отчуждение своей части дома и всего земельного участка, а в случае безвозмездной сделки - иное, например сервитутное, право пользования частью земельного участка.