Объекты и субъекты земельных правоотношений

ТЕМА: Понятие, предмет ЗП.

Понятие, предмет, методы, принципы, система ЗЗ.

 

Традиционной т.з. является возникновение ЗП в советский период развития России, основанием для выделения в системе права самостоятельной отрасли «ЗП» послужили Декреты о земле и о социализации земли. В результате этих декретов введена монополия государственной собственности, земельные участки перестали быть объектом частного оборота. Отмена ЧС на землю отразилась в исключении из числа объектов ГП земельного участка. При этом ЗУ не остался вне отношении ПС, основой земельных правоотношений стали отношения по землепользованию, а основной формой собственности была исключительная государственная собственность. Таким образом, ЗП было сконструировано на основе формы собственности на землю, а не специфического круга ОО (предмета).

В 90-х гг 20в в результате отмены госмонополии на землю, земельные участки о5 стали объектами права собственности Г-П регулирования. Появились возражения относительно самостоятельности ЗП. Дозорцев – ЗО распались на 2 части: на те, которые регламентируются ГП и те, которые регламентируются Административным правом. Перестали существовать основания для выделения ЗП в качестве самостоятельной отрасли. И по сей день нет единого мнения о наличии оснований для выделения оснований, о природе (частное или публичное), о том, какой отраслью (основной или комплексной) отраслью является ЗП.

Несмотря на теоретические споры ЗП выделяется в качестве самостоятельной отрасли, а К РФ выделяет ЗП и по ст. 72 К относит к совместному ведению РФ и S. Сторонники сохранения ЗП как самостоятельной отрасли говорят, что сегодня ЗП д. рассматриваться в качестве отрасли, которая претендует на регулирование всей совокупности земельных отношений независимо от метода их регламентации. То есть не предмет и метод лежат в основе выделения, а сам объект (ЗЕМЛЯ)!

ЗУ являются специфическими объектами, обладают свойствами, которые не позволяют регламентировать ЗО в рамках ГП или АдмП.

Особенности: например,

- Земля – ограниченный ресурс => устанавливается принцип нормирования земель;

- незаменимость (С/Х, проживание-промышленность – урбаническая ф-я, природный объект – экологическая функция) – определяются цели использования ЗУ;

- и т.д.

 

В настоящее время ЗП выделяется в качестве самостоятельной отрасли, выделяют особые свойства земли, следовательно, устанавливаются определенные правила использования. Споры о природе ЗП сохраняются (частное или публичное).

ПРЕДМЕТ:

1. Суханов, Витрянский – имущественные отношения по поводу ЗУ д. регламентироваться ГП. Объект – ЗУ.

Иные отношения (неимущественные?) д.б. предметом регулирования ЗП, при этом объектом выступает уже ЗЕМЛЯ!

ð Изъять из ЗЗ имущественные отношения по поводу ЗУ.

 

2. Другая т.з. – из ГП изъять отношения, которые касаются ЗУ.

Статья Яковлев В.Н. – Российская Юстиция, 2010 №8.

 

3. В Предмет ЗП входят разного рода отношения: по присвоению (приобретению ЗУ), по использованию, по охране ЗУ. Объективно, имущественные отношения регламентируются и ГЗ, и ЗЗ.

 

Возможно в предмете ЗП выделять двоякого рода отношения: управленческие, которые направлены на регламентацию деятельности ИОГВ, МС в сфере использования и охраны земель И имущественные отношения – по поводу использования ЗУ и по поводу их охраны (Крассов).

 

СССР – объектом ЗО => и предметом регулирования ЗП является только часть земель, а именно те земли, которые не используются. Если в землю вложены труд и средства, то земля становится объектом не земельного, а гражданского права.

 

Есть т.з., когда в чистом виде ЗО вообще не существует.

 

Предмет ЗАКНОДАТЕЛЬНО определен в ст. 3 ЗК РФ – п.1 – ЗО – отношения по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (отношения по использованию и охране).

 

ИТАК, предмет ЗП – не только отношения, связанные с непосредственным использованием ЗУ (в плане физического воздействия на ЗУ), но также и «имущественные» ЗО, т.е. отношения по в,п,р ЗУ).

При этом установлен приоритет норм земельного законодательства: если к-л отношения урегулированы по-разному, то предпочтение отдается ЗЗ.

В рамках ЗЗ урегулированы отношения только по использованию ЗУ, отношения по поводу иных ПRes регулируются специальными статьями законодательства.

В некоторых случаях есть элементы правового режима отдельных природных ресурсов, если они непосредственно связаны с вопросами земной поверхности. Законодательство о недрах – общераспространенные полезные ископаемые – до 5 метров, для собственных нужд; То же самое – водные ресурсы первого водоносного горизонта.

 

МЕТОД:

Две точки зрения:

1. Императивный и диспозитивный, все зависит от их комбинации (ГНЭ так считает)

2. Специфический земельно-правовой метод

 

ПРИНЦИПЫ:

Урегулированы в ст. 1 ЗК – перечень не исчерпывающий, помимо тех принципов, которые закреплены в ЗК, могут быть выделены и иные принципы: принцип обязательного использования ЗУ.

В теории: конституционные, межотраслевые, специальные…

А) Самый важный (ГНЭ): Выделяют принцип – деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования (ИМЕЕТ ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАЧЕНИЕ) – ст. 7 ЗК – определен состав (категории) земель:

1. С/Х

2. Населенных пунктов

3. Земли специального назначения

4. Особо охраняемых территорий и объектов

5. Земли лесного фонда

6. Водного фонда

7. Земли запаса

Отнесением к категории ПР режим ЗУ не кончается, внутри каждой категории происходит подразделение земель. Земли С/Х длятся на виды целевого использования, например, ЗУ: дачные; садовые; для ведения к (ф) хозяйства; личного подсобного х-ва. В документе, удостоверяющем право на ЗУ, указывается вид целевого использования.

Для земель населенных пунктов устанавливаются виды разрешенного использования. Есть классификатор – п. 2 ст. 7 ЗК. Земли населенного пункта подразделяются на разные зоны, принимаются правила землепользования и застройки, в документах это отражается. Земли запаса – вне использования, остальные виды земель подразделяются по ф-му использованию (в землях спецназа – земли промышленности).

ПОНЯТИЯ: Целевое назначения (=категория земель) и Целевое использование (это понятие уже).

 

Вопрос о смене категорий ЗУ – произвольно менять нельзя, смена категорий осуществляется на основе специального закона о переводе земель или ЗУ из одной категории в другую (Закон 2004 года).

Смена ЦЕЛЕВОГО использования НЕ урегулирована законодателем.

 

Б) Принцип дифференцированного подхода к установлению правового режима земель. Правовой режим – это порядок использования и охраны. Использование – разные направления: оборотоспособность (есть ЗУ ОВО, ИИО). Определение статуса участников (правового положения)…

Сами правила оборота также могут различаться – ЗСХН (для его продажи продавец должен соблюсти правила преимущественное право покупки S РФ).

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС НЕ ПРЕДУСМАТРИВАЕТ НИ АНАЛОГИИ ПРАВА, НИ АНАЛОГИИ ЗАКОНА.

 

В) Принцип платности использования земли. Формы платы за землю – земельный налог и арендная плата. Земельный налог уплачивают собственники ЗУ, пользователи и владельцы. Те, кто использует ЗУ по аренде, те уплачивают арендную плату. Если аренда или сервитут, то налог платит собственник. Часто ЗУ используются без оформления необходимых документов (собственники недвижимости, расположенной на ЗУ), в таких случаях налог взыскать нельзя, но через суд взыскивают неосновательное обогащение.

Порядок установления и уплаты земельного налога установлен НК РФ, основа для исчисления его – кадастровая стоимость ЗУ, она определяется в зависимости от вида разрешенного использования. Конкретный р-р устанавливается на территории соответствующего муниципального образования.

Применительно к участкам в ЧС арендная плата устанавливается по договору, арендодатель уплачивает земельный налог. Земли гос, мун собственности: на уровне НПА м. устанавливаться базовые р-ры арендной платы или порядок расчета арендной платы. Но базовые р-ры арендной платы д.б. оговорены в договоре.

 

Г) Единство судьбы ЗУ и прочно связанных с ними объектов. Закон о приватизации Гос, мун имущества. Ст. 35 ЗК – предполагалось формирование единого объекта. Если собственник здания (сооружения) является собственником ЗУ, то имеет право передать в собственность объект недвижимости только с одновременной передачей в собственность ЗУ. И наоборот (нельзя отчуждать ЗУ без строения).

Если отчуждается часть или доля в праве, то пропорционально отчуждается и доля в соответствующем другом праве.

Д) Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека. Исходя из представлений о земле как

1. о природном объекте

2. о природном ресурсе -???

3. об объекте недвижимости

 

Е) Принцип деления земли

 

ОСТАЛЬНЫЕ ПРИНЦИПЫ – САМОСТОЯТЕЛЬНО - КНИГА «ПРИНЦИПЫ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА» - глава 3, параграф 1. Автор Волков.

 

Ж) Принцип рационального использования – второй по значимости, => государственный контроль

 

СИСТЕМА ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА:

 

В соответствие с К РФ (ст. 72) – вопросы, отнесенные к ЗЗ, являются предметом совместного ведения РФ и SФ. Вопросы в,п,р землей – то же.

 

Проблемы:

1. решение вопроса об определении компетенции S РФ в области регулирования имущественных земельных отношений.

Сегодня растет удельный вес РФ.

Длительное время полномочия РФ и S разграничивались на основе двусторонних договоров, большинство? решалось в S РФ. Ситуация кардинально поменялась с приходом Путина – закон «Об общих принципах организации З(П)иИ ОГВS» 184-ФЗ – совместное ведение = слагаемое полномочий (отдельно РФ и отдельно S, при этом эти полномочия устанавливаются федеральным законодателем).

ЗК – ст. 9, 10, 11.

ОМС также вправе принимать НПА по отдельным?? использования земель.

К полномочиям РФ относятся:

1. Установление основ федеральной политики в области регулирования ЗО

2. Ограничение оборотоспособности

3. Ограничение прав собственников, иных лиц, использующих земельные участки

4. Государственное управление земельными ресурсами:

- ведение государственного кадастра недвижимости

- проведение мониторинга состояния земельного фонда

- государственный земельный контроль

- резервирование земель для федеральных нужд, изъятие ЗУ, установление порядка резервирования и изъятия

 

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ ПРАКТИЧЕКИ НЕ РЕГЛАМЕНТИРУЮТСЯ РФ.

 

Субъекты не могут сами устанавливать полномочия, они принимают НПА, которые отнесены к их компетенции ФЗ-вом. Закон об обороте земель с/х назначения – S сам определяет максимальную величину ЗУ, который может находиться в собственности одного гражданина или одного ЮЛ на территории одного муниципального района.

 

Некоторые S определяют свои полномочия в НПА – Закон ПК от 1 июля 2009 года «о полномочиях ОГВ ПК в сфере земельных отношений».

В каждом МО принимается генеральный план, на его основе разрабатываются правила землепользования и застройки. Это основной документ (ПЗиЗ).

- Устанавливается размер налога

- Принимаются правила благоустройства ЗУ

- Правила распоряжения принадлежащих МО ЗУ

 

ЖЕЛАТЕЛЬНО СДЕЛАТЬ ТАБЛИЦУ о полномочиях:

Полномочия РФ

П S

ПМС…в сфере ЗО

 

 

24.01.2012

 

Г – лекция.

Возможен иск об установлении границ ЗУ, но не указано когда и кто м. предъявить такой иск.

Если речь идет об АС – оспаривание межевого плана, кадастрового паспорта – это документы информационного характера и их изготовление не влечет возникновение ПиО.

Обжалованию подлежат д-я органов по постановке на учет соответствующего ЗУ или отказ от постановки.

 

При постановке на КУ орган д. проверить не нарушаются ли права других лиц.

Нужно доказать нарушение закона и нарушение права при оспаривании решений ОРВ.

СОЮ – любой способ защиты.

ЗК РФ – глава – способы образования ЗУ:

Общие требования к образованию – ст. 11.9 ЗК РФ. Участок д. отвечать принципу рационального использования:

- не д.б. вклинивания, вкрапливания, излома границ, чересполосицы.

- образование ЗУ не д. приводить к невозможности расположения на нем объекта недвижимости. Это легко доказуемо: ЗУ «режет» объект недвижимости.

Такой ЗУ будет снят с кадастрового учета.

- ЗУ д.б. расположен, чтобы к нем был обеспечен доступ (проезд, проход к землям общего пользования…).

 

Способы образования: ст. 11.2 п.1

1. Раздел

2. Выдел

3. Объединение

4. Перераспределение

Они возможны, т.к. главный признак ЗУ – наличие границ.

 

РАЗДЕЛ: ст. 1182 - возможно двоякое его понимание. В рамках ГЗ раздел имущества, которое ведет к прекращению права общей собственности и возникает индивидуальная собственность на определенные в результате раздела объекты. При наследовании ЗУ м.б. разделен между наследниками.

В рамках ЗЗ Раздел не является основанием к прекращению права ОСС. При разделе ЗУ (ст. 11.4 ЗК РФ) образуется несколько ЗУ: ЗУ, из которого произошел раздел прекращает свое существование.

 

ВЫДЕЛ: применяется в отношении участков, которые находятся в общей долевой собственности. При выделе образуется один или несколько ЗУ. Участок, из которого произведен выдел сохраняется, но в измененных границах. Только тогда, когда несколько собственников.

ФЗ «об обороте земель с/х назначения» - особенности выдела

 

ОБЪЕДИНЕНИЕ: допускается объединение смежных ЗУ, т.е. получается, граничащих. У собственника при объединении ЗУ ПС возникает на образуемый ЗУ. Если 2 разных собственника- возникает право совместной собственности. Договором м. прописать доли в праве общей собственности.

Объединение участков с разными титулами не допускается, т.е. д.б. один вид права.

Допускается объедение ЗУ, если участок обременен залогом – залог распространяется на весь ЗУ. Нужно согласия залогодержателя.

 

ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЕ: несколько смежных ЗУ прекращают свое существование и на их основе возникают другие смежные ЗУ. Не допускается, если участки находятся в гос (мун) собственности с одной стороны, и в частной с другой.

Общие требования к образования ЗУ указаны в ст. 11.2 ЗК:

1. При образовании ЗУ сохраняется и целевое назначение, и разрешенное использование.

С разными видами участки объединять нельзя.

2. Образование ЗУ допускается при наличии письменного согласия землевладельцев, землепользователей, земледержателей и т.д.

3. В некоторых случаях допускается образование ЗУ в судебном порядке. Первоначально собственнику другого ЗУ подается заявление.

 

Существует проблема в понимании соотношении ЗУ и воздушного пространства and ЗУ и недр.

Эйриян Г.Н. – границы ЗУ носят плоский характер, но некоторые авторы: ЗУ включает и воздушный столб и недра. Такое положение было в римском праве. В действующем законодательстве нет четких правил относительно квалификации прав собственника ЗУ. В соответствии с п.3 ст. 261 ГК – собственник м. использовать по своему усмотрению все, что находится над и под ЗУ, если это не предусмотрено законами о недрах, иными ФЗ не нарушает прав других лиц.

Статья Эйриян ж. Российское право 2011 год №3 «Право пользователей ЗУ на воздушное пространство», стр. 85.

Цивилисты пытаются определить пространственный предел ЗУ, т.к. вещь конечна.

Лопач – монография «Объекты ГП-О», это недостаток законодательства – непонятно где кончается участок и начинаются недра.

Воздушное пространство – не самостоятельный объект.

Малеина – воздушное пространство входит в понятие ЗУ, нужно закрепить верхнюю границу земельного пространства=в.г. ЗУ.

Широкий и узкий подход:

1. Широкий – любое вторжение в в.п. собственника – нарушение его права

2. Узкий – (Эйриян) – Англия – использование в.п. над ЗУ возможно до той высоты, которая необходима для использования ЗУ по назначению.

 

Как правило эта проблема возникает при строительстве. Высота определяется градостроительным регламенте!!!Он определяет чем можно заниматься в соответствующей зоне, могут указываться расстояния о ЗУ до объекта недвижимости, этажность.

 

В США есть право на развитие, его можно продать.

 

ИНЫЕ ОБЪЕКТЫ – часть ЗУ

Часть ЗУ не м.б. объектом ПС. В иных правоотношениях практика разная. ВАС разрешил передачу в аренду часть ЗУ.

Земельная доля – объект, который возник в результате реорганизации колхозов и совхозов. ФЗ «Об обороте земель с/х назначения». У ЗД нет границы и местоположения. Для ЗД есть свой исчерпывающий перечень сделок.

Оборот ЗД подчиняется правилу о праве преимущественной покупке S РФ.

 

 

СУБЪЕКТЫ: названы в ст. 5 ЗК РФ и определены они через права на ЗУ: собственники, землепользователи, землевладельцы…

 

В ЗК нет статьи по право и –дееспособности. Нужно учесть, что для определения объема прав на ЗУ первостепенное значение имеет не вид права на ЗУ, а целевое назначение (ст. 40, 42 ЗК).

Обязанности – статья 42.

В некоторых случаях закон ограничивает права иностранных граждан

ТЕМА: ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ:

В отношении ЗУ установлена целая система вещных и обязательственных прав. Это сфера регулирования ГЗ. Отношения по установлению прав на ЗУ по больше части регламентированы ГЗ с существенными оговорками, которые сделаны в рамках ЗУ.

 

2007 г – изменения в ЗК – изменение регламентации прав на ЗУ, приведение в соответствие с ЗЗ.

 

1. Право собственности (гос, мун, частная и иные);

2. Постоянное (бессрочное пользование); Пожизненное наследуемое владение – ПРИМЕНЯЮТСЯ ТОЛЬКО К ЗУ; в отношении ЗУ нет ОУ, ХВ

3. Сервитуты (публичный, частный)

4. Аренда

5. Безвозмездное срочное пользование

6. Право на использование ЗУ собственником недвижимости (ст. 35)

ст. 216 ГК – нет указания на природу этих прав (№5,6).

 

СТАТЬЯ: «Модернизация ПС в экономическом измерении» - Мозолин Виктор Павлович. Журнал Российского Права 2001 №1:

- д.б. установлена собственность народа на природные ресурсы.

 

 

Собственность:

1. Публичная (государственная, муниципальная): федеральная, S, МО

2. Частная

Сегодня законодатель сформулировал основания возникновения федеральной собственности (ст 17 ЗК), основания возникновения собственности S РФ (18 ЗК), МО (19 ЗК).

Ст. 8 Закона «О статусе столицы РФ»: ЗУ, на которых расположены здания, строения, сооружения и помещения, в которых размещены высшие органы З.И,С власти находятся в федеральной собственности.

ст. 5 ФЗ «о МВД» - участки относятся к собственности федерации

ст. 1 ФЗ «об обороне»….

 

Основанием возникновения м. являться процесс разграничения государственной собственности. Ст. 3.1 «о ВВД ЗК» - устанавливает ЗУ, которые в порядке разграничения публичной собственности относятся к собственности РФ, S, МО.

Значительную часть публичных земель составляют неразграниченные земли.

Если публичная собственность разграничена, то возникает ПС соответствующего субъекта.

Распоряжение неразграниченными землями осуществляют ОМС.

Если ЗУ не находится в частной или мун соб-ти, то считается, что о находится в собственности государства.

Если процессы разграничения не коснулись этой земли, то участок находится в федеральной собственности.

 

Территориальное управление федеральным государственным имуществом в Пермском крае.

Закон допускает возникновение публичной собственности по основаниям, предусмотренным ГЗ.

ЧАСТНАЯ СОБСТЧЕННОСТЬ.

Субъекты: только ФЛ и ЮЛ

Особенности участия иностранных граждан: они имеют такие же права, НО при этом Конституция допускает, что в некоторых случаях права м.б. ограничены в силу ФЗ.

П КС РФ от 23.04.2004 №8-П: «найти»

На сегодня права ностранных граждан ограничиваются:

1. Земли с/х назначения (е, которые подпадают под действие закона «о землях с/х назначения) – т.е. в товарном с/х производстве используются в коммерческих целях. ОНИ М. ИСПОЛЬЗОВАНТЬ ЗУ на правах аренды.

2. В пределах приграничных территорий – не передаются на ПС (перечень УП №26).

Запрещенные зоны – перечень конкретных населенных пунктов.

Права и обязанности собственников (ст. 40-41 ЗК):

конкретизируются в отношении конкретного ЗУ, некоторые элементы б. отсутствовать в конкретных правоотношениях.

ПРАВА:

1. Использовать для собственных нужд общедоступные полезные ископаемые.

Порядок использования – в ПК нужно согласовывать с Минприродных ресурсов ПК.

Право использовать подземные воды…пруды, обводненные карьеры

2. Возводить постройки (но это право д. вытекать из назначения ЗУ)

3. Право проводит разного рода работы (оросительные, осушительные, культурно-технические)

4. Право на посевы, посадки, полученную продукцию в результате использования ЗУ

 

ОБЯЗАННОСТИ:

1. Использовать участок по назначению

2. Использовать рационально

3. Сохранять знаки, установленные на участке (межевые знаки)

 

ПЕРЕПИСАТЬ ЛЕКЦИЮ!!!!

 

КУПЛЯ-ПРОДАЖА.

ст. 37 ЗК устанавливает особенности К-П ЗУ. Объектом К-П м.б. ЗУ, прошедшие государственный кадастровый учет (это требование носит общий характер).

Установлено, что продавец при заключении договора К-П д. предоставить покупателю всю информацию об обременении ЗУ и об ограничении его использования.

Кроме того, устанавливаются условия договора, которые по мнению законодателя являются недействительным – п.2,3 ст. 37 ЗК.

Особые правила К-П установлены законом об обороте земель с/х назначения (ст. 8 - к-п из состава земель с/х назначения). Этот ФЗ распространяется не на все земли схн,а только на те, которые используются в коммерческих целях а только – в коммерческих целях (товарное сх производство).

При продаже такого ЗУ S РФ (МО) имеют право преимущественной покупки такого ЗУ по цене, за которую он продается. Исключение – продажа с публичных торгов. Для реализации преимущественного права продавец должен известить ВОИВ S о своем намерении продать ЗУ. Нужно указать: цена, размер, местоположения ЗУ, срок, до истечения которого д.б. осуществлен взаимный расчет – не более 90 дней. Сделка, которая совершена с нарушением преимущественного права покупки – ничтожна.

Если SФ не желает покупать или отказался купить, то в течение года продавец м. продать участок любому лицу. При изменении цены нужно уведомлять S РФ.

Есть особенности совершения сделок с земельнымидолями (ст. 12).

1. Устанавливается перечень сделок – закрытый – п.1.

2. ЗД – при продаже применяется право преимущественной покупки. ЗК – исключение из этого правила: если участник долевой собственности продает долю другому участнику, а также с/х организации или гражданину-члену КФХ, использующему ЗУ, находящийся в долевой собственности.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР – ПП ВАС РФ от 11 июля 2011 г №54 – изменило практику по ПДК-ПЗУ. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». ВАС РФ считает: отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости право собственности на имущество само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. При этом подчеркнул, что согласно ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора К-П недвижимого имущества достаточно указания кадастрового номера. Если же сторонами заключен договор К_П будущей недвижимой вещи, то индивидуализация м.б. осуществлена путем указания иных сведений, н/р место нахождения, ориентировочная площадь и т.д.

В случае возникновения спора относительно того, какая недвижимая вещь подлежит передаче по договору К-П, необходимо руководствоваться договором, актами приема-передачи, иными доказательствами по делу, а также обычаями до.

Право собственности – с момента ГР права в ЕГРП.

1. Продавец образовал ЗУ и поставил его на КУ, но не передает его покупателю

2. Продавец не образовал, не поставил/отказано в постановке на учет

п. 5 указанного постановления – нельзя понуждать к совершению действий по приобретению или созданию недвижимой вещи, подлежащей передаче. Если ЗУ имеется в натуре, то покупатель по договору вправе требовать понуждение продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, это требование м.б. вместе с требованием о ГР перехода права собственности.

Покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы, процентов и убытков.

 

АРЕНДА. Ст. 9 ФЗ «об обороте земель с/ назначения

Для земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, устанавливается максимальный срок в 49 лет – ст. 28 ФЗ «О приватизации гос (мун) имущества».

Для земель с/х назначения, которые участвуют в товарном производстве… - 49 лет.

По истечении срока арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды.

 

Размер арендной платы – по соглашению сторон. Применительно к землям гос (мун) собственности арендная плата м.б. установлена НПА на соответствующем уровне.

 

Особенности по определению прав арендатора ЗУ: расширены по сравнению с ГК

1. Вправе в соответствие с п.5 ст. 22 ЗК передать свои ПиО по договору аренды третьему лицу.

2. Отдать арендные права в залог, внести в качестве вклада БЕЗ СОГЛАСИЯ СОБСТВЕННИКА при условии его уведомления. ЕСЛИ ИНОЕ НЕ УСТАНОВЛЕНО ЗАКОНОМ.

ФЗ «Об ипотеке» предусматривает иное правило (применяется именно он) – относительно залога действует правило НЕ ЗК, а ФЗ «Об ипотеке» - ст. 62 – залог арендных прав на ЗУ – с согласия собственника. В случае аренды ЗУ, находящегося в гос (мун) собственности на срок более, чем 5 лет, ипотека – только при условии его уведомления. Отдельно оговариваются права арендатора ЗУ, который принадлежит на праве собственности государству или муниципальному образованию. При аренде ЗУ, находящегося в гос (мун) соб-ти на срок БОЛЕЕ чем 5 лет, арендатор ЗУ имеет право без согласия собственника при условии его уведомления совершать сделки по передаче своих ПиО по договору аренды третьим лицам. На практике сроки – 4 года 11 месяцев.

ПП ВАС от 24 марта 2005 года №11 (по вопросам извещения собственника).

В случае аренды ЗУ сособственниками недвижимости заключается ДА с множественностью лиц на стороне арендатора. Арендаторы несут ответственность солидарно.

 

ИПОТЕКА.

ФЗ «Об ипотеке» - ст. 64 посвящена ипотеке ЗУ, на котором находится здание, строение, сооружение.

При ипотеке ЗУ право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на участке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором.

Если участок из состава земель с/х назначения, то только вместе.

Ст. 69 – ипотека здания, строения, сооружения допускается только с одновременной ипотекой ЗУ, на котором находится это здание либо право аренды этого ЗУ.

 

НАСЛЕДОВАНИЕ ЗУ.

Урегулировано ГК РФ в части третьей.

Статья 1181 ГК допускает наследование ЗУ, которые принадлежат не только на праве собственности, но и на праве ПНВ.

Нотариусы решили, что если ЗУ был на праве ПНВ, а наследников несколько, то они будут оформлять долевое ПНВ.

 

Ст. 1182 ГК – возможность раздела – только если участок неделим в силу закона или если не м.б делимы меньше минимального….?

 

Наследование КФХ ст. 1179 – участок разделу не подлежит, поэтому – доля в праве. Лицо дБ леном кфх или д.б. принято в кфх. В ином случае – денежная компенсация.

Наследство открывается после смерти любого члена кфх.

 

ПРИВАТИЗАЦИЯ.

Вопросы приватизации ЗУ урегулированы помимо ЗК в ФЗ «о приватизации государственного и муниципального имущества». П – это переход ЗУ в С из Г/МС.

Особенности:

1. С момент принятия ЗК РФ (2001) – обязательна приватизация з,с,с и ЗУ, на котором эти строения располагаются. До 2001 года этот вопрос не был урегулирован.

2. При приватизации з,с,с возможно заключение договора К-П, аренды. Выбор осуществляется по усмотрению собственника недвижимости.

3. Для ОМС заключение таких договоров является обязанность. Это принципиальное отличие приватизации от К-П. При этом заключение договора аренды не лишает в дальнейшем заключить договор К-П ЗУ в порядке приватизации.

4. Необходима постановка ЗУ на кадастровый учет, п. 8 ст. 28 – перечень участков – перечень участков, которые не подлежат приватизации.

Часто отказывают в приватизации участков из земель общего пользования. => нужно доказать обратное.

 

Процедуры оформления прав:

Для ЮЛ и для ФЛ – разные правила по переоформлению.

 

1. Установлен срок для переоформления (до 1 июля 2012), для ФЛ срок не ограничен

2. Для граждан – бесплатно, а для ЮЛ за плату

3. Разный порядок: ЮЛ необходимо обратиться в орган МС с заявлением о переоформлении права на ЗУ, затем д.б. издан административный акт о предоставлении в аренду или собственность. Затем следует заключение договора (К-П/аренды).

ФЛ – переоформление=перерегистрация права. Не нужно обращаться с заявлением, но можно сразу обратиться в Росреестр с заявлением о перерегистрации права. Перечень документов и особенности – ФЗ «о введение в действие ЗК» (обратить внимание на переоформление прав членами садоводческих, данных, огороднических некоммерческих объединений, см. закон «о данных…»).

 

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗУ – тоже самостоятельно!!!

 

Оно является административным по х-ру основанием возникновения права на ЗУ. Предоставление регламентируется ЗЗ. Единой процедуры предоставления нет, различают предоставление для строительства и для целей, не связанных со строительством (здесь в силу ст. 34 ЗК вопросы предоставления для указанных целей регламентируются органами власти, МС, т.е. собственниками).

 

Предоставление для строительства – в некоторых случаях в обязательном порядке предоставление участков осуществляется посредством проведения торгов.

 

Нужно иметь в виду, то предоставление осущ-ся с/без предварительного согласования места размещения объекта.

 

Под предварительным согласованием понимается--- …

 

Когда и зачем проводится - …

 

Нужно определить то включается в понятие «формирование ЗУ»…

 

ПБП, ПНВ.

Ст. 45 ЗК – более обширный перечень оснований. От этих прав м. отказаться, отказ урегулирован в п. 3-6 ст. 53 ЗК РФ.

Заявление нужно собственнику или его представителю подать в ОГВ, ОМС.

Установлен перечень прилагаемых к заявлению документов, в месячный срок органа принимает решение о прекращении права ПБП или ПНВ.

 

Отсутствует форма такого заявления. Установлен момент прекращения таких прав в зависимости от факта ГР права. Если право было зарегистрировано, то и прекращается оно с момента ГР, если не было зарегистрировано, то с момента принятия соответствующего решения.

 

Принудительные основания:

- Неиспользование ЗУ по назначению

- Использование способами, которые привели к снижению плодородного слоя

- Неустранение совершенных умышленно некоторых земельных правонарушений (отравление, загрязнение, поре земли и т.д. – п. 2 ст. 45 ЗК РФ).

Теоретически установлена возможность прекращения права в случае систематической неуплаты земельного налога.

- Изъятие ЗУ для гос (мун) нужд

- другие

 

Кроме этих оснований важно соблюдение процедуры прекращения права. Порядок принудительного прекращения – ст. 54 ЗК РФ. Согласно п. 2 ст. 154 принудительное прекращение ПБП, ПНВ допускается при условии неустранения фактов ненадлежащего использования ЗУ после наложения административного взыскания в виде штрафа.

 

Обязательно составит предупреждении. Дается время для устранения нарушений законодательства. По истечении этого срока использование ХУ д.б. проконтролировано и если пользователь допускает нарушения з-ва, то только в этом случае возможно инициировать в установленном порядке процедуру прекращения права (п. 3 ст. 53 ЗК РФ).

 

Изъятие.

Ст. 279 ГУ – для гос и мун нужд у собственника. В соответствии со ст. 283 ГК – порядок выкупа ЗУ у собственника распространен на случаи прекращения иных вещных прав (а именно ПБП и ПНВ). Неурегулированы в рамках ГК является вопрос о порядке выкупа ЗУ, если он используется на праве аренды.

Этот вопрос решен в Президиума ВАС РФ от 26 июля 2011 года №2379/11.

Системное толкования норм ГК, ЗК позволяет сделать вывод, что порядок выкупа участка у собственника м.б. распространен и на случаи выкупа участка для гос (мун) нужд, переданного в аренду.

Данную позицию ВАС объясняет необходимостью предоставления определенных гарантий лицу, чьи права будут прекращены путем выкупа (предварительное уведомление об изъятии – не менее чем за год; включение в выкупную цену рыночной стоимости объекта, а также всех убытков, включая упущенную выгоду; возможность судебного обжалования выкупной цены и других условий выкупа и предвариельность возмещения). ВАС РФ – п. 2 ст. 281 ГК (определение выкупной стоимости ЗУ) подлежит применению по аналогии к арендованным ЗУ.

 

 

Земельные преступления

 

Лица, виновные в совершении преступлений, т.е. общественно-опасных деяний, попадающих под диспозицию действия статей УК РФ, несут уголовную ответственность.

 

Земельное преступление — виновно совершаемое, общественно опасное деяние, запрещенное уголовным законодательством под угрозой наказания. Уголовная ответственность за земельные преступления наступает в соответствии с УК РФ.

 

Субъектами являются только физические лица.

 

Следует отметить, что чисто «земельных» составов в УК РФ незначительное количество. Поскольку земельное законодательство тесно связано с экологическим, то многое составы косвенно «проецируются» и на земельные правоотношения.

 

УК РФ предусмотрены следующие составы, связанные с земельными или иными экологическими правоотношениями.

 

К таковым можно отнести:

- нарушение правил охраны окружающей среды при производстве работ (ст.246 УК РФ);

 

 

- нарушение правил обращения экологически опасных веществ и отходов (ст. 247 УК РФ);

- загрязнение вод (ст. 249 УК РФ);

- порчу земли (ст. 254 УК РФ);

- нарушение режима особо охраняемых природных территорий и природных объектов (ст. 262 УК РФ).

= Непосредственно к земельным правоотношениям относится диспозиция ст. 254 УК РФ.

 

Согласно этой статье отравление, загрязнение или иная порча земли вредными продуктами хозяйственной или иной деятельности вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами или иными опасными веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие причинение вреда здоровью человека или окружающей среде, является основанием для привлечения к УО.