Тема: основания возникновения права на ЗУ.

В качестве оснований возникновения права на ЗУ рассматривают ЮФ.

ЮФ классифицируются применительно к ЗП:

1. а. действия – правомерные и неправомерные

б. события

 

В основном – правомерное действие, но в порядке исключения -

приобретательская давность. В основе ПД – незаконное пользование чужой собственностью, оно трансформируется в законное владение и пользование.

События: традиционное – возникновение наследственных правоотношений (смерть). Иные события не регламентированы законодательством.

Нужен юридический состав, т.к. нужна ГР.

 

Судебное решение м.б. основанием возникновения права на ЗУ. СР – факультативные и обязательные (приобретательная давность)

 

Способы защиты м. различаться.

Основания возникновения д.б. урегулированы на федеральном уровне (ГЗ и ЗЗ).

К сожалению, в ЗК РФ нет статьи, которая была бы специально посвящена основанию возникновения прав на ЗУ (по аналогии со ст. 8 ГК). п. 3 ст. 25 – исключает возврат бывшим собственникам ЗУ, которые были национализированы до 1 января 1991 года.

Ряд стран предусматривают такой возврат…

 

В ЗП ограничена свобода договоров, т.к. свобода – исключение из общего правила несвободы.

 

Основания:

1. Сделки

2. Переход права на ЗУ при смене собственника недвижимости

3. Приватизация (включая переоформление прав на ЗУ, наследование ЗУ, приобретательная давность, предоставление ЗУ).

 

СДЕЛКИ:

В ЗЗ нет отдельного закона или специальной статьи, которые устанавливали бы общие требования к сделкам с ЗУ.

Имущественные земельные отношения, а значит и сделки с ЗУ регламентируются гражданским законодательством, если иное не установлено Земельным законодательством. Те. приоритет – у ЗЗ. Кроме того, законом установлено правило, то нормы части 2 ГК в части, касающейся сделок с ЗУ применяются в той мере, в которой оборот допускается ЗЗ. При этом неясно какие ограничения по поводу сделок с ЗУ м.б. установлены в рамках допущения оборота.

Не только в РФ государство осуществляет контроль над сделками с землей, в разных странах – по-разному. Основной метод – в ограничении свободы договора. Ограничение свободы договора = возможность совершать только те сделки, которые прямо предусмотрены законом.

Кроме того в законодательстве м. устанавливаться некоторые отличия по сравнению со сделками в отношении иного имущества.

Регламентация сделок с ЗУ часто носит специальный характер – правила совершения сделок неодинаковы для ЗУ различных категорий и целей использования.

Имеется в виду, то как правило нет положений общего характера. Условия совершения сделок предусмотрены для какой-то ситуации…для определенного использования или определенной категории.

Правила по совершению сделок разные для застроенного и незастроенного ЗУ, т.к. необходимо обеспечить единство ЗУ и недвижимости.

 

СТАТЬЯ ЭЙРИЯН: ХиП 2004 №9 – об общих правилах, применяемых к сделкам.

Обязательно при заключении сделки соблюдаются требования:

1. Сохранения целевого назначения участка

2. Сохранение целевого и разрешенного использования

Обязательно наличие кадастрового паспорта ЗУ, кроме случаев, установленных в законе. Кроме того необходимо соблюдение минимальных размеров для участков соответствующего целевого использования.

Закон «Об обороте земель с/х назначения» - борьба с латифундиями.

КУПЛЯ-ПРОДАЖА.

ст. 37 ЗК устанавливает особенности К-П ЗУ. Объектом К-П м.б. ЗУ, прошедшие государственный кадастровый учет (это требование носит общий характер).

Установлено, что продавец при заключении договора К-П д. предоставить покупателю всю информацию об обременении ЗУ и об ограничении его использования.

Кроме того, устанавливаются условия договора, которые по мнению законодателя являются недействительным – п.2,3 ст. 37 ЗК.

Особые правила К-П установлены законом об обороте земель с/х назначения (ст. 8 - к-п из состава земель с/х назначения). Этот ФЗ распространяется не на все земли схн,а только на те, которые используются в коммерческих целях а только – в коммерческих целях (товарное сх производство).

При продаже такого ЗУ S РФ (МО) имеют право преимущественной покупки такого ЗУ по цене, за которую он продается. Исключение – продажа с публичных торгов. Для реализации преимущественного права продавец должен известить ВОИВ S о своем намерении продать ЗУ. Нужно указать: цена, размер, местоположения ЗУ, срок, до истечения которого д.б. осуществлен взаимный расчет – не более 90 дней. Сделка, которая совершена с нарушением преимущественного права покупки – ничтожна.

Если SФ не желает покупать или отказался купить, то в течение года продавец м. продать участок любому лицу. При изменении цены нужно уведомлять S РФ.

Есть особенности совершения сделок с земельнымидолями (ст. 12).

1. Устанавливается перечень сделок – закрытый – п.1.

2. ЗД – при продаже применяется право преимущественной покупки. ЗК – исключение из этого правила: если участник долевой собственности продает долю другому участнику, а также с/х организации или гражданину-члену КФХ, использующему ЗУ, находящийся в долевой собственности.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР – ПП ВАС РФ от 11 июля 2011 г №54 – изменило практику по ПДК-ПЗУ. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». ВАС РФ считает: отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости право собственности на имущество само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. При этом подчеркнул, что согласно ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора К-П недвижимого имущества достаточно указания кадастрового номера. Если же сторонами заключен договор К_П будущей недвижимой вещи, то индивидуализация м.б. осуществлена путем указания иных сведений, н/р место нахождения, ориентировочная площадь и т.д.

В случае возникновения спора относительно того, какая недвижимая вещь подлежит передаче по договору К-П, необходимо руководствоваться договором, актами приема-передачи, иными доказательствами по делу, а также обычаями до.

Право собственности – с момента ГР права в ЕГРП.

1. Продавец образовал ЗУ и поставил его на КУ, но не передает его покупателю

2. Продавец не образовал, не поставил/отказано в постановке на учет

п. 5 указанного постановления – нельзя понуждать к совершению действий по приобретению или созданию недвижимой вещи, подлежащей передаче. Если ЗУ имеется в натуре, то покупатель по договору вправе требовать понуждение продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, это требование м.б. вместе с требованием о ГР перехода права собственности.

Покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы, процентов и убытков.

 

АРЕНДА. Ст. 9 ФЗ «об обороте земель с/ назначения

Для земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, устанавливается максимальный срок в 49 лет – ст. 28 ФЗ «О приватизации гос (мун) имущества».

Для земель с/х назначения, которые участвуют в товарном производстве… - 49 лет.

По истечении срока арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды.

 

Размер арендной платы – по соглашению сторон. Применительно к землям гос (мун) собственности арендная плата м.б. установлена НПА на соответствующем уровне.

 

Особенности по определению прав арендатора ЗУ: расширены по сравнению с ГК

1. Вправе в соответствие с п.5 ст. 22 ЗК передать свои ПиО по договору аренды третьему лицу.

2. Отдать арендные права в залог, внести в качестве вклада БЕЗ СОГЛАСИЯ СОБСТВЕННИКА при условии его уведомления. ЕСЛИ ИНОЕ НЕ УСТАНОВЛЕНО ЗАКОНОМ.

ФЗ «Об ипотеке» предусматривает иное правило (применяется именно он) – относительно залога действует правило НЕ ЗК, а ФЗ «Об ипотеке» - ст. 62 – залог арендных прав на ЗУ – с согласия собственника. В случае аренды ЗУ, находящегося в гос (мун) собственности на срок более, чем 5 лет, ипотека – только при условии его уведомления. Отдельно оговариваются права арендатора ЗУ, который принадлежит на праве собственности государству или муниципальному образованию. При аренде ЗУ, находящегося в гос (мун) соб-ти на срок БОЛЕЕ чем 5 лет, арендатор ЗУ имеет право без согласия собственника при условии его уведомления совершать сделки по передаче своих ПиО по договору аренды третьим лицам. На практике сроки – 4 года 11 месяцев.

ПП ВАС от 24 марта 2005 года №11 (по вопросам извещения собственника).

В случае аренды ЗУ сособственниками недвижимости заключается ДА с множественностью лиц на стороне арендатора. Арендаторы несут ответственность солидарно.

 

ИПОТЕКА.

ФЗ «Об ипотеке» - ст. 64 посвящена ипотеке ЗУ, на котором находится здание, строение, сооружение.

При ипотеке ЗУ право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на участке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором.

Если участок из состава земель с/х назначения, то только вместе.

Ст. 69 – ипотека здания, строения, сооружения допускается только с одновременной ипотекой ЗУ, на котором находится это здание либо право аренды этого ЗУ.