Of the residential rent agreement

Annotation. The article considers the gaps in the Russian housing legislation, which do not allow to properly ensure the legal regulation of the rental of residential premises.

Key words: tenancy, commercial tenancy, rights and obligations of the parties.

На сегодняшний день, обеспечение жильем граждан РФ, является приоритетным направлением государственной политики. Приобретение жилых помещений в собственность является одним из способов обеспечения жильем граждан. Развитие рыночной экономики, привело к большой разнице между размером средней заработной платы и стоимостью недвижимого имущества. В связи с этим, не все граждане могут позволить себе приобрести в собственность жилое помещение.

Одним из способов приобретения жилья во временное пользование, на возмездной основе – является договор коммерческого найма жилых помещений.

Порядок заключения договора коммерческого найма регулируются нормами главы 35 ГК РФ. Однако, если мы рассмотрим главу более детально, то увидим пробелы законодательства, а именно: а главе недостаточно освещен вопрос реализации прав и меры ответственности сторон при ненадлежащем исполнении обязанностей предусмотренных договором найма, не предусмотрены многие права и обязанности сторон [6, с.16].

Например, ст. 676 содержит обязанности наймодателя по содержанию жилого помещения, сданного в наем, однако не содержит положений, какие преимущественные права имеет наниматель такого помещения, если наймодателем были нарушены обязанности по производству текущего ремонта жилого помещения [3, с.189].

Как нами было отмечено ранее, Гражданский кодекс не содержит понятие «Коммерческий наем помещения», однако в научной литературе этот термин давно применяется юристами и учеными. Поэтому, на наш взгляд, введение понятия «коммерческий наем жилого помещения» в полной мере отвечает правовой природе договора.

Еще одним пробелом в законодательстве, является отсутствие упоминания о форме согласия граждан проживающих совместно с нанимателем по вопросам:

1) вселения временных жильцов;

2) замене нанимателя;

3) досрочном прекращении договора [4, с.175].

Неурегулированность данного вопроса прослеживается только в нормах Гражданского кодекса, посвященных заключению договора найма жилого помещения, в то время как, в нормах Жилищного кодекса, затрагивающего порядок заключения договора социального найма, а также Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» упоминается обязательное письменное согласие лиц, совместно проживающих с нанимателем. Отсутствие упоминания о форме изъявления согласия граждан, совместно проживающим с нанимателем, в Гражданском кодексе, позволяет недобросовестным гражданам обходить закон [7, с.63].

Здесь важно определить две вещи: если законодатель, под фразой «с согласия лиц…» подразумевает письменное согласие, то такая форма должна быть четко прописано в нормах Гражданского и Жилищного кодексах. Если же форма согласия устная, то нужно понимать, что данный факт, при спорной ситуации доказать будет крайне трудно.

Еще одной проблемой является отсутствие должного нормативного определения формы договора найма жилого помещения, а именно последствий ее несоблюдения.

Согласно ст. 674 ГК РФ, договор найма жилого помещения должен заключаться сторонами в письменной форме. Однако если мы проведем дальнейший анализ норм, увидим, что ни в одной статье главы 35 ГК РФ, не содержится последствий несоблюдения письменной формы договора. Теоретически, это означает, что если стороны, заключат устное соглашение, особенно это актуально при заключении краткосрочных договоров, на один год и менее, такой договор нельзя будет признать недействительным, поскольку в законе отсутствует положения о признании договора найма жилого помещения не действительным, при несоблюдении сторонами письменной формы договора[2, с.81]. Если на практике, такая ситуация будет иметь место, стороны столкнуться с положениями п.1 ст. 162 ГК РФ, в которых говориться, что несоблюдение простой письменной сделки, при заключении договора, лишает сторон ссылаться при наличии спора на свидетельские показания, но при этом, законодатель дает возможность сторонам привести другие или письменные доказательства [5, с.51]

Не урегулированность данного вопроса, позволяет активно обсуждать сложившиеся проблемы правового регулирования в научной литературе. Так, Кириченко О. В., Кононова А. С. считают, что тем самым, государство создает ситуацию, в которой стороны могут вообще не соблюдать письменную форму сделки. Однако отмечают, что соблюдение письменной формы сделки является важным условием при заключении договоров долгосрочного найма. Поскольку письменная форма договора является подтверждением прав и обязанностей сторон по такому договору. Кроме того, в научной литературе отмечается правовая ценность письменно оформленного договора коммерческого найма жилого помещения.

Резюмируя вышесказанное, следует отметить недостаточную проработку вопросов законодателем, в сфере решения вопроса обеспечения граждан жилым помещением. Сфера найма жилых помещений, сравнительно молодое направление государственной политики, которое требует особого надзора. Поскольку жилищный вопрос, одно из приоритетных направлений в политике государства до 2020 года. К сожалению, большинство граждан страны не являются малоимущими, но в тоже время не могут позволить себе приобрести в собственность жилые площади [1,с.16]. Поэтому единственным подходящим вариантом является коммерческий найм жилого помещения. И государство в свою очередь, должно не только обеспечить возможность воспользоваться данным вариантом, но и максимально минимизировать риск такой сделки и обеспечить благоприятные, надежные условия ее закрепления.

Список литературы

1. Бурцева С. С. Правовые проблемы, связанные с договором коммерческого найма жилого помещения / Перспективы науки, 2018. - № 5. - С. 65

2. Воронецкий П. М. Договор коммерческого найма жилого помещения: проблемы правового регулирования / Российская юстиция, 2015. – №2. – С.51

3. Густилина А. В. Договор найма жилого помещения как гражданско-правовой договор / Сборник статей XVII международной научно-практической конференции, 2018. - С. 175

4. Карягина В. С. Категория "согласие" в жилищном праве: проблемы теории и судебной практики / Современные тенденции развития гражданского и гражданского процессуального законодательства и практики его применения, 2018. - Т. 5. - С. 81

5. Кононова А. С. Договор коммерческого найма жилого помещения: проблемы правового регулирования / Российская наука в современном мире, Сборник статей XVII международной научно-практической конференции. 2018. – С. 178

6. Крюкова Е. С. Новеллы жилищного законодательства в сфере наемных отношений // Вестник СамГУ, 2014. №11. – С. 189

7. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» [Электронный ресурс] Режим доступа: Справочно – правовая система «Консультант плюс».

 

 

УДК 159.953.5

Лавров Алексей Сергеевич

студент второго курса Института общественных наук

Уральский государственный педагогический университет

г. Екатеринбург, Российская Федерация

E-mail:[e-mail]