У разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.

Сплив строку договору найму житла може бути підставою (а для короткостроковго договору є підставою) для закінчення його дії. Наймодавець, який має намір укласти договір найму житла на новий строк, зобов'язаний виконати вимоги закону щодо переважного права наймача перед іншими особами на укладання такого договору. Ст. 822 ЦК надає наймодавцю право не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Цей тримісячний строк закон встановлює з метою захисту прав наймача у випадках, коли він відмовиться від укладення договору на нових умовах або коли наймодавець відмовляється від укладення договору на новий строк. За цей строк наймач може підшукати для себе інше житло. У разі попередження наймача про відмову від укладення договору на новий строк менше ніж за 3 місяці, на нашу думку, наймач має право проживати в цьому помешканні до спливу 3-х місяців з дня попередження. Форма такого попередження законом не встановлена. Тому обов'язок доведення цього факту лежить на наймодавцеві. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк. Вказане правило про укладення нового договору не поширюється на короткостроковий договір найму житла. Поновлення короткострокового договору найму житла в порядку, передбаченому ст. 764 ЦК неможливе, тому що ст. 822 ЦК прямо забороняє автоматичне продовження короткострокового договору найму житла.

Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк. У таких випадках наймач може звернутися до суду з позовом до наймодавця і нового наймача про переведення на нього прав та обов'язків наймача та (або) відшкодування збитків (про поняття збитків та їх відшкодування див. коментар до ст.ст. 22 і 623 ЦК). Суд, задовольняючи позов про переведення прав наймача, не визнає договір найму недійсним, а замінює наймача позивачем у договорі найму житла. У ЦК не передбачено можливості укладання наймодавцем договору найму з іншим наймачем, виходячи з особистих стосунків зі «старим» наймачем або його особистих якостей. Згідно з ч. 2 ст. 822 ЦК у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання. Ця норма права зобов'язує наймодавця до продажу житла запропонувати наймачеві придбати житло, вказавши ціну та інші умови, на яких він його продає. Якщо наймач відмовився від здійснення переважного права купівлі чи не здійснив цього права щодо нерухомого майна протягом строку, встановленого від дня отримання ним повідомлення, продавець має право продати житло іншій особі. Тому і в таких випадках наймач може звернутися до суду з позовом до наймодавця і покупця про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Право на відшкодування збитків у наймача в такій ситуації не передбачене.

Ст. 822 ЦК не встановлює форму повідомлення наймача про продаж житла, строк, протягом якого таке повідомлення має бути доведене до наймача (час після спливу строку договору), право вибору покупця, якщо кілька наймачів виявили бажання придбати житло, форму і строк відмови від здійснення наймачем переважного права купівлі, а також строк позовної давності до вимог про переведення на наймача прав та обов'язків наймача та (або) відшкодування збитків і про переведення на наймача прав та обов'язків покупця. Уявляється, що ця прогалина в законодавстві може бути подолана шляхом застосування аналогії закону. Подібними за змістом є цивільні відносини, врегульовані ст. 362 ЦК про переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власності. Застосування такої аналогії буде відповідати одній з загальних засад цивільного законодавства — справедливості, добросовісності та розумності (див коментар до ст. З ЦК).

Стаття 823. Договір піднайму житла

За договором піднайму житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом.

Договір піднайму житла є сплатним. Розмір плати за користування житлом встановлюється договором піднайму.

Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла.

У разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму.

До договору піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк.

Стаття, що коментується присвячена ще одному праву наймача — праву на укладення договору піднайму. До згоди наймодавця на укладання договору піднайму можна застосувати положення інших норм гл. 59 ЦК, які вимагають від наймача отримати таку згоду (див. наприклад, коментарі до ст.ст. 815 і 817 ЦК). У ч. 1 ст. 823 ЦК відсутня вказівка на обов'язковість згоди на укладення наймачем договору піднайму осіб, які постійно проживають із наймачем. Виходячи з рівності прав та обов'язків наймача й осіб, які постійно проживають з ним, така згода є обов'язковою.

Предметом договору піднайму є частина або все найняте наймачем помешкання. Не може бути самостійним предметом договору піднайму підсобні приміщення (кухня, коридор, комора, тощо). Сторонами цього договору є наймач і піднаймач, який, як і тимчасовий мешканець, не набуває самостійного права користування житлом (див. коментар до ч. 2 ст. 818 ЦК).

Частина 2 ст. 823 ЦК встановлює оплатність договору піднайму. Розмір плати за користування житлом встановлюється договором піднайму і цей розмір може бути більшим за розмір плати, що вноситься наймачем, (див. коментар до ст. 820). Договір піднайму житла є похідним від договору найму. Тому ч. З ст. 823 ЦК передбачає, що строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі припинення договору найму житла, в тому числі дострокового, одночасно з ним припиняється договір піднайму. Якщо піднаймач відмовляється звільнити житло у випадку припинення договору найму житла, він може бути виселений за рішенням суду без надання іншого житла за позовом власника житла.

У ч. 5 ст. 823 ЦК йдеться про обмеження прав піднаймача відносно прав наймача. До договору піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк, тобто до спливу строку договору піднайму наймач може не попереджати піднаймача про відмову від укладення договору на новий строк. Такий договір може вважатися укладеним на новий строк тільки після укладення нового договору. Якщо новий договір піднайму укладений з іншою особою, то піднаймач не має права вимагати переведення на нього прав піднаймача.

Ст. 823 ЦК не встановлює форми договору піднайму житла, обов'язки піднаймача та осіб, які постійно проживають з ним, підстави дострокового припинення договору піднайму. Зміст гл. 59 ЦК дає можливість зробити висновок про те, що договір піднайму має похідний характер від договору найму житла. Тим самим визначаються вимоги до договору піднайму щодо його форми, обов'язків піднаймача та осіб, які постійно проживають із ним тощо. Ці вимоги мають відповідати подібним правовідносинам за договором найму житла.

Стаття 824. Заміна наймача у договорі найму житла

На вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця наймач у договорі найму житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом з наймачем.

У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.

Під час дії договору найму може виникнути необхідність заміни наймача. Така заміна можлива з участю наймача, який залишається проживати в помешканні, або без участі наймача у разі смерті наймача або вибуття його з житла. У першому випадку заміна наймача можлива за його вимогою та вимогою інших осіб, які постійно проживають разом з ним. Ці особи за домовленістю можуть запропонувати наймодавцю кандидатуру нового наймача з повнолітніх осіб, які постійно проживають разом з наймачем.

У разі смерті наймача або вибуття його з житла, наймачами можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах. Вибуття наймача свідчить, що він вибув на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше жиле приміщення в тому ж населеному пункті і перестав виконувати свої обов'язки за договором найму.

Диспозиція статті, що коментується, викладена таким чином, що можна зробити висновок з урахуванням змісту інших статей про переважність вимоги наймача, інших осіб, які постійно проживають разом з ним, про заміну наймача над відмовою наймодавця дати згоду на таку заміну. Вперше в гл. 59 пропозиції вказаних осіб законодавець називає вимогами, підкреслюючи їх значення. Крім того, інші особи, які постійно проживають разом із наймачем, набувають такого статусу (рівного за правами і обов'язками з наймачем) тільки після згоди наймодавця (ст. 816 ЦК). Серед підстав розірвання договору найму житла відсутня така обставина, як відмова наймодавця від заміни наймача. Не припиняється зобов'язання за договором найму житла смертю фізичної особи — боржника (див. коментар до ст. 608). Очевидно, що відмова наймодавця дати згоду на заміну наймача може бути оскаржена до суду, який має задовольнити такий позов, якщо встановить, що особа, якою пропонується замінити наймача, відповідає вимогам, що пред'являються до такої особи (див. коментар до ст. 813 ЦК).