Стаття 764. Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору найму

1. Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Стаття, що коментується, передбачає, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору без повторного його укладення, то при відсутності заперечень сторін протягом одного місяця, договір вважається продовженим на невизначений строк. При запереченні наймодавця проти автоматичного продовження договору він зобов'язаний повідомити про це наймача. Однак це не виключає права сторін згодом відмовитися від такого договору на їхній розсуд з попереднім попередженням один одного у строки, передбачені законом. Підставою припинення договору є закінчення строку дії договору за умови, що наймодавець зажадає повернення йому майна. При відсутності такої вимоги договір не припиняється. У законі в цьому випадку йдеться про поновлення, тобто про продовження на новий строк колишнього договору, а не про укладення нового. Однак у договір можуть бути внесені уточнення, наприклад, про ремонт майна, строки внесення плати і т.п. Зобов'язання за договором найму, укладеним на невизначений строк, може бути припинено на розсуд наймодавця або наймача в будь-який час з попередженням контрагента про відмову від договору за три місяці. Сторона, яка бажає відмовитися від договору, зобов'язана попередити про це іншу сторону завчасно з метою запобігання збитку, який може виникнути у зв'язку з несподіваним розірванням договору. Попередження про розірвання договору майнового найму може бути зроблене в такій формі, яка б забезпечила можливість доведення у разі спору, що таке попередження було зроблено. Строки попередження про відмову від договору найму обчислюються від дня відповідного повідомлення контрагента або з дня, коли він повинен був про це дізнатися.

Стаття 765. Передання майна наймачеві

1. Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

Стаття, що коментується, закріплює обов'язок наймодавця надати наймачеві майно в стані, який відповідає договору і призначенню майна. Ця умова договору найму є істотною. Без неї договір не може вважатися укладеним. Наданням майна вважається не тільки його передача в користування наймачеві, а й допуск його до користування ним. Майно повинно бути надане наймачеві в такому стані, щоб воно не перешкоджало його використанню для тих цілей, які були обумовлені договором, а якщо такі цілі не були обумовлені, то для звичайного використання відповідно до призначення майна. В іншому випадку наймач вправі вимагати іншого майна, що відповідає умовам договору чи зниження орендної плати, або розірвання договору і стягнення збитків, заподіяних неналежним виконанням зобов'язання наймодавцем. При наявності дефектів у майні, не обумовлених наймодавцем при укладенні договору, наймач вправі вимагати від нього усунення їх у відповідний строк та за його рахунок, чи заміни майна або зміни плати. У разі невиконання наймодавцем обґрунтованих вимог наймача, що випливають із наявності дефектів у майні, останній вправі вимагати розірвання договору та відшкодування збитків, заподіяних наймодавцем. Якщо об'єктом оренди є державне або комунальне майно, то передача об'єкта оренди орендодавцем орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди. Орендоване майно включається до балансу підприємства, господарського товариства із зазначенням, що це майно є орендованим (ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»). У договорі лізингу обов'язки лізингодавця щодо надання майна лізингоодержувачеві, передбачені в Законі Україні «Про лізинг» від 16 грудня 1997 р., відрізняються від названих в цій статті. Лізингодавець зобов'язаний передати майно, що належить йому на праві власності, в користування лізингоодержувачу або за дорученням лізингоодержувача відповідно до його вибору і визначеної ним специфікації укласти договір купівлі-продажу майна з відповідним продавцем і передати майно в користування лізингоодержувачу. Особливості передачі об'єкта лізингу визначені в ст. 9 Закону України «Про лізинг». Передача об'єкта лізингу лізингодавцем лізингоодержувачу здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі лізингу. Майно, передане за договором фінансового лізингу, зараховується на баланс лізингоодержувача із зазначенням, що це майно взято у фінансовий лізинг. Майно, передане за договором оперативного лізингу, залишається на балансі лізингодавця із зазначенням, що це майно передане у лізинг, та зараховується на позабалансовий рахунок лізингоодержувача із зазначенням, що це майно одержане у лізинг. Лізингоодержувач вправі відмовитися від прийняття об'єкта лізингу, який не відповідає умовам договору, затримувати належні лізингодавцю платежі до усунення ним виявленого порушення умов договору за умовою попереднього повідомлення лізингодавця.

Стаття 766. Правові наслідки непередання майна наймачеві

1. Якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором:

1) вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою;

Відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків.

Стаття, що коментується, передбачає, що коли наймодавець не надає у користування наймачеві зданого у найм майна, наймач вправі: вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою; відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків. Ненадання або невчасне надання наймодавцем майна дає право наймачеві вимагати його в примусовому порядку і стягнути з наймодавця збитки, заподіяні невиконанням договору. Витребування майна у примусовому порядку наймачем можливе лише тоді, коли воно не передане третій особі, яка в силу договору має право на нього. При ненаданні майна наймодавцем наймач вправі на свій розсуд вимагати примусового вилучення майна або розірвання договору зі стягненням збитків, заподіяних його невиконанням. Таке ж правило сформульоване у ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» відносно оренди відповідного майна.

Схоже на передбачене в цій статті правило сформульоване у Законі України «Про лізинг». Якщо з вини лізингодавця у строки і на умовах, визначених у договорі лізингу, не передано лізингоодержувачу об'єкт лізингу, лізингоодержувач має право вимагати від лізингодавця передачі зазначеного об'єкта та відшкодування збитків, завданих затримкою передачі, або в установленому порядку вимагати розірвання договору та відшкодування збитків, завданих йому невиконанням умов договору лізингу (ст. 9 Закону України «Про лізинг»).

Стаття 767. Якість речі, переданої у найм

Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню.

2. Наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею.

Наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

Згідно зі статтею, що коментується, основним обов'язком наймодавця є своєчасне надання наймачеві майна у стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна. Наймач вправі вимагати надання йому майна у комплекті й у стані, що відповідають умовам договору найму та його призначенню. У разі порушення наймодавцем цього обов'язку ЦК передбачає право наймача витребувати від нього майно і вимагати відшкодування збитків, завданих несправністю речі або із свого боку відмовитися від договору і стягнути збитки, завдані його невиконанням.

Наймодавець несе відповідальність за дефекти наданого майна як за неналежне виконання зобов'язання. Під недоліками розуміють такі вади майна, які чинять перешкоду нормальній його експлуатації чи використанню. Однак наймодавець не відповідає за дефекти майна, які були ним застережені при укладенні договору незалежно від їхнього характеру. Так, здавання у найм будинку, який підлягає капітальному ремонту, вважається правомірним, якщо наймодавець обумовив дефекти будівлі.

Згідно з ч. 2 ст. 767 ЦК наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі й які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею.

Наймач зобов'язаний також у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається в її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані. Мова йде про явні (неприховані) дефекти, для виявлення яких достатньо звичайної уважної перевірки одержуваного в оренду майна. Дана норма спрямована на те, щоб спонукати наймачів здійснювати проведення належного приймання майна й убезпечити наймодавців від вимог несумлінних осіб, особливо при поверненні майна.