Вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Частина 1 статті, що коментується, покладає на орендаря обов'язок підтримувати найняте майно в справному стані, робити за свій рахунок поточний ремонт, такий, котрий попереджає передчасний знос і вихід з ладу предмета оренди і нести витрати за утримання майна. Ця норма є диспозитивною. У правилах, що регулюють окремі види оренди, трапляються винятки. Наприклад, за договором оренди транспортного засобу з екіпажем обов'язок підтримувати цей об'єкт у належному стані і провадити всі види його ремонту, включаючи поточний, покладається на орендодавця.

Стаття, що коментується, зобов'язує орендодавця проводити капітальний ремонт орендованого майна. Ця норма покладає обов'язок з утримання майна на власника. На відновлення майна, що належить до основних фондів, провадяться амортизаційні відрахування. Разом із тим вони, як правило, входять складовою частиною в суму орендної плати (поряд із частиною прибутку, одержуваної орендарем від використання найнятого майна, -- так званим орендним відсотком). Капітальний ремонт має провадитися в термін, встановлений договором, а якщо він не визначений, у розумний термін. Це означає, що орендодавець зобов'язаний підтримувати здане ним майно в стані, придатному для відповідного використання. Якщо капітальний ремонт викликаний невідкладною потребою, орендодавець повинен провести його без зволікання. Це правило має диспозитивний характер, бо такий обов'язок у силу закону або договору може бути також покладений на наймача. Капітальним звичайно вважається ремонт, при якому проводиться заміна або відновлення істотних деталей, конструкцій та інших частин об'єкта. При невиконанні наймодавцем обов'язку з проведення капітального ремонту наймач вправі провести тільки такий капітальний ремонт, який передбачений договором або зумовлюється невідкладною потребою, і стягнути з наймодавця його вартість або зарахувати її в рахунок плати за найм. У разі виникнення необхідності капітального ремонту з вини наймача ремонт здійснюється за його рахунок.

Наведене правило не поширюється на договір побутового прокату. Правила побутового

прокату покладають виробництво капітального ремонту тільки на наймодавця, за винятком випадків порушення наймачем правил експлуатації, що призвели до пошкодження предмета прокату.

Наймодавець протягом строку дії договору повинен піклуватися про утримання зданого у найм майна. Якщо в силу дефектів майна наймач зазнає збитків, то він вправі стягнути їх з наймодавця.

Згідно з Законом України «Про лізинг» обов'язки лізингодавця щодо утримання об'єкта лізингу ширше, ніж сформульовані у цій статті. Відповідно до підпункту 4 п.2 ст. 11 Закону лізингодавець зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі виконувати взяті на себе зобов'язання перед лізингоодержувачем щодо утримання об'єкта лізингу (ремонт, технічне обслуговування тощо) відповідно до умов договору.

Частина 3 ст. 776 ЦК передбачає наслідки невиконання обов'язку по речі, переданої у найм, якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору. Наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Норма, що покладає на орендодавця проведення капітального ремонту, не імперативна. Вона допускає можливість іншого рішення цього питання в договорі. Крім того, винятки з загального правила передбачаються в спеціальних нормах закону й інших правових актів. Так, ст. 801 ЦК покладає проведення капітального ремонту транспортного засобу, найнятого без екіпажа, на орендаря.

Стаття 777. Переважні права наймача

1. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, — в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Відносини щодо оренди майна, особливо нерухомості, носять у багатьох випадках стабільний характер і після закінчення терміну договору нерідко відновлюються. У ч. 1 ст. 777 ЦК закріплене переважне право наймача відновити орендні відносини і визначені умови, при яких воно може бути реалізоване. Відповідним правом наділяється наймач, що належно виконував свої обов'язки за раніше укладеним договором: використовував майно за призначенням, не допускав його істотного погіршення, регулярно і вчасно вносив орендну плату і т.д. До порушень, що дають можливість визнати наймача таким, що неналежне виконував свої зобов'язання, можна віднести ті, що розглядаються як підстави дострокового розірвання договору за вимогою орендодавця (ст. 783 ЦК).

Готовність наймача укласти договір на умовах, рівних до умов, запропонованих іншими претендентами на оренду (в усякому разі — не гірших), виражено в словах: «за інших рівних умов». Це може стосуватися розміру орендної плати, готовності орендаря прийняти на себе обов'язок проведення капітального ремонту й ін.

Наймач, що бажає продовжити орендні відносини, зобов'язаний письмово повідомити про це орендодавця в термін, зазначений у договорі, а якщо він не визначений, то в розумний термін до закінчення дії договору. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, — у розумний строк.

Поняття «розумний термін» варто тлумачити як час, необхідний для укладення договору на наступний період.

При укладенні договору на новий термін умови його можуть бути змінені за згодою сторін. Це стосується будь-яких умов, у тому числі розміру орендної плати. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Наймач вправі звернутися в суд із позовом про примушення орендодавця укласти договір на новий термін, якщо відомо, що він має намір здавати дане майно і надалі, але іншій особі.

Якщо наймодавець відмовив останньому в укладанні договору на новий термін, але уклав договір з іншою особою, наймач вправі на свій розсуд звернутися з позовом до суду про відшкодування збитків, заподіяних відмовою відновити з ним договір.

Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Стаття 778. Поліпшення наймачем речі, переданої у найм

1. Наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.

3. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.