Стаття 810. Договір найму житла

За договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, встановлюються законом.

До договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Саме те, що право на житло є конституційним, а одним з поширених способів його реалізації є можливість користуватися житлом на підставі договору оренди, зумовило необхідність окремого правового регулювання договору найму (оренди) житла в новому ЦК України. Крім того, договір найму житла надає реальну можливість для реалізації конституційних положень про вільний вибір місця проживання та про здійснення права приватної власності (ст. ст. 33 і 41 Конституції України). (Про право фізичної особи на вільний.вибір місця проживання та про здійснення права приватної власності див. коментарі відповідно до ст.ст. 310, 319 і 325 ЦК).

Договір найму (оренди) житла належить до двосторонніх, а в деяких випадках і багатосторонніх правочинів. Тому він має відповідати умовам дійсності правочинів і договорів (див. коментарі до ст.ст. 202, 203, гл. 52 ЦК). Договір найму житла є підставою для виникнення зобов'язання — правовідношення, в якому кожна зі сторін має одночасно і права, і обов'язки і вважається боржником у тому, що вона зобов'язана вчинити на користь другої сторони, і одночасно — кредитором у тому, що вона має право вимагати від неї. Виходячи з того, що договір найму (оренди) житла є двостороннім, оскільки правами та обов'язками наділені обидві сторони договору, наймодавець одночасно виступає як кредитор і боржник, який має право вимагати від наймача (боржника) виконання його обов'язків, наприклад, сплати грошей за

користування житлом, а наймач як кредитор вправі вимагати від наймодавця (боржника) на виконання зобов'язання вчинити на його користь певну дію (передати житло в користування негайно або у строк, встановлений договором найму). У разі невиконання боржником обов'язку передати кредиторові у користування житло, кредитор має право вимагати його передання відповідно до умов зобов'язання, якщо інше не передбачене законом. Наприклад, якщо житло ще не передане, переважне право на його одержання має той із кредиторів, зобов'язання на користь якого виникло раніше, а коли це неможливо визначити, — кредитор, який першим подав позов (див. коментар до ст. 620 ЦК). Правові наслідки непередання майна наймачеві, вказані в ст. 766 ЦК, поширюються на договір найму житла. Такий договір є відплатним, строковим, консенсуальним. Він вважається укладеним, тобто набирає чинності, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. До істотних умов договору належать умови про предмет договору (див. коментар до ст. 812 ЦК), дані про осіб, які проживатимуть разом із наймачем, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ч. 2 статті, що коментується, підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, встановлюються законом. Мова йде про застосування до договору найму державного або комунального житла норм чинного Житлового Кодексу Української РСР (далі — ЖК) та підзаконних актів, прийнятих на вимогу ЖК. Разом з тим, глави ЖК, що регулюють право користування житлом, яке належить громадянам та юридичним особам на праві приватної власності (у будинках громадського житлового фонду, службових приміщеннях і гуртожитках, які належать громадянам і фізичним особам, у будинках, квартирах приватного житлового фонду) втрачають силу після набрання чинності ЦК і до них не застосовуються. Відповідно до ст.ст. 4 та 9 Прикінцевих та Перехідних положень ЦК щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності ЦК, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності. До договорів, що були укладені до 1 січня 2004 р. і продовжують діяти після набрання чинності ЦК України, застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладання. Виходячи з цих вимог, а також враховуючи неповне за обсягом правове регулювання змін договору найму житла в гл. 59 ЦК, на підстави, порядок і наслідки зміни укладених до 1 січня 2004 р. договорів найму житла поширюються норми, передбачені ст.ст. 651-653 ЦК. Таким чином, норми гл. 59 ЦК регулюють підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об'єктом права приватної власності, тобто стосовно житла, яке належить фізичним та юридичним особам.

Відповідно до ч. З статті, що коментується, до договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлене законом. Договір найму житла не є різновидом договору найму (оренди). На договір найму житла поширюються норми, що регулюють договір найму (оренди) в частині, яка не закріплена в гл. 59 ЦК в порядку аналогії закону. Наприклад, ст.ст. 762, 766 ЦК та інші.

Щодо застосування положень інших законів до договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, то такі закони будуть прийняті відповідно до вимог цього Кодексу та ст. З Прикінцевих та Перехідних положень ЦК. Наприклад, таким законом може бути встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, що передбачено ч. 1 ст. 820 ЦК.

Стаття 811. Форма договору найму житла

1. Договір найму житла укладається у письмовій формі.

Стаття, що коментується, передбачає, що договір найму житла як правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Ст. 811 ЦК встановлює письмову форму договору найму житла. Вимоги до письмової форми правочину перелічені в ст. 207 ЦК. Недодержання сторонами письмової форми договору найму житла не має наслідком його недійсність. У даному випадку законом не встановлено, що недодержання сторонами письмової форми договору найму житла має наслідком його недійсність. Тому факт укладання такого договору і заперечення однією зі сторін факту вчинення цього правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо -, відеозапису та ін. Рішення суду в таких випадках не може ґрунтуватися на показаннях свідків (див. коментар до ст. 218 ЦК).

Якщо особа вважає себе наймачем після укладання договору найму житла, а власник житла оспорює факт учинення цього договору і не передає житло в користування, то вона вправі звернутися до власника житла з позовом про примусове виконання обов'язку в натурі, тобто про зобов'язання відповідача передати житло в користування. У випадку оспорювання факту вчинення цього договору і вчинення перешкод у користуванні житлом з боку власника житла, особа, яка вселилася в приміщення, може звернутися до власника житла з позовом про визнання права користування житлом і зобов'язання відповідача припинити чинити (усунути) перешкоди у здійсненні права користування майном. У таких справах підлягає доведенню факт укладання договору найму. Допустимими доказами цього факту і заперечень проти нього можуть бути письмові та прирівнені до них докази. Показання свідків у даному випадку не вважаються допустимими доказами.

Стаття 812. Предмет договору найму житла

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина.

Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому.