Стаття 794. Державна реєстрація договору найму будівлі або іншої капітальної споруди

1. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації.

ЦК встановлює спеціальні вимоги щодо необхідності державної реєстрації договорів найму (оренди) будівель або інших капітальних споруд, які укладені на строк не менше одного року (тобто на один рік і більше).

Таке положення є новим для цивільного законодавства України, адже ЦК 1963 р. передбачав обов'язкову реєстрацію тільки для договорів купівлі-продажу житлового будинку, якщо хоча б однією зі сторін є громадянин. Крім того, державна реєстрація правочинів відносно користування будівлями (капітальними спорудами) випливала із Закону України «Про лізинг» від 16 грудня 1997 р., якщо об'єктом лізингу виступало державне майно.

Відповідно до ст. 210 ЦК договір найму будівлі (споруди), укладений на строк не менше року, вважається вчиненим з моменту його державної реєстрації. Тобто права та обов'язки сторін договору починають своє існування тільки після такої реєстрації, навіть якщо договір є нотаріально посвідченим відповідно до вимог ст. 793 ЦК (докладніше див. коментар до ст. 640 ЦК). Разом з тим недодержання вимог щодо державної реєстрації зазначених правочинів не тягне за собою їх недійсність, адже такий наслідок прямо не передбачений ЦК (див. коментар до § 2 гл. 16 ЦК).

На момент написання цього коментаря порядок реєстрації договорів найму (оренди) будівель та інших капітальних споруд законодавче врегульований не був. Відповідно до Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 р. (в редакції від 28 січня 2003 р.), Порядку ведення реєстру прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 28 січня 2003 р., на території України реєстрації підлягають лише права власності на нерухоме майно. Здійснення такої реєстрації покладено на комунальні підприємства, бюро технічної інвентаризації, які вносять записи про виникнення, існування або припинення означених прав до Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Стаття 795. Передання будівлі або іншої капітальної споруди у найм

Передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.

Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Стаття, що коментується, вміщує в собі правило, згідно з яким передання будівлі або іншої капітальної споруди наймачеві в обов'язковому порядку повинно супроводжуватися додатковим документом, наприклад, актом про приймання-передачу, який складається у довільній формі.

Норма ч. 1 статті, що коментується, стосується моменту набрання чинності договору найму (оренди) будівлі та іншої капітальної споруди. Відповідно до неї за загальним правилом обчислення строку договору найму починається з моменту оформлення передавального документа (тобто з моменту підписання його сторонами або їх представниками).

Зі ст. 631 ЦК випливає, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору. Тобто момент обчислення строку договору — це, по суті, момент, з якого він стає чинним. Відповідно до цієї ж статті договір набирає чинності з моменту його укладення. Ст. 638 ЦК передбачає, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх Істотних умов договору. Відповідно до ст. 640 ЦК договір, який потребує простої письмової форми, є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції, а договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, — з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності — і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації — з моменту державної реєстрації. Тобто за загальним правилом кількість договорів у цивільному праві визнаються консенсуальними.

Разом із тим ст. 640 ЦК передбачено, що у випадку, коли відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передача майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії (реальний договір).

Саме реальним договором і визнається, виходячи зі змісту ст. 795 ЦК, договір найму (оренди) будівлі (іншої капітальної споруди). Це, до речі, повністю відповідає ст. 759 ЦК, яка містить у собі визначення договору найму (оренди), адже згідно з її змістом припускається, що такий договір може бути як реальним (за домовленістю сторін), так і консенсуальним (як правило).

Оскільки договір найму будівлі (споруди) передбачає згідно з вимогами ст.ст. 793, 794 ЦК дві можливі форми договору, просту письмову або нотаріальну (з її подальшою державною реєстрацією) — залежно від строку дії договору, то правило про встановлення моменту чинності цього правочину є нетрадиційним для цивільного права. Це стосується насамперед нотаріальної форми договору, яка свідчить про консенсуальність правочину, тобто про те, що договір за звичай вважається укладеним з моменту нотаріального посвідчення (або подальшої державної реєстрації), а не з моменту передачі майна (вчинення іншої дії).

Визнання договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) реальним має, на нашу думку, наступне значення. Це означає, що у випадку, коли наймодавець не передає наймачеві майно після підписання тексту договору (при простій письмовій формі) чи після нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору, наймач позбавлений права вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою (ст. 766 ЦК), оскільки й сам договір найму, з якого випливають вказані права, не є чинним.

Відповідно до ч. 2 статті, що коментується, повернення наймачем предмета договору найму оформлюється, наприклад, актом передачі-приймання, який складається сторонами у довільній формі. З моменту підписання цього акта договір найму припиняється. Припинення договору означає припинення існування (погашення) прав і обов'язків його учасників, що становлять зміст договору.

Встановлення зазначеної підстави для припинення договору найму (оренди) будівлі, іншої капітальної споруди уявляється помилковим. Це випливає з того, що, незважаючи на отримання предмету найму від наймача, в стосунках між сторонами можуть мати місце різні випадки порушення договору, оскільки сторони не звільняються від відповідальності за порушення договору (наприклад, несплату орендних платежів), яке мало місце під час дії договору. За загальним же правилом припинення зобов'язання, у тому числі договірного, може мати місце тільки у випадку виконання його належним чином (ст. 599 ЦК). Тому ситуація щодо повернення наймачем предмета договору найму може бути доведеною до абсурду. Наприклад, наймодавець через необхідність стягнення прострочених орендних платежів буде вимушений неініціювати повернення будівель (споруд або їх окремих частин), тим самим залишаючи їх у користуванні особи, яка є правопорушником.

Стаття 796. Надання наймачеві права користування земельною ділянкою

1. Одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.

У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець.

Якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки.

Будівлі та інші капітальні споруди є об'єктами нерухомості, які нерозривно пов'язані із землею і переміщення яких є неможливим без знецінення та зміни їх призначення (докладніше див. ст. 793 ЦК та коментар до неї). Володіння та користування такими об'єктами з боку наймача логічно передбачає в нього певні права і стосовно земельної ділянки, на якій знаходиться предмет договору найму.

Виходячи з цього, ЦК встановлює, що при укладанні договору найму будівлі (споруди, їх окремої частини) наймачеві автоматично надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. Передача земельної ділянки у користування за вказаними правилами проводиться незалежно від того, чи існують у договорі умови щодо прав на земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, інші капітальні споруди (їх окремі частини), що передаються у найм. Крім того норми, які встановлюють згадані правила, не мають характеру диспозитивності, тобто застосовуються й поза волею наймодавця та наймача.

Важливим є той факт, що надання наймачу права користування земельною ділянкою є обов'язковим не тільки для сторін за договором оренди будівлі (споруди), а й для власника земельної ділянки у разі, коли такою особою не є наймодавець. Презюмується, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування нею, якщо інше прямо не встановлене договором наймодавця з власником земельної ділянки.

Якщо наймодавець є титульним володільцем земельної ділянки, сторони відповідно до частини другої статті, що коментується, можуть установити розмір земельної ділянки, яка передається наймачу. Це випливає з того, що відповідно до загальних засад цивільного права особа не може передати іншій особі більше прав, ніж вона володіє сама. Тобто встановлення у договорі найму будівлі (споруди) розміру земельної ділянки, яка передається наймачу, у випадку, коли наймодавець не має юридичне ніяких прав відносно такої ділянки, а виступає тільки фактичним землекористувачем, є нікчемним. Якщо ж розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець. Застосування цього правила також можливе за умови, коли наймодавець легітимував свої права, тобто виступає титульним володільцем.

Відносини щодо користування земельними ділянками регулюються на підставі § 3 гл. 58 ЦК, ЗК України від 25 жовтня 2001 р., Закону України «Про оренду землі» від 6 січня 1998 р., інших актів земельного законодавства. Разом з тим, дані документи лише незначним чином стосуються питання переходу права користування земельною ділянкою при укладенні договору найму (оренди) будівлі або споруди. Наприклад, у ЗК немає жодної присвяченої цьому статті. Натомість регулювання в ньому зазнав перехід права власності на земельну ділянку при переході права власності на будівлю чи споруду (ст. 120 ЗК). Відповідно до гл. 15 ЗК право користування землею може бути постійним (без встановлення строку) або строковим (право оренди земельної ділянки).

Оскільки користування земельною ділянкою у розглядуваному випадку має похідний характер від договору найму будівлі (споруди), який згідно із ст. 759 ЦК завжди є строковим (навіть якщо строк договору не встановлений у самому договорі), таке землекористування завжди буде строковим.

Виходячи з того, які права відносно земельної ділянки були в особи, яка виступає наймодавцем будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), право наймача користуватися землею може бути оформлене одним із наступних способів: І — якщо наймодавець є власником земельної ділянки, він зобов'язаний укласти з наймачем договір оренди земельної ділянки; II — якщо наймодавець є постійним користувачем земельної ділянки, власник земельної ділянки, від імені якого діють уповноважені органи, зобов'язаний укласти з наймачем договір оренди земельної ділянки. Згода постійного землекористувача при цьому презюмується на підставі ч. 1 ст. 796 ЦК; III — якщо наймодавець є орендарем земельної ділянки, частка прав наймача залежить перш за все від цільового призначення земель. У випадку, коли земельна ділянка орендована наймодавцем для несільськогосподарського використання, вона може передаватися у володіння користування наймачу на підставі договору піднайму (ст. 9 Закону України «Про оренду землі»). Звернімо увагу, що при цьому виникає колізія норм цивільного та земельного права. Це випливає з того, що за загальним правилом останнього передбачається передача землі у піднайм лише за наявності згоди її власника (ст. 93 ЗК, ст. 9 Закону України «Про оренду землі»). Ст. ж 796 ЦК встановлює, що згода власника на передачу земельної ділянки презюмується, якщо інше не передбачено договором між її власником і наймодавцем. Виявляється, що розв'язання виниклої суперечки необхідно проводити, застосувавши ст. 9 ЦК, тобто визнавши примат земельного законодавства, яке, крім іншого, є в даному випадку спеціальним.

Якщо договором оренди між власником земельної ділянки та наймодавцем встановлено невідчужуваність прав на земельну ділянку, або якщо орендодавець не дає наймодавцю згоди на укладення договору піднайму земельної ділянки, право на користування землею повинно бути передано наймачу аналогічно тому, як воно передається при сільськогосподарському призначенні такої ділянки (див. далі).

У разі, коли призначенням земельної ділянки є сільськогосподарське використання, ст. 9 Закону України «Про оренду землі» встановлює виключний перелік підстав для укладення договору піднайму. Така підстава, як перехід права володіння та користування на будівлю або споруду, яка розташована на орендованій земельній ділянці, у зазначеному переліку відсутня. Відповідно надання наймачу права на користування землею має здійснюватися не на підставі договору піднайму, а на підставі укладення з ним договору оренди земельної ділянки безпосередньо її власником. При цьому наймодавець автоматично може вважатися таким, з яким тимчасово припинено дію первісного договору оренди. Його окрема згода на це не е необхідною в силу статті, що коментується.

У випадку, коли наймодавець є фактичним землекористувачем, тобто не має жодного правовстановлюючого документа на земельну ділянку, передбаченого ст. 125 ЗК, права наймача на земельну ділянку повинні бути закріплені шляхом укладання договору оренди із її власником, яке для останнього є обов'язковим. До укладення зазначеного договору фактичним землекористувачем, з усіма передбаченими з цього наслідками, стає наймач.

Для переходу (надання) до наймача права користування землею оформлення договору оренди земельної ділянки є обов'язковим. Укладення договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (або їх частини) відповідно до норм земельного законодавства само по собі не є підставою для визнання наймача землекористувачем.

Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди (а за ним — і піднайму) земельної ділянки укладається у письмовій формі. Договір оренди, укладений строком від трьох років, потребує нотаріального посвідчення за місцезнаходженням земельної ділянки. Договір піднайму землі обов'язкового нотаріального посвідчення не потребує: воно здійснюється за бажанням однієї зі сторін (ст. 9 вказаного закону). Форма договору на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 17 березня 1993 р. Договір оренди (піднайму) земельної ділянки набирає чинності з його державною реєстрацією, яка здійснюється на підставі Інструкції, затвердженої наказом Державного Комітету України по земельних ресурсах від 4 травня 1999 р.

Надання земельної ділянки у користування наймачу є, як уже зазначалося, обов'язковим. Разом з тим, невиконання цього правила ніяких спеціальних санкцій не передбачає.