III.16. Поняття і зміст договору наймання житлового приміщення

Житлові приміщення (квартири) у будинках державного і суспільного житлового фонду надаються громадянам на основі договору наймання житлового приміщення.

Договір наймання житлового приміщення - це угода, по якому одна сторона (наймодавець) надає в безстрокове (постійне) користування житлове приміщення, а інша сторона (наймач) зобов'язується вносити плату, містити надане житлове приміщення в належному стани.

Договір наймання житлового приміщення в будинках державного і суспільного житлового фонду укладається в писемній формі на підставі ордера на житлове приміщення між наймодавцем - житлово-експлуатаційною організацією, а у випадку її відсутності - відповідним підприємством, установою, організацією і наймачем - громадянином, на ім'я якого виданий ордер. Ордер видається наймачеві на підставі рішення виконавчого комітету місцевої ради.

Предметом договору наймання житлового приміщення в будинках державного і суспільного житлового фонду є окрема, вільна, не менш норми надання, упоряджена квартира або інше ізольоване житлове приміщення, що складається з однієї або декількох кімнат, а також одноквартирний житловий будинок.

Норма загальної площі встановлюється в розмірі 21 квадратного метра на одну людину.

Закон не допускає надання житлового приміщення менш рівня середньої забезпеченості житлової площі в даному населеному пункті.

Не можуть бути самостійним предметом договору наймання:

· житлове приміщення, що хоча і є ізольованим, але по розмірі менше встановленого для надання одній особі (ч. 1 ст. 48 ЖКУ);

· частина кімнати або кімната, зв'язана з іншою кімнатою загальним входом;

· підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо).

Плата за користування житловим приміщенням (квартирна плата) вираховується виходячи від загальної площі квартири (одноквартирного будинку).

Сторонами в договорі наймання житлового приміщення в будинках державного і суспільного житлового фонду є наймодавець і наймач. Наймачем може бути тільки громадянин. Наймодавцем - як правило, житлово-експлуатаційна організація, а при її відсутності безпосередньо орган надання (підприємство, організація, установа).

Договір наймання житлового приміщення може бути укладений і у відношенні житлового приміщення стосовного до приватного житлового фонду. Специфіка даного договору полягає в тому, що він у більшому ступені регулюється Цивільним Кодексом України (Глава 59).

За договором наймання (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати іншій стороні (наймачеві) житло для проживання в ньому на певний строк за плату (ст. 810 ГК).

Договір наймання житла укладається в писемній формі.

Предметом договору наймання житла можуть бути приміщення, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Приміщення повинне бути придатним для постійного проживання в ньому (ст. 812 ГК).

Сторонами в договорі наймання житла можуть бути фізичні і юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, вона повинно використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб (ст. 813 ГК).

Розмір оплати за користування житлом встановлюється в договорі наймання житла. Якщо законом установлений максимальний розмір оплати за користування житлом, плата, встановлена в договорі, не може перевищувати цього розміру. Наймач вносить плату за користування житлом у термін, установлений договором, якщо термін не був визначений - наймач вносить її щомісяця (ст. 820 ГК).

Договір наймання житла укладається на термін, установлений договором. Якщо в договорі термін не встановлений, договір вважається ув'язненим на п'ять років (ст. 821 ГК).

Змістом договору житлового наймання (наймання житла) є тс права й обов'язки, що несуть сторони за даним договором.

Основними правами й обов'язками наймача є:

· обов'язок дотримувати правила користування житловим приміщенням,
містити його в чистоті і порядку;

· обов'язок робити поточний ремонт у квартирі;

· обов'язку не порушувати правила гуртожитку і не лагодити іншим особам
перешкод до користування наданим їм приміщенням;

· обов'язку вносити квартирну плату і плату за комунальні послуги
в терміни, установлені законом;

· право на користування наданим житловим приміщенням;

· право на усунення перешкод, чинимых наймачеві і членам його
родини при користуванні наданим їм житлом;

· право на зміну договору наймання житлового приміщення;

· право на надання житлового приміщення в користування іншим
особам на час своєї відсутності відповідно до діючого
законодавства;

· право на обмін, бронювання, приватизацію й ін.
Основні права й обов'язки наймодавця:

· робити капітальний ремонт;

· надати наймачеві інше житлове приміщення на час
капітального ремонту;

· змінювати договір наймання житлового приміщення у випадках, передбачених
законом;

· забезпечити безперебійну роботу технічних пристроїв і схоронність
житлового будинку;

· бронювати житло за наймачем, що виїжджає, (членом родини) і ін.

 

III.17. Правове регулювання приватизації державного житлового фонду

Під приватизацією державного житлового фонду розуміється передача житлових приміщень наймачам і членам їхніх родин у власність.

Приватизація здійснюється відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.1992 р.

Приватизація державного житлового фонду здійснюється уповноваженими на це органами, створеними місцевою державною адміністрацією, і органами місцевого самоврядування, державними підприємствами, організаціями, установами в повному господарському веденні або оперативному керуванні яких знаходиться державний житловий фонд (ст. 8 Закону).

Не підлягають приватизації: квартири-музеї; квартири (будинку), розташовані на територіях закритих військових поселень, національних парків, ботанічних садів, дендрологічних, зоологічних, регіональних ландшафтних парків; кімнати в гуртожитках; квартири (будинку) квартири, що знаходяться в аварійному стані;, (кімнати, будинку), віднесені до числа службових і т.д.

Для здійснення приватизації фондів местною ради створений спеціальний орган Фонд державного майна (його представництва в містах).

Житлове приміщення передається в загальну спільну або часткову власність з письмової згоди всіх повнолітніх членів родини.

Законодавством передбачено, що кожному громадянинові України передається безкоштовно у власність квартира (будинок) з урахуванням норми 21 кв.м. загальної площі. Під загальною розуміється не тільки житлова площа кімнат, але і площа допоміжних служб, коридорів, лоджій.

Поряд з передачею безоплатно 21 кв.м. на одну людину як повнолітнього, так і неповнолітнього, додатково передається 10 кв.м. на всю родину. Інша загальна площа житлових приміщень продається громадянам, що проживають у них або є на обліку нужденних у поліпшенні житлових умов.

Оплата вартості приватизованого житла може здійснюватися громадянами на виплат на 10 років за умови внесення первинного внеску в розмірі не менш 10 % від суми, що підлягає виплаті. При цьому громадянин дає органові приватизації письмове зобов'язання про погашення суми вартості, що залишається несплаченої (ст. 8 Закону).

Деяким категоріям громадян надані пільги по приватизації займаного ними житлового приміщення, тобто передається житлове приміщення безкоштовне незалежно від його розміру. (Герої Радянського Союзу, ветерани Великої Вітчизняної війни, інваліди 1 і II груп і ін.)'

Приватизація житлового приміщення повинна бути зроблена протягом одного місяця після надання необхідних документів.

Доказом приватизації житлового приміщення є видане органом приватизації свідчення про право власності на дане приміщення. З цього моменту власник має право безперешкодного розпорядження приватизованим житловим приміщенням, тобто визначати його долю, зокрема, продати, подарувати будь-якому суб'єктові цивільного права.

 

IV