Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государ­ственной регистрации перехода права собственности не является основа­нием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной ре­гистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регист­рации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняю­щаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регис­трации.

1. Пунктом 1 комментируемой статьи в соответствии с общим пра­вилом ст. 131 ГК введена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Речь идет не о регистрации договора, а о регистрации перехода права собственности от продавца к покупате­лю. Следовательно, именно с этого момента покупатель становится собственником недвижимости.

Порядок регистрации перехода права собственности установлен уже упоминавшимся Законом Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. «О го­сударственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

2. Исходя из правила ст. 521 ГК и п. 1 комментируемой статьи, сле­дует вывод, что момент заключения договора купли-продажи недвижи­мости и момент перехода права собственности на нее не совпадают. И в изъятие из общего правила п. 2 ст. 224 ГК право собственности У приобретателя недвижимости возникает не с момента регистрации до­говора, хотя он и подлежит регистрации, а с момента регистрации пра-

207

ва на недвижимость, то есть с момента регистрации перехода права" от продавца к покупателю.

Об этом свидетельствует и правило п. 2 комментируемой статьи, ко­торая устанавливает, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собствен­ности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Именно с переходом права собственности законодатель связы­вает изменение взаимоотношений с третьими лицами. Так, при перехо­де права собственности на имущество договор имущественного найма, заключенный с прежним собственником, действует в отношении ново­го собственника, сохраняя свою силу

С другой стороны, до регистрации перехода права собственности по­купатель, получив во владение и пользование недвижимость, не вправе ею распоряжаться. Такие сделки могут быть признаны недействитель­ными как нарушающие требования законодательного акта. При укло­нении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о возмещении ей убытков, вызванных задержкой регистрации.

Статья 523. Права на земельный участок при продаже зда­ния, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую не­движимость передаются права на ту часть земельного участка, которая за­нята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

2. В случаях, когда продавец является собственником земельного уча­стка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю пере­дается право собственности либо предоставляется право аренды или пре­дусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответст­вующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята не­движимостью и необходима для ее использования.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без со­гласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или дого­вором.

208

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право поль­зования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

1. Поскольку недвижимость – это прежде всего земельные участки и все то, что прочно связано с землей, то продажа здания, сооружения и иной недвижимости, находящейся на земельном участке, без продажи последнего неизбежно предполагает решение вопроса о праве на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (например, для прохода, проезда к недвижимости и т.п.). В качестве общего правила п. 1 ст. 523 ГК предусматривает одно­временную передачу в указанном выше случае и права на соответствую­щую часть земельного участка. Каким будет это право у приобретателя недвижимости зависит от того, какое право на земельный участок име­ет собственник здания, сооружения и иной недвижимости, отчуждае­мой по договору купли-продажи. Эти вопросы урегулированы п. 2 и 3 комментируемой статьи.

2. В тех случаях, когда продавец здания, сооружения и иной недви­жимости является собственником земельного участка, на котором не­движимость расположена, он вправе либо продать соответствующую часть участка, либо передать ее в аренду приобретателю недвижимости, в пользование и т.п.

Если договор продажи недвижимости не определяет правовую судьбу земельного участка, то часть вторая п. 2 ст. 523 ГК презумиру-ет, что к покупателю переходит право собственности на ту часть уча­стка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использо­вания. В соответствии же с п. 2 ст. 526 ГК (см. комментарий к указан­ной статье) в этом случае цена недвижимости включает и цену пере­даваемой части земельного участка, что должны учитывать стороны договора.

3. Если продавец недвижимости не является собственником земель­ного участка, действует иное правило,-установленное п. 3 ст. 523 ГК. Речь идет о том, что продавец имеет право пользования участком на ос­нове договора аренды, право постоянного или срочного пользования, право пожизненного наследуемого владения. В этом случае согласие собственника земельного участка для продажи недвижимости, находя­щейся на нем, не требуется, если это не противоречит условиям пользо­вания таким участком, предусмотренным законодательством или дого-^ром. К покупателю недвижимости переходит право пользования со-

209

ответствуюшей частью земельного участка на тех же условиях (аренды, постоянного пользования и т. п.), что и у продавца недвижимости.

Статья524. Права на недвижимость при продаже земель­ного участка

В случаях, когда земельный участок, на котором находятся принадле­жащие продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продав­цом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором купли-продажи.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участ­ка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право огра­ниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

1. Продажа земельного участка без расположенной на нем недвижи­мости также как и в ситуации, предусмотренной ст. 523 ГК, обусловли­вает необходимость решения вопроса о праве пользования (но уже про­давцом) частью земельного участка, занятого недвижимостью и необхо­димого для ее использования.

Условия пользования соответствующей частью земельного участка определяются договором купли-продажи земельного участка. Это может быть оставление его в собственности продавца, передача в аренду и т.п. На случай отсутствия в договоре таких условий вопрос решен законода­телем. Он наделяет продавца правом ограниченного пользования (серви­тут) той частью земельного участка, на котором расположена принадле­жащая ему недвижимость, и которая необходима для ее использования.

Статья525. Определение предмета в договоре продажи не­движимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, по­зволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие рас­положение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуще­стве, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а со­ответствующий договор не считается заключенным.

210

1. К определению предмета договора продажи недвижимости предъявляются дополнительные требования. Помимо его названия, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить не­движимое имущество, в том числе данные, определяющие расположе­ние недвижимости на соответствующем земельном участке либо в со­ставе другого недвижимого имущества. Так, применительно к такому виду недвижимости, как здание или сооружение, целесообразно указать не только наименование, но и местоположение (адрес), назначение, об­щую площадь, этажность и другие параметры; при продаже земельного участка – местоположение, общую площадь, категорию земли, цели ее использования и т. п. При отсутствии в договоре данных, позволяющих определить его предмет, договор считается незаключенным.

Статья 526. Цена недвижимости в договоре