Статья529. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают липа, сохраняю­щие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является пере­чень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым по­мещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключен­ным с момента такой регистрации.

1. Помимо условий о предмете и цене, являющимися существенны­ми в договоре продажи недвижимости (см. комментарий к ст. 525 и 526 ГК), п. 1 комментируемой статьи вводит дополнительное условие тако­го рода – это перечень лиц, которые проживают в продаваемом жилом доме, квартире или части дома, квартиры и сохраняют право пользова­ния этими жилыми помещениями и после их продажи. В договоре куп­ли-продажи должны быть указаны и права лиц, включенных в указан­ный перечень (например, право собственности, право пользования на основании договора найма, завещательного отказа). К числу лиц, име­ющих такое право, могут относиться, в частности, члены семьи прежне­го собственника, оставшиеся проживать в продаваемом помещении, наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граж­дане. Круг этих лиц определен ст. 30, 110 ЖК.

214

Комментируемая статья регламентирует продажу не только жилых домов и квартир, но и частей домов и квартир. Эти части должны пред­ставлять собой изолированное помещение. Однако под действие этой нормы подпадают и случаи продажи доли в жилом помещении (доме или квартире), принадлежащей гражданам либо юридическим лицам на праве общей долевой собственности. В соответствии со ст. 246 ГК уча­стник общей долевой собственности, в том числе на квартиру, вправе по своему усмотрению распорядиться ею с соблюдением правил, установ­ленных ст. 249 ГК о преимущественной покупке этой доли другими со-собственниками. Несовпадение этой доли с размерами изолированных помещений предполагает последующее решение вопроса между сособ-ственниками о порядке пользования жилым помещением в соответст­вии с правилами гл. 16.

В соответствии с п. 1 ст. 27 ГК и п. 2 ст. 35 ГК продажа жилого поме­щения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собст­венника, может иметь место только с согласия органов опеки и попечи­тельства.

Продажа жилого дома, квартиры, их частей, находящихся в общей собственности, должна осуществляться также в соответствии с прави­лами гл. 16 ГК.

2. Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в органах регистрации и технической инвентаризации, осуществляющих в настоящее время эту регистрацию.

Однако в соответствии с Законом Республики Беларусь от 22 ию­ля 2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» договоры купли-продажи, право собствен­ности и другие вещные права на жилые помещения, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государст­венной регистрации в едином государственном реестре в порядке, уста­новленном указанным Законом.

В соответствии с правилами ранее действовавшего ГК (1964 года) до­говоры купли-продажи жилого дома, квартиры подлежали нотариаль­ному удостоверению. Правила действующего ГК таких требований не содержат (см. комментарий к ст. 521 ГК).

3. Комментируемая статья распространяется на отношения куп­ли-продажи жилого помещения, находящегося в собственности гражданина либо юридического лица. Что же касается передачи

215

в собственность (продажи) жилых помещений в домах государствен­ного и общественного жилищного фонда (жилых домов и жилых по­мещений, принадлежащих государству, колхозам и другим коопера­тивным организациям, их объединениям, профсоюзам и иным обще­ственным объединениям) гражданам, то она регулировалась Законом Республики Беларусь от 16 апреля 1992 г. «О приватизации жилищно­го фонда в Республике Беларусь» (см. комментарий к ст. 520 ГК) и Положением о приватизации жилых помещений в домах государст­венного и общественного жилищного фонда, их обслуживании и ре­монте, утвержденным постановлением Совета Министров Республи­ки Беларусь от 30 июня 1992 г. № 398 (Собрание постановлений Пра­вительства Республики Беларусь, 1992 г., № 19, ст. 345; 1993 г., № 16, ст. 300; № 21, ст. 422; Собрание указов Президента и постановлений Кабинета Министров Республики Беларусь, 1995 г., № 26, ст. 649; Со­брание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь, 1998 г., № 22, ст. 596; 1999 г., № 16, ст. 464;

№ 24, ст. 698; Национальный реестр правовых актов Республики Бе­ларусь, 2001 г., № 93, 8/9100). Заключенные в процессе приватизации квартир договоры купли-продажи также подлежат государственной регистрации.

Продажа предприятия

Гражданский кодекс 1964 года не регулировал договор купли-прода­жи предприятий, что было в дореформенный период вполне объясни­мым. Специальное законодательство допускало переход предприятия из одной собственности в другую за плату (например, в собственность колхозов, производственных кооперативов и т. д.). Осуществление эко­номических реформ изменило ситуацию, и предприятия стали предме­том купли-продажи, например, в процессе приватизации государствен­ных предприятий, а также по договорам, заключаемым иными собст­венниками предприятий.

Проводимые в Республике Беларусь экономические преобразования обусловили, в частности, принятие специальных законодательных ак­тов, регулирующих куплю-продажу государственных предприятий в по­рядке их приватизации. Эти вопросы были решены, в частности, в За­коне «О приватизации», Положением о порядке создания открытых ак­ционерных обществ в процессе разгосударствления и приватизации го­сударственной собственности, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 19 июня 1998 г. № 970 (Собрание

216

декретов, указов Президента и постановлений Правительства Респуб­лики Беларусь, 1998 г., № 18, ст. 469; № 27, ст. 702; 1999 г., № 29, ст. 852; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2000 г., № 114, 5/4649; № 123,5/11379).

Статья 530. Договор продажи предприятия

1. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный ком­плекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые прода­вец не вправе передавать другим лицам.

2. Права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслужива­ния и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основания лицензии права использо­вания таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

3. Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицен­зии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законодательством. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение ко­торых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами.

1. Определение предприятия как объекта гражданских прав дано в ст. 132 ГК. Здесь подчеркивается, что предприятием признается иму­щественный комплекс, используемый для осуществления предприни­мательской деятельности, а также указывается, какие виды имущества и права входят в его состав.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается не­движимостью и, тем не менее, ГК выделяет продажу предприятия в са­мостоятельный параграф, устанавливая ряд особенностей, касающихся передачи покупателю тех или иных прав, определения состава и стои­мости предприятия, формы договора, прав кредиторов по обязательст­вам, включенным в состав предприятия, передачи предприятия и прав собственности на него.

Передача по этому договору, помимо зданий и сооружений, оборудо­вания и т. д., целого комплекса прав и обязанностей, сложный характер возникающих при этом отношений не только между сторонами, но и с кредиторами предприятия (поскольку в данном случае имеет ме­сто перевод долга, требующий их согласия), – все это обусловило выде-

217

ление договора купли-продажи предприятия в самостоятельную разно­видность договора купли-продажи недвижимости.

Место этого договора в системе договоров купли-продажи обуслов­ливает применение к нему, прежде всего, правил о продаже недвижимо­сти, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятий, а затем и общих норм ГК о купле-продаже.

2. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. К числу таких прав п. 3 комментируе­мой статьи относит права продавца, полученные им на основании раз­решения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, если иное не установлено законодательством. Однако это не значит, что по­купатель не может получить соответствующее разрешение (лицензию) в установленном порядке.

Передача обязательств, исполнение которых покупателем станет возможным на основании полученной им в дальнейшем лицензии, бу­дет правомерной.

Передача покупателю обязательств, исполнение которых покупате­лем невозможно при отсутствии у него разрешения, не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. Возни­кает, однако, вопрос, исключает ли ответственность продавца ответст­венность покупателя перед кредитором за исполнение принятых им обязательств. Очевидно, что покупатель и продавец несут в этом случае солидарную ответственность, поскольку ущерб кредитору наносится действиями обеих сторон договора купли-продажи.

3. В составе имущественного комплекса к покупателю переходят и права на фирменное наименование, товарный знак (знак обслужива­ния) и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ и услуг. Иное может быть предусмотрено договором. То же касается и принадлежащих продавцу на основании лицензии прав на использо­вание средств индивидуализации.

Статья531. Форма и государственная регистрация догово­ра продажи предприятия

1. Договор продажи предприятия заключается в письменной форме пу­тем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 ста­тьи 404), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 532 настоящего Кодекса.

218

2. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его не­действительность.

3. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистра­ции и считается заключенным с момента такой регистрации.

1. Как и любой договор о продаже недвижимости договор продажи предприятия должен быть заключен в письменной форме путем состав­ления одного документа, подписываемого сторонами, который подле­жит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Однако ГК предъявляет дополнительные требова­ния, касающиеся оформления этого договора. Стороны еще до подпи­сания договора должны составить и рассмотреть акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Все эти документы должны быть обя­зательно приложены к договору. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Статья 532. Удостоверение состава продаваемого предпри­ятия

1. Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в дого­воре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентари­зации.

2. До подписания договора продажи предприятия должны быть состав­лены и рассмотрены сторонами акт инвентаризации, бухгалтерский ба­ланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприя­тия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их тре­бований.

Имущество, права и обязанности, указанные в названных документах, подлежат передаче продавцом покупателю, если иное не следует из правил статьи 530 настоящего Кодекса и не установлено соглашением сторон.

1. Исходя из того, что предприятие – это сложный хозяйственный комплекс, комментируемая статья определяет, каким образом должен быть удостоверен предмет договора, т. е. состав предприятия. Перечис­ленные в п. 1 и 2 ст. 532 ГК документы позволяют сторонам согласовать не только предмет, но определить и согласовать его цену, ибо без этого

219

договор купли-продажи недвижимости не считается заключенным. При этом стороны вправе исключить передачу покупателю отдельных вещей, прав и обязанностей, указанных в перечисленных в статье доку­ментах, оговорив это в договоре. Кроме того, не подлежат передаче и те права и обязанности, в отношении которых установлен такой запрет на их передачу (см. комментарий к ст. 530 ГК).