Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 394 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Если иное не предусмотрено законодательством или договором про­дажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответст­вующей части земельного участка или права на нее.

3. В случаях, когда цена недвижимости установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера, об­щая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определя­ется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимо­го имущества.

1. Цена недвижимости, помимо предмета, определенного в соответ­ствии с требованиями ст. 525 ГК, является вторым существенным усло­вием договора. Это означает, что если в договоре продажи недвижимо­сти не определена ее цена, договор считается незаключенным. При этом п. 1 комментируемой статьи подчеркивает, что цена недвижи­мости согласуется сторонами в письменной форме. Это может быть ус­ловие, включенное в текст договора, либо прилагаемое к договору спе­циальное письменное соглашение о цене. При этом общее правило ст. 394 ГК (п. 3) о том, что исполнение договора, в котором не опреде-

211

лена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при срав­нимых обстоятельствах за аналогичное имущество, к договорам о про­даже недвижимости не применяется.

Пункты 2 и 3 комментируемой статьи устанавливают следующие требования к порядку определения цены по договору о продаже недви­жимости:

1) поскольку продажа здания, сооружения или иного недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, предполагает в соот­ветствии со ст. 523 ГК передачу права на часть земельного участка, ко­торая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, постольку цена на недвижимость включает и цену соответствующей ча­сти земельного участка (если этот участок передается покупателю на праве собственности) или прав на нее (например, права аренды). Изло­женное правило носит диспозитивный характер и может быть изменено актами законодательства или договором о продаже недвижимости. Так, стороны в договоре могут определить отдельно цену продаваемого зда­ния или сооружения и цену части земельного участка или права на не­го. Если же они этого не сделали, то в соответствии с п. 2 комментиру­емой статьи определенная ими цена здания, сооружения предполагает и цену части земельного участка или права на него;

2) если цена в договоре о продаже недвижимости определена не за объект в целом, а на единицу площади или иного показателя размера, то общая цена недвижимости, подлежащая оплате, определяется, исхо­дя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Статья 527. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осу­ществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или ино­му документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором, обяза­тельство продавца передать недвижимость покупателю считается испол­ненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторо­нами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недви­жимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом со­ответственно продавца вт исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – от обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей услови­ям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое не-

212

соответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не являет­ся основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадле­жащее исполнение договора.

1. Пункт 1 ст. 527 ГК устанавливает порядок и момент исполнения сторонами обязательства по передаче-приему недвижимости. В качестве обязательного правила здесь предусмотрено, что передача продавцом и принятие покупателем недвижимости осуществляется по передаточно­му акту или иному документу о передаче, подписываемому обеими сторо­нами. Уклонение одной из сторон от подписания документа считается ее отказом от исполнения договора. Что же касается момента, когда обяза­тельство считается исполненным, то правило части второй п. 1 этой же статьи носит диспозитивный характер. Согласно этому правилу обяза­тельство считается исполненным, если совершены два действия: 1) вру­чена недвижимость покупателю и 2) подписан документ о его передаче. Однако акт законодательства или договор могут это правило изменить. Это изменение может касаться только фактического вручения (передачи) недвижимости. Стороны, в частности, вправе предусмотреть, что недви­жимость считается переданной в момент подписания документа о пере­даче. Фактическая передача недвижимости без составления документа не может быть признана исполнением обязательства, поскольку это проти­воречило бы частям первой и третьей п. 1 комментируемой статьи.

Передача недвижимости покупателю не означает передачу ему права собственности на нее. Право собственности возникает у покупателя лишь в момент регистрации этого права (см. комментарий к ст. 522 ГК).

2. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает исключение из общего правила ст. 445 ГК, предусматривающего, что продавец осво­бождается от ответственности за оговоренные недостатки имущества, переданного покупателю. Факт передачи недвижимости, не соответст­вующей условиям договора, даже в том случае, когда это оговорено в до­кументе о ее передаче, не освобождает продавца от ответственности. Та­кая ответственность наступает по правилам ст. 528 ГК.

Статья 528. Последствия передачи недвижимости ненад­лежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответст­вующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применя­ются правила статьи 445 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора.

213

1. Комментируемая норма, не устанавливая конкретных прав поку­пателя в случае передачи ему недвижимости, не соответствующей усло­виям договора о ее качестве, отсылает к ст. 445 ГК. Правила этой статьи применяются за исключением положений о праве покупателя требовать замены недвижимости, поскольку последняя является индивидуально-определенным имуществом и, следовательно, замена ее исключена. В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК следует различать существенные недо­статки в недвижимости и иные недостатки недвижимости по качеству. В зависимости от характера этих недостатков подлежат применению последствия, определенные ст. 445 ГК (см. комментарий к указанной статье), исключая замену недвижимости.

2. В соответствии с п. 2 ст. 447 ГК недостатки в недвижимости могут быть обнаружены в разумный срок. Но, учитывая что предметом дого­вора является недвижимость, он должен быть в пределах двух лет. Закон или договор могут устанавливать и более длительные сроки.