Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязан­ности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

1. Правило части первой комментируемой статьи вытекает из осо­бенности вещного права, именуемой «правом следования», согласно которой в случае перехода вещного права к другому лицу (правопреем­нику) переходят и обременения этого права.

Наличие прав третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество может существенно влиять на используемое арендатором имущество, полу­ченное им по договору аренды. Имея информацию о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, арендатор может решить, что заключать договор аренды с данным арендодателем не следует, поскольку по­лученное в пользование по договору имущество не может быть исполь­зовано в соответствии с потребностями арендатора.

Статья 584 ГК не содержит исчерпывающего перечня прав третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, о которых арендодатель должен предупредить арендатора. В части второй ст. 584 ГК приведены лишь примеры таких прав (сервитут, право залога). Не исключается ситуа­ция, при которой сдаваемое в аренду имущество обременено другими вещными и обязательственными правами третьих лиц, личность кото­рых для арендатора заранее неприемлема, например, арендодатель за­ключил с третьим лицом предварительный договор купли-продажи объекта аренды или договор аренды этого же имущества с третьим ли­цом, которое сохранит право пользования арендованным имуществом и после заключения нового договора аренды, хотя в другое время и т. п.

Арендодатель обязан предупредить арендатора о любых правах тре­тьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение этой обязан­ности влечет последствия, установленные частью второй ст. 584 ГК: арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (положительного ущерба и упущенной выгоды).

Статья 585. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование иму­ществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются до­говором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считает­ся, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в це­лом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендо­ванного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улуч­шение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указан­ных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы мо­жет изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные догово­ром, но не чаще одного раза в год. Законодательством могут быть предус­мотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законодательством не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу об­стоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухуд­шились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существен­ного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендода­тель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в ус­тановленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требо­вать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

1. Арендная плата – цена за пользование полученным в аренду иму­ществом, которую арендатор обязан своевременно вносить в сроки, ус­тановленные договором аренды. Она не является существенным усло­вием договора аренды. В том случае, когда размер арендной платы уста­новлен актом законодательства, в договоре аренды должна быть дана ссылка на него. Если порядок, условия и сроки внесения арендной пла­ты договором аренды не определены, считается, что они соответствуют обычно применяемым при аренде аналогичного имущества при срав­нимых обстоятельствах. Они могут быть различными применительно к разным местностям и разному времени, например, применительно к г. Минску и к сельскому населенному пункту, в июне и в декабре. Од­нако в договорах аренды здания или сооружения существенным услови­ем является цена (арендная плата) (см. комментарий к ст. 625 ГК). Со­гласование в договоре аренды условия о цене является обязательным в случаях аренды природных объектов.

Обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату воз­никает при условии надлежащего исполнения арендодателем своей обязанности предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (см. комментарий к ст. 582 ГК), без недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им (см. комментарий к ст. 583 ГК). Арендатор не вправе требовать вносить арендную плату до передачи вещи, сдаваемой в аренду. Если он передал лишь часть имуще­ства или не передал его принадлежностей (их части) либо относящихся к нему документов, которые в соответствии с договором должен был пе­редать, вследствие чего арендатор не мог использовать имущество по назначению полностью или частично, то арендная плата не может быть истребована соответственно полностью или частично.

2. Пункт 2 ст. 585 ГК установил формы арендной платы. В форме оп­ределенных в твердой сумме платежей арендная плата может опреде­ляться в абсолютных цифрах в целом за объект договора или за каждую его часть, например, за 1 кв. м. площади, либо в установленной доле от полученной продукции или плодов в натуре в результате аренды земель­ного участка. Арендатор может принять на себя обязанность оказывать арендодателю определенные услуги, например, систематически пред­ставлять арендодателя в судах в случае предъявления к нему исков и консультировать его при заключении с ним договоров с другими ли­цами. Каждая из сторон может передать другой стороне в аренду иму­щество, необходимое соответственно каждой из них. В таком случае каждая из сторон является арендодателем по одному договору аренды и арендатором по другому. Арендатор вместо арендной платы может принять на себя обязанность выполнить капитальный ремонт арендо­ванного имущества или произвести неотчуждаемые от него улучшения. Перечень форм арендной платы, установленных п. 2 ст. 585 ГК, не явля­ется исчерпывающим. Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм оплаты или иные формы оплаты аренды, например, арендатор может принять на себя обязанность выполнить соответствующие работы.

3. Стороны вправе решать вопрос о возможности изменения разме­ра арендной платы по своему усмотрению. Они могут принять решение о том, что арендная плата не может изменяться по одностороннему тре­бованию одной из сторон или иное решение. Если они по этому вопро­су в договоре аренды ничего не предусмотрели, то действует правило п. 3 ст. 585 ГК.

4. По соглашению сторон арендная плата может быть пересмотрена в любое время.

5. Часть третья ст. 585 ГК не дает ответа на вопрос, может ли любая из сторон потребовать в судебном порядке изменения арендной платы в указанные в п. 3 ст. 585 ГК сроки при отсутствии согласия с другой стороны. В литературе сделали правильный вывод, что отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы даже после наступ­ления срока, установленного в п. 3 ст. 585 ГК, не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры ГК не предусмотрены, и что установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если воз­можность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.

6. Если законодательством не предусмотрено иное, по требованию арендатора размер арендной платы может быть уменьшен на том осно­вании, что в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние иму­щества существенно ухудшены (например, вследствие метеорологичес­ких условий было запрещено использование башенных кранов на стро­ительстве зданий. Существенным признается такое ухудшение условий пользования имуществом или состояния имущества, при которых арен­датор в значительной степени лишается того, на что он вправе был рас­считывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 420 ГК и коммен­тарий к ней).

7. Сроки внесения арендной платы определяются договором аренды по усмотрению сторон. Они могут быть длительными (один раз в год) и довольно короткими (раз в квартал, каждый месяц и т. п.). В договоре может быть предусмотрено, что арендная плата вносится предваритель­но, например, при заключении договора или при передаче имущества либо перед началом текущего периода.

Пункт 5 ст. 585 ГК предусматривает санкции в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы.

8. Досрочное прекращение пользования арендованным имуществом до прекращения договора аренды не освобождает арендатора, прекратив­шего пользоваться имуществом, от обязанности вносить арендную плату Предупреждение стороной договора аренды, заключенного без указания срока, другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимого имуще­ства – за три месяца об отказе от договора (см. комментарий к ст. 581 ГК) не освобождает ее от внесения арендной платы за эти месяцы.