Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последу­ющем права собственности на это имущество к арендатору (статья 595), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи та­кого имущества.

1. Правила п. 1 комментируемой статьи являются исключением из правил ст. 162 ГК (см. комментарий к ней), согласно которым форма сделки граждан между собой зависит от суммы сделки. Договоры арен­ды между гражданами могут заключаться в устной форме только на срок менее года, если только законодательством не предусмотрено иное для данного вида договора аренды или аренды определенного имущества. Для некоторых договоров аренды письменная форма обязательна (см. п. 3 ст. 597, ст. 604, 614, 622, 629 ГК).

2. Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных после 1 июля 1999 г., является обязательной. Договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений регистри­руются в Республиканском центре учета и регистрации недвижимости при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь. Постановлением Министерства жилищно-коммунального хо­зяйства Республики Беларусь от 29 ноября 2000 г. № 19 «Об утвержде­нии форм документов для государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и Инструкции о по­рядке присвоения регистрационных номеров Единой системы государ­ственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений» (Национальный реестр правовых актов Республики Бела­русь, 2001 г. № 11, 8/4679) утверждены формы названных документов и такая Инструкция.

Указанный Республиканский центр осуществляет ведение Единого государственного реестра договоров аренды зданий, сооружений, не­жилых помещений. Временное положение о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помеще­ний утверждено постановлением Совета Министров Республики Бела­русь от 20 сентября 2000 г. № 1452 (Национальный реестр правовых ак­тов Республики Беларусь, 2000 г., № 91, 5/4108).

Согласно постановлению от 20 сентября 2000 г № 1452 соответству­ющие действующие договоры аренды, заключенные после 1 июля 1999 г., должны были быть зарегистрированы в едином государственном реестре до 1 января 2001 г. После этой даты подлежат применению пре­дусмотренные законом последствия несоблюдения требования о госу­дарственной, регистрации договора. Поскольку нормы гл. 34 ГК не уста­новили таких последствий, применяются правила п. 1 ст. 166 ГК, со­гласно которым сделка с нарушением требований о государственной регистрации считается ничтожной (см. комментарий к ст. 166 ГК). Од­нако добросовестная сторона вправе обратиться в суд с требованием о регистрации договора аренды, если другая сторона уклоняется от ре­гистрации. Основным условием удовлетворения такого требования яв­ляется совершение сделки в надлежащей форме.

Соглашение сторон об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, являясь его неотъемлемой частью, также подлежит государственной регистрации (см. комментарий к ст. 422 ГК).

Правила п. 2 ст. 580 ГК не применяются при сдаче в аренду воздуш­ных и морских судов, судов внутреннего плавания, судов плавания «ре­ка-море», космических объектов (эти объекты ст. 130 ГК относит к не­движимому имуществу (см. ст. 609, 614 и комментарий к ним).

Подлежит государственной регистрации договор аренды участков го­сударственного лесного фонда (часть четвертая ст. 45 Лесного кодекса).

Особые требования предъявляются к форме договора аренды иму­щества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (см. комментарий к ст. 595 ГК). Дополнительные требования предъявляются к форме договора аренды предприятия (см. комментарий к ст. 521, 531, 629 ГК).

Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 87, 2/882) установил новый порядок регистрации (в числе других сделок с недвижимостью) договоров аренды и субаренды земельного участка, аренды и субаренды капитального строения (здания, сооруже­ния), изолированного помещения на срок не менее одного года (п. 2 ст. 8, п. 3.4 и п. 3.5 ст. 9) и аренды, субаренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения на срок менее одно­го года в случаях, предусмотренных соглашением сторон (п. 2.9 ст. 8).

Договором аренды с недвижимым имуществом, подлежащий госу­дарственной регистрации, считается заключенным с момента государ­ственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь (п. 4 ст. 9 упомянутого выше закона).

Система государственных организаций в области государственной регистрации определена ст. 11 Закона от 22 июля 2002 г.). В нее входят: специально уполномоченный орган государственного управления Рес­публики Беларусь в области государственной регистрации, подчинен­ный Правительству Республики Беларусь, республиканская организа­ция по государственной регистрации в организационно-правовой фор­ме республиканского унитарного предприятия и территориальные ор­ганизации по государственной регистрации в такой же организацион­но-правовой форме.

Специально уполномоченный орган государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации вправе издавать нормативные правовые акты в области государственной реги­страции недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Исходя из его компетенции, установленной ст. 12 Закона от 22 июля 2002 г., можно утверждать, что этот орган государственного управления должен осуществлять административно-правовые функции на началах власти и подчинения в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Республиканское унитарное предприятие по государственной реги­страции подчинено и подотчетно специально уполномоченному органу государственного управления в области государственной регистрации. Анализ его компетенции дает основание сделать вывод, что это респуб­ликанское унитарное предприятие является методологическим центром в области государственной регистрации и осуществляет руководст­во деятельностью территориальных организаций по государственной регистрации, контролирует их деятельность административно-право­выми методами. Важнейшей функцией республиканского унитарного предприятия по государственной регистрации является ведение едино­го государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, обеспечение его защиты от несанкционированного до­ступа, хищения и уничтожения.

Непосредственную работу по государственной регистрации недви­жимого имущества, прав на него и сделок с ним осуществляют унитар­ные предприятия территориальных организаций по государственной регистрации.

Территориальные организации по государственной регистрации в организационно-правовой форме унитарных предприятий функцио­нируют в регистрационных округах, созданных специально уполномо­ченным органом государственного управления в области государствен­ной регистрации.

Территориальная организация по государственной регистрации со­здается, реорганизуется и ликвидируется в порядке, установленном Правительством Республики Беларусь, и подчиняется республиканской организации по государственной регистрации (п. 3 ст. 14 Закона от 22 июля 2002 г.).

Функции государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним осуществляют работники соответствующих республиканской и территориальных организаций по государственной регистрации – регистраторы, обладающие исключительными правами, которыми они наделены п. 1 ст. 16 Закона от 22 июля 2002 г. и, в частно­сти, правом осуществлять государственную регистрацию сделок с не­движимостью, в т. ч. договоров аренды и субаренды земельных участ­ков, капитальных строений (зданий, сооружений) и изолированных по­мещений.

Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним состоит из регистрационных книг, регистрацион­ных дел, кадастровых карт, журналов регистрации заявлений. Все доку­менты этого регистра ведутся на бумажных носителях. Ведение регист­рационных книг, кадастровых карт и журналов регистрации заявлений осуществляется также на электронных (магнитных) носителях.

На период формирования системы организаций по государствен­ной регистрации и документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним предусмотрен переходный период для каждой области и города Минска. Его про­должительность не может быть более одного года с момента вступле­ния в силу Закона от 22 июля 2002 г., а он вступает в силу в срок не по­зднее шести месяцев со дня его официального опубликования. Закон от 22 июля 2002 г. был опубликован в «Народной газете» 14 августа 2002 г.