Статья 631. Пользование имуществом арендованного предприятия

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, аренда­тор не вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предо­ставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу. При осуществлении указан­ных сделок с согласия арендатора не допускаются уменьшение стоимости предприятия и нарушение других положений договора аренды предприя­тия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других при­родных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законода­тельством.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендован­ного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расшире­ние, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость.

1. Арендатор ограничен в правах по распоряжению имуществом арендованного предприятия. Он не имеет права, если это не предус­мотрено договором аренды предприятия, без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арен­дованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои пра­ва и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу. Однако эта норма части первой ст. 631 ГК является диспозитивной, договором аренды арендатору может быть предоставлено право совершать такие действия по распоряжению имуществом арен­дованного предприятия без согласия арендодателя. При этом нужно иметь в виду, что при осуществлении указанных сделок с согласия арендодателя во всех случаях не допускается уменьшение стоимости предприятия и нарушение других положений договора аренды пред­приятия.

Предусмотренный частью первой ст. 631 ГК порядок не применяет­ся в отношении земли, других природных ресурсов, а также в иных слу­чаях, предусмотренных законодательством. Особенность сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов уста­новлены специальным законодательством, определяющим права арен­даторов, в том числе и при решении вопроса о сдаче их в поднаем и пе­ренаем (см. комментарий к ст. 578 ГК).

2. Арендатор по договору аренды предприятия наделен широкими полномочиями по внесению изменений в состав имущества арендован­ного предприятия (см. часть вторую ст. 631 ГК).

Правда, эта норма права диспозитивна. Договором аренды предпри­ятия может быть предусмотрено, что вносить изменения в состав арен­дованного имущества арендатор не имеет права без согласия арендода­теля.

Статья 632. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплу­атацию

1. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия дого­вора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техни­ческом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

2. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а так­же с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

1. Норма п. 1 ст. 661 ГК содержит императивную норму права, ко­торая в отличие от диспозитивной нормы п. 1 ст. 587 ГК обязывает арендатора производить в течение всего срока действия договоры арен­ды предприятия не только его текущий и капитальный ремонт, но и поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоя­нии, т.е. в таком состоянии, чтобы предприятие могло нормально функционировать.

2. В отличие от п. 1 норма п. 2 ст. 632 ГК является диспозитивной. Она возлагает на арендатора обязанность производить расходы, связан­ные с эксплуатацией арендного предприятия. Но часть п. 2 ст. 632 ГК, возлагающая на арендатора обязанность уплачивать платежи по страхованию арендованного имущества, является императивной. В ней идет речь о платежах по обязательному страхованию имущества. Обязан­ность добровольного страхования арендованного имущества может быть возложена на арендатора только договором страхования. При от­сутствии в договоре аренды предприятия условия, обязывающего арен­датора добровольно страховать арендованное имущество, арендодатель не вправе требовать от арендатора, чтобы последний в добровольном порядке страховал имущество сданного в аренду предприятия, и может сам добровольно застраховать указанное имущество.

Статья 633. Внесение арендатором улучшений в арендо­ванное предприятие

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости не­отделимых улучшений арендованного имущества, если они произведены с согласия арендодателя и иное не предусмотрено договором аренды пред­приятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмеще­ния арендатору стоимости таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имуще­ства несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принци­пы добросовестности и разумности.

1. Часть первая ст. 633 ГК содержит диспозитивную норму. Стороны в договоре аренды предприятия могут предусмотреть обязанность арен­додателя возместить арендатору предприятия стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, даже если они произведены без согласия арендодателя.

2. Часть вторая ст. 633 ГК обязывает арендатора, принимающего решение произвести неотделимые улучшения арендованного имуще­ства, быть рачительным, экономным, добросовестным и разумным, не допускать таких улучшений, которые несоизмеримы с улучшением качества арендованного имущества и (или) его эксплуатационных свойств.

Обязанность доказать, что арендатор при внесении в арендованное имущество неотделимых улучшений не следовал указанным правилам, возлагается на арендодателя. Если ему удастся это доказать, суд может отказать арендатору в возмещении стоимости неотделимых улучшений, повышающих стоимость арендованного имущества несоразмерно улуч­шению его качества и (или) эксплуатационных свойств.