Лава 35 наем жилого помещения

С т а т ь я 642. Договор найма жилого помещения Отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, регу­лируются Жилищным кодексом Республики Беларусь.

1. Договор найма жилого помещения является самостоятельным ти­пом гражданско-правового договора. Правоотношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, являются относительными обяза­тельственными гражданско-правовыми отношениями.

2. Жилищный кодекс содержит общее определение понятия догово­ра найма жилого помещения (см. часть первую ст.27 ЖК), а жилищное законодательство, в том числе и ЖК (см. ст. 56 и 95 ЖК), содержит оп­ределение понятий договора найма жилого помещения в зависимости от его вида.

В рамках одного типа договора, в зависимости от юридического со­става, порождающего возникновение договорных отношений, выделя­ют виды договора найма жилого помещения:

- договор найма жилого помещения социального пользования (см. постановление Совета Министров Республики Беларусь от 8 сентября 1999 г. № 1398 «Об утверждении Положения о порядке и условиях пре­доставления жилых помещений социального пользования». – Нацио­нальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 1999 г., № 72, 5/1630);

- договор найма жилого помещения в специальном доме (см. Типо­вой договор найма жилого помещения в специальном доме, утвержден­ный приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Рес­публики Беларусь от 1 ноября 1999 г. № 154. – Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2000 г., № 2, 8/1455);

- договор найма служебного жилого помещения (ст.95 ЖК);

- договор найма жилого помещения в общежитиях (см. Типовой до­говор найма жилого помещения в общежитии, утвержденный поста­новлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1999 г. № 1437. – Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 1999 г., № 73, 5/1672; 2000 г., № 69, 5/3615);

371

 – договор найма жилого помещения в домах (квартирах), находя­щихся в собственности граждан (см. Типовой договор найма жилого по­мещения в домах частного жилищного фонда в Республике Беларусь, утвержденный приказом Министерства жилищно-коммунального хо­зяйства Республики Беларусь от 13 июля 1999 г. № 110. – Националь­ный реестр правовых актов Республики Беларусь, 1999 г., № 77, 8/876);

- договор найма жилых помещений в домах организаций граждан-застройщиков.

3. Жилищное право представляет собой комплексную отрасль зако­нодательства, в которой преобладают нормы административного и гражданского права. Нормы права, регулирующие наем жилых поме­щений, образуют самостоятельный институт гражданского права.

Правовое регулирование отношений найма жилого помещения не исчерпывается только ЖК, хотя он является кодифицированным актом жилищного законодательства.

Основной массив законодательства, регулирующего отношения найма жилого помещения, состоит из постановлений Правительства, актов министерств, иных республиканских органов государственного управления, местных органов управления и самоуправления.

К числу постановлений Правительства Республики Беларусь, регу­лирующих отношения найма жилого помещения, относятся: от 22 сен­тября 1999 г. № 1468 «Об утверждении Правил учета граждан, нуждаю­щихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых по­мещений в Республике Беларусь» (Национальный реестр правовых ак­тов Республики Беларусь, 1999 г., № 74, 5/1705; 2000 г., № 65, 5/3551);

от 25 августа 1999 г. № 1332 «Об упорядочении расчетов населения за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами» в ре­дакции постановления Совета Министров от 31 января 2001 г. № 128 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 1999 г., № 68, 5/1526; 2000 г., № 46, 5/3104; 5/3114; № 85, 5/3972; 2001 г., № 17, 5/5199; № 91, 5/8410; 2002 г., № 32, 5/10103); от 2 августа 1999 г. № 1191 «Об утверждении Правил обмена жилых помещений государст­венного жилищного фонда в Республике Беларусь» (Национальный ре­естр правовых актов Республики Беларусь, 1999 г., № 61, 5/1384); от 3 сентября 1999 г. № 1371 «О порядке отнесения жилых домов к катего­рии специальных домов, предоставления жилых помещений и пользо­вания такими помещениями в специальных домах» (Национальный ре­естр правовых актов Республики Беларусь, 1999 г., № 69, 1/1581); от 7 сентября 1999 г. № 1392 «О порядке обследования состояния жилых по­мещений, признания их не соответствующими установленным для про-

372

живания санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания» (Национальный реестр правовых актов Республики Бела­русь, 1999 г., № 71, 5/1616); от 8 сентября 1999 г. № 1399 «Об утвержде­нии Типового договора найма жилого помещения в домах государствен­ного жилищного фонда» <Национальный реестр правовых актов Рес­публики Беларусь, 1999 г., № 71, 5/1621); от 9 сентября 1999 г. № 1404 «О типовых потребительских качествах жилых помещений» (Нацио­нальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 1999 г., № 70, 5/1610); от 30 марта 2000 г. № 429 «Об утверждении Примерного поло­жения об общественной комиссии по жилищным вопросам» (Нацио­нальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2000 г., № 34, 5/2899); от 24 апреля 2000 г. № 571 «О совершенствовании механизма предоставления гражданам безналичных жилищных субсидий и расче­тов населения за пользование (техническое обслуживание) жилыми по­мещениями и коммунальными услугами» (Национальный реестр пра­вовых актов Республики Беларусь, 2000 г., № 46, 5/3114; 2001 г., № 17, 5/5199; 2002 г., № 32, 5/10103; № 129, 5/11463).

К наиболее важным ведомственным актам, регулирующим отноше­ния найма жилого помещения, можно отнести:

- Инструкция по расчету платы граждан за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами, утвержденной Министерст­вом жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 23 сентября 1999 г. (Национальный реестр правовых актов Республики Бе­ларусь, 1999 г., № 83,8/1176);

- Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений жилого дома в Республике Беларусь, ут­вержденные приказом Министерства жилищно-коммунального хозяй­ства Республики Беларусь от 7 декабря 1999 г. № 177 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2000 г., № 14, 8/2546);

- Условия, при которых жилые помещения признаются несоответ­ствующими санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания, утвержденные постановлением Министерства жи­лищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 2 мая 2000 г. № 4 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2000 г., № 51, 8/3456; 2001 г., № 59, 8/6222);

- Положение об условиях и порядке отнесения граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, к категории малообеспеченных нетрудоспособных для предоставления жилых по­мещений социального пользования, утвержденное Министерством со­циальной защиты населения. Министерством здравоохранения, Мини-

373

стерством труда и Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 27 апреля 2000 г. № 4/3/4/7 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2000 г., № 50, 8/3447);

- Перечень заболеваний, дающих лицам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь, и перечень заболеваний, при на­личии которых признается невозможным совместное проживание с ли­цами, страдающими ими, в одной комнате (квартире), утвержденные постановлением Министерства здравоохранения Республики Беларусь от 19 апреля 2001 г. № 27 (Национальный реестр правовых актов Рес­публики Беларусь, 2001 г., № 50, 8/5780);

- Перечень заболеваний, при заболевании которыми граждане не могут пользоваться лифтами, и Положение о порядке освобождения граждан от платы за пользование лифтами по состоянию здоровья, ут­вержденные постановлением Министерства социальной защиты и Ми­нистерства здравоохранения Республики Беларусь от 31 мая 2000 г. № 6/6 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь,

2000 г., № 62.8/3646).

Разъяснения по вопросам отношений, вытекающих из договора най­ма жилого помещения, содержатся в актах Верховного Суда Республи­ки Беларусь и Конституционного Суда Республики Беларусь. К их чис­лу относятся: решение Конституционного Суда Республики Беларусь от 5 сентября 2000 г. № Р-101/2000 «О плате за пользование жилыми поме­щениями и техническое обслуживание жилищного фонда» (Нацио­нальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2000 г., № 85, 6/255); постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. № 3 «О некоторых вопросах применения судами жи­лищного законодательства» (Национальный реестр правовых актов Ре­спублики Беларусь, 2000 г., № 37, 6/218).