Законодательством могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие оп­ределенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в каче­стве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сто­ронами, а соответствующий договор не считается заключенным.

1. Объектом аренды могут быть только индивидуально-определен­ные непотребляемые вещи. Эта особенность объектов договоров арен­ды объясняется тем, что по прекращении договора аренды арендодате­лю арендатором возвращается то же «имущество, в том состоянии, в ко­тором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором» (см. часть первую ст. 593 ГК и комментарий к ней). Имущество, определенное родовыми признаками, не может быть предметом договора аренды. Однако, если объектом аренды явля­ется предприятие в целом как имущественный комплекс, в его состав включается и потребляемое имущество (запасы сырья, топливо, полу­фабрикаты, готовая продукция и т. п.), которое определяется родовыми признаками (см. комментарий к ст. 132 ГК).

2. Не могут быть объектом аренды результаты творческой интеллек­туальной деятельности: изобретения, полезные модели, промышлен­ные образцы, селекционные достижения, топологии интегральных ми­кросхем, некоторые другие объекты интеллектуальной собственности. Сторона, обладающая исключительным правом на использование ре­зультата интеллектуальной деятельности, предоставляет другой стороне разрешение использовать объект исключительной собственности на ос­нове лицензионного договора (см. комментарий к ст. 985 ГК).

3. Примерный перечень объектов, которые могут быть объектами договора аренды, дан в ст. 578 ГК. В этот перечень включено и движи­мое, и недвижимое имущество. Многие объекты, включенные в этот перечень, подчинены особому правовому режиму.

Законодательными актами (законами, декретами и указами Прези­дента Республики Беларусь) могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается (или ограничивается). В насто­ящее время не существует таких актов, но продолжает действовать по­становление Совета Министров Республики Беларусь от 13 июня 1990 г. № 148 в редакции постановления от 31 мая 1991 г. № 217 «О ви­дах (группах) предприятий (объединений), организаций и видах иму­щества, не подлежащих сдаче в аренду или выкупу» (Собрание поста­новлений Правительства Белорусской ССР, 1991 г., № 17, ст. 196; № 19-20, ст. 230; № 23, ст. 295; № 31, ст. 379; 1992 г., № 10, ст. 172; ст. 179; № 18, ст. 323; № 26, ст. 489; Собрание указов Президента и по­становлений Кабинета Министров Республики Беларусь, 1995 г., № 31, ст. 777).

В соответствии с Законом Республики Беларусь от 5 мая 1998 г. «Об объектах, находящихся только в собственности государства» (Ведомос­ти Национального собрания республики Беларусь, 1998 г., № 19, ст. 216; 1999 г., № 22, ст. 407; Национальный реестр правовых актов Ре­спублики Беларусь, 2001 г., № 116,2/817) аренда таких объектов осуще­ствляется без предоставления арендатору права на выкуп арендованно­го имущества.

4. Особенности сдачи в аренду земельных участков установлены гл. 8 «Аренда земельных участков» (ст. 43-48) КоЗ.

Земельные участки могут быть сданы в аренду юридическим и физи­ческим лицам Республики Беларусь, лицам без гражданства, иностранным юридическим и физическим лицам, иностранным государствам, международным организациям.

Сроки аренды земельного участка определяются договором аренды, но не должны превышать 99 лет, а аренда земельных участков для сель­скохозяйственного использования не может быть менее пяти лет (ст. 46 КоЗ).

Условия аренды земельного участка и размер арендной платы опре­деляются соглашением сторон и закрепляются в договоре аренды (ст. 46 КоЗ).

Земельные участки, приобретенные гражданами для ведения лично­го подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства, находящиеся в собственности граждан Республики Беларусь, могут передаваться в аренду гражданам Республики при условии сохранения целевого на­значения этих земельных участков.

5. Передача в аренду водных объектов (их частей) регулируется Вод­ным кодексом. Ст. 28 Водного кодекса установила, что водные объекты (их части) могут быть переданы в аренду юридическим и физическим лицам для ведения промыслового лова рыбы, добычи водных беспозво­ночных и ведения охотничьего хозяйства, а также для других целей в по­рядке, установленном законодательство Республики Беларусь, с учетом интересов населения, проживающего на прилегающих к передаваемому водному объекту (его части) территории.

Водные объекты (их части), используемые для питьевых, бытовых и иных нужд населения, а также расположенные на территории насе­ленных пунктов и (или) на особо охраняемых природных территориях, и в иных случаях, предусмотренных законодательством, не могут быть переданы в аренду.

Порядок передачи водных объектов (их частей) в аренду регулирует­ся Водным кодексом, Законом «Об аренде», Положением о рыболовст­ве, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Бе­ларусь от 18 июня 1997 г. № 741 (Собрание декретов, указов Президен­та и постановлений Правительства Республики Беларусь, 1997 г., № 19, ст. 663; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 4, 5/9658).

При наличии двух или нескольких заявлений на аренду одного и то­го же рыбохозяйственного водоема соответствующий районный Совет депутатов проводит конкурс. Положение о конкурсах по передаче в аренду рыболовных угодий для рыбохозяйственного использования утверждено Министерством природных ресурсов и окружающей среды Республики Беларусь приказом от 29 мая 1998 г. № 158 (Бюллетень нор­мативно-правовой информации, 1998 г., № 14).

6. Особенности сдачи в аренду участков государственного лесного фонда для осуществления одного или нескольких, из числа указанных в актах законодательства, видов лесопользования, установлены Лесным кодексом Республики Беларусь от 14 июля 2000 г. (Ведомости Нацио­нального собрания Республики Беларусь, 2000 г., № 23, ст. 319) и издан­ным в соответствии с Лесным кодексом Положением об аренде участ­ков государственного лесного фонда, утвержденным постановлением Комитета лесного хозяйства при Совете Министров Республики Бела­русь от 6 декабря 2001 г. № 19 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 15, 8/7687).

Арендатор участка государственного лесного фонда должен иметь лицензию на осуществление соответствующего вида деятельности, если этот вид деятельности подлежит лицензированию. Предоставление уча­стков государственного лесного фонда в аренду должно осуществляться гласно, с учетом интересов населения, проживающего на прилегающей к передаваемому участку государственного лесного фонда территории.

Выкуп арендованных участков государственного лесного фонда и сдача их в субаренду запрещается. Они не подлежат передаче в собст­венность арендатора по истечении срока аренды.

Арендаторы имеют преимущественное право возобновления догово­ра на аренду после истечения срока его действия при условии полного выполнения предыдущих договоренностей и предложений одинаковых с другими кандидатами на аренду участка государственного лесного фонда условий.

Порядок передачи охотничьих угодий в аренду утвержден 17 марта 1998 г. Министерством лесного хозяйства, Министерством природ­ных ресурсов и охраны окружающей среды и Государственным комите­том по земельным ресурсам, геодезии и картографии (Бюллетень нор­мативно-правовой информации, 1998 г. № 10).

7. Согласно п. 3 ст. 578 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежа­щее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В некоторых случа­ях индивидуализация объекта аренды может быть осуществлена ссыл­кой на регистрационный или технический номер, название морского или речного судна. Нередко объект индивидуализируется описанием различных признаков, технических характеристик, размеров и т. п. До­статочность таких данных является категорией оценочной и определяется судом в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дан­ного дела. При сдаче в аренду нежилых помещений (части здания) в до­говоре должны быть указаны общая площадь, месторасположения (пла­нировка) и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений, раз­мер их площади. Данные, позволяющие определенно установить объект аренды, являются существенным условием договора аренды. При отсут­ствии их в договоре объект, подлежащий передаче в аренду, считается несогласованным, а договор не считается заключенным (см. коммента­рий к ст. 402 ГК).

Стоимость передаваемого в аренду имущества в отношении сдачи в аренду нежилых помещений не является существенным условием до­говора, если иное не установлено договором, поскольку в указанной ча­сти норма ст. 8 Закона «Об аренде» не согласуется с нормами гл. 34 ГК (п. 3 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда от 28 ию­ня 2002 г. № 10 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения спо­ров, вытекающих из арендных правоотношений» (Национальный ре­естр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 97, 6/336).

Статья 579. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арен­додателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.

1. Арендодателем может быть физическое лицо, юридическое лицо, само государство и административно-территориальная единица.

2. Согласно комментируемой статье право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законодательством или собственником сдавать иму­щество в аренду. Таковыми являются лица, которым предоставлено пра­во распоряжаться имуществом, собственником которого является Рес­публика Беларусь или административно-территориальные единицы.

3. В отношении имущества Республики Беларусь выступает Совет Министров Республики Беларусь. В соответствии с Законом Республи­ки Беларусь от 7 июля 1998 г. «О Совете Министров Республики Бела­русь и подчиненных ему государственных органах» (Ведомости Нацио­нального собрания Республики Беларусь, 1998 г., № 29-30, ст. 466; На­циональный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2000 г., № 59, 2/176) Совет Министров Республики Беларусь при необходимо­сти передает решение отдельных вопросов, входящих в его компетенцию, республиканским органам государственного управления, за ис­ключением вопросов, решение которых относится к его исключитель­ной компетенции (ст. 14).

4. Совет Министров решение многих вопросов управления и распо­ряжения государственным имуществом, относящимся к республикан­ской собственности, за исключением земли, ее недр, других природных ресурсов, а также иного имущества, определяемого законодательством, передал Министерству экономики, в частности функции арендодателя при сдаче в аренду государственных предприятий и их структурных подразделений, относящихся к республиканской собственности, кроме случаев, когда по решению Правительства Республики Беларусь эти функции возложены на другие республиканские органы государствен­ного управления, государственные объединения.

Такие же права предоставлены другим министерствам и ведомствам Республики Беларусь в отношении имущества, находящегося в их веде­нии, в том числе и функции арендодателя при передаче в аренду отно­сящегося к республиканской собственности имущества подведомствен­ных соответствующему министерству субъектов хозяйствования.

5. Арендодателями по отношению к арендным предприятиям, дого­воры аренды с которыми заключены до создания концернов, являются соответствующие концерны (см., например, постановление Совета Ми­нистров Республики Беларусь от 8 апреля 1994 г. № 225 «О создании Бе­лорусского государственного концерна по нефти и нефтепродуктам» (Собрание постановлений Правительства Республики Беларусь, 1994 г., № 10,ст. 179).

6. Единую политику по вопросам аренды зданий, сооружений, про­изводственных площадей и иных помещений, находящихся в республи­канской собственности, проводит Департамент по управлению государ­ственным имуществом Министерства экономики Республики Беларусь. Этот же департамент согласовывает передачу в доверительное управле­ние, аренду предприятий, находящихся в республиканской собственно­сти (п. 5.5 и 5.7 Положения о департаменте по управлению государст­венным имуществом Министерства экономики Республики Беларусь. Утверждено постановлением Министерства экономики Республики Бе­ларусь от 13 августа 2002 г. № 189 (Национальный реестр правовых ак­тов Республики Беларусь, 2002 г., № 105, 8/8542).

7. Объекты коммунальной собственности сдаются в аренду испол­нительными комитетами и местными администрациями в порядке, установленном соответствующим Советом депутатов административно-территориальной единицы (п. 4 ст. 36 Закона Республики Беларусь от 20 февраля 1991 г. в ред. от 10 января 2000 г. «О местном управлении и са­моуправлении в Республике Беларусь» (Ведомости Национального со­брания Республики Беларусь, 2000 г., № 4, ст. 39).

Советы депутатов или исполнительные комитеты административно-территориальных единиц утверждают положения о сдаче в аренду иму­щества, находящегося в коммунальной собственности. Так, решением Брестского областного исполнительного комитета от 29 июля 2002 г. № 446 «О регулировании арендных отношений» утверждено Положе­ние о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в областной коммунальной собственности (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г. № 103, 9/2098), решением Минского об­ластного Совета депутатов от 23 сентября 2002 г. № 122 утверждено По­ложение о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых по­мещений, находящихся в собственности Минской области (Нацио­нальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 111, 9/2155). В подобных Положениях установлено, что сдача в аренду зда­ний, сооружений, нежилых помещений и иного имущества осуществ­ляется коммунальными унитарными предприятиями, учреждениями, иными юридическими лицами, имущество которых находится в комму­нальной собственности и закреплено за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

8. Отдельным министерствам и ведомствам Республики Беларусь запрещено заниматься деятельностью по сдаче в аренду имуществен­ных комплексов, зданий, сооружений и других материальных ценнос­тей (Указ Президента Республики Беларусь от 21 апреля 1995 г. № 161 «О запрещении коммерческой деятельности в Министерстве обороны, Министерстве внутренних дел, Комитете государственной безопаснос­ти, Главном управлении пограничных войск, Управлении железнодо­рожных войск» (Собрание указов Президента и постановлений Кабине­та Министров Республики Беларусь, 1995 г., № 12, ст. 274).

9. Унитарное предприятие может быть арендодателем движимого имущества, которое закреплено за ним на праве хозяйственного веде­ния, только с согласия собственника (п. 3 ст. 276 ГК и комментарий к ней).

10. Казенное предприятие и учреждение вправе сдавать закреплен­ное за ними на праве оперативного управления имущество только с со­гласия собственника этого имущества.

11. Арендодателями земельных участков являются сельские (посел­ковые), городские (городов областного подчинения и города Минска), районные исполнительные и распределительные органы в пределах своей компетенции, а также граждане и юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности (ст. 44 КоЗ). Граждане Республики Беларусь, в частной собственности которых находятся земельные участки, приобретенные для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства, могут передавать их в аренду гражданам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков, а также с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться в аренду только вместе с земельным участком в размерах, предусмотренных ст. 70, 72 и частью второй ст. 73 КоЗ. При этом на земельных участках, передаваемых в аренду по этим правилам, строительство жилых домов, дач, садовых домиков, других строений и сооружений не допускается.

В случаях наследования таких земельных участков несовершенно­летними наследниками допускается передача участков в аренду другим гражданам законными представителями наследников под контролем сельских (поселковых), городских (городов областного подчинения и города Минска) районных исполнительных и распорядительных ор­ганов до приобретения наследниками полной дееспособности.

12. Арендодателями водных объектов (их частей) являются соответ­ствующие местные Советы депутатов, предоставляющие в аренду вод­ные объекты (их части) по согласованию с органами государственного управления по природным ресурсам и охране окружающей среды и дру­гими уполномоченными на то органами государственного управления. Арендатор не вправе сдавать в субаренду переданные ему по договору аренды водные объекты (их части) (ст. 28 Водного кодекса).

13. Участки государственного лесного фонда сдаются в аренду юри­дическими лицами, ведущими лесное хозяйство, на основании реше­ний местных исполнительных и распорядительных органов, принимае­мых по согласованию с Комитетом лесного хозяйства при Совете Ми­нистров Республики Беларусь или по результатам лесных аукционов.

14. Охотничьи угодья (земельные, лесные и вводно-болотные тер­ритории, которые служат местом обитания диких животных и исполь­зуются или могут использоваться для охоты, за исключением земель на­селенных пунктов, садоводческих товариществ, хуторов, кладбищ, во­инских частей, аэродромов, земель заповедников и иных территорий с особым режимом использования) передаются в аренду юридическим лицам по решению соответствующих районных Советов депутатов, ис­полнительных и распорядительных органов по согласованию с органа­ми Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды и Комитета лесного хозяйства при Совете Министров Республики Бе­ларусь.

15. Юридические лица, созданные на основе частной собственнос­ти, выступают в качестве арендодателей в соответствии с их учредитель­ными документами самостоятельно.

16. Физические лица, как зарегистрированные в качестве арендода­телей, так и не являющиеся предпринимателями, выступают в качестве арендодателей по своему усмотрению с соблюдением требований зако­нодательства.

Статья 580. Форма и государственная регистрация догово­ра аренды