В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в до­говор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда за­ключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

1. В ст. 588 ГК проявляется особенность вещных прав, именуемая правом следования, согласно которому права других лиц, связанные с вещным правом, не прекращаются с переходом вещного права к ново­му субъекту, а следуют за вещным правом. По этим основаниям переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сдан­ное в аренду имущество к другому лицу не влечет изменения или рас­торжения договора аренды. Происходит лишь замена арендодателя но­вым лицом, к которому перешло право собственности (пожизненного наследуемого владения), т. е. происходит замена стороны в договоре аренды, которой становится новый арендодатель.

2. Недостойный наследник (см. комментарий к ст. 1038 ГК) не име­ет права, предоставленного наследнику умершего арендатора недвижи­мого имущества.

3. В случае, когда у умершего гражданина, арендовавшего при жиз­ни недвижимое имущество, оказалось несколько наследников одной и той же очереди, вопрос о том, кто из них будет арендатором недвижи­мого имущества, решается соглашением наследников, а если они не мо­гут достичь соглашения, – в судебном порядке.

4. Часть вторая п. 2 ст. 588 ГК содержит исключение из права на­следника умершего арендатора вступить в договор аренды на оставший­ся срок его действия в случае, когда с умершим арендатором был заклю­чен договор аренды с учетом его личных качеств. Например, в случае, когда с художником был заключен договор аренды нежилого помеще­ния для использования под мастерскую художника. После смерти ху­дожника его наследник не вправе вступить в договор аренды на остав­шийся срок договора аренды.

5. Норма п. 2 ст. 588 ГК является диспозитивной. Не только законода­тельством, но и договором аренды недвижимого имущества может быть предусмотрено, что в случае смерти арендатора недвижимого имущества его права и обязанности по договору аренды к наследнику не переходят.

6. Правила ст. 588 ГК о переходе прав умершего гражданина, являв­шегося арендатором недвижимого имущества, к его наследнику приме­няются лишь в случае, когда договор аренды был заключен на опреде­ленный срок, который еще не истек. Наследник имеет право вступить в договор на оставшийся срок его действия. Ели же договор аренды был заключен без указания срока, то и арендодатель, и наследник умершего арендатора могут в любое время расторгнуть договор по своему усмот­рению по правилам ст. 581 ГК.

Статья 589. Прекращение договора субаренды при досроч­ном прекращении договора аренды

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекраще­ние договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в со­ответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом и иными актами законодательства, является ничтожным, ни­чтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

1. В ст. 589 ГК проявляется вторичный характер правоотношений субаренды, зависимость и производность договора субаренды от дого­вора аренды.

2. Правило п. 1 ст. 589 ГК не ставит арендодателя при прекращении договора аренды досрочно в худшее положение, чем оно было, в связи с выбытием из договора арендатора, поскольку субарендатор может за­ключить с ним договор аренды в пределах оставшегося срока субарен­ды, т.е. до истечения срока договора аренды. Вместе с тем эти правила обеспечивают защиту интересов субарендатора, который в случае до­срочного прекращения договора субаренды мог бы понести убытки.

Статья 590. Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно рас­торгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий дого­вора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные до­говором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досроч­ного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 420 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора толь­ко после направления арендатору письменного предупреждения о необхо­димости исполнения им обязательства в разумный срок.

1. Статья 590 ГК предоставляет арендодателю право требовать до­срочного расторжения договора аренды в судебном порядке (см. п. 2 ст. 420 ГК и комментарий к ней).

2. Существенным нарушением договорных обязательств арендато­ром признается нарушение их, которое влечет для арендодателя такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (см. п. 2 ст. 420 ГК и комментарий к ней).

3. Установленный ст. 590 ГК перечень нарушений арендатором ус­ловий договора аренды, при наличии одного из которых арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды, не является исчерпывающим. Стороны в договоре могут предусмотреть и дру­гие существенные нарушения арендатором договорных обязательств, дающие право арендодателю потребовать досрочного расторжения до­говора аренды в судебном порядке. Однако указанный перечень осно­ваний досрочного расторжения аренды не может быть сокращен по со­глашению сторон.

4. Если арендатор после письменного предупреждения арендодате­ля о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок уст­ранит допущенные нарушения, суд не может удовлетворить требование арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды. «При исполнении арендатором обязательства не в разумный срок, а также в момент рас­смотрения спора хозяйственным судом, имеются все основания для расторжения договора на основании статьи 590 ГК» (часть четвертая п. 9 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда от 28 июня 2002 г. № 10).

5. При рассмотрении спора о досрочном расторжении договора аренды по правилам пп. 3 части первой ст. 590 ГК необходимо учиты­вать, что суд может досрочно расторгнуть договор аренды как при не­внесении арендной платы в полном размере, так и в части (п. 10 поста­новления Пленума Высшего Хозяйственного Суда от 28 июня 2002 г. № 10).

6. При применении норм ст. 590 ГК хозяйственные суды должны «исходить из того, что если требование о досрочном расторжении дого­вора заявлено на основании ст. 590 ГК, применяется специальная норма о порядке расторжения договора, содержащаяся в части третьей данной статьи, которая не противоречит общей норме п. 2 ст. 422 ГК. Это озна­чает, что требование о досрочном расторжении договора аренды может быть предъявлено арендодателем в суд после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязатель­ства в разумный срок. Если такая попытка урегулировать отношения с арендатором не предпринята, имеет место несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора» (часть первая п. 11 постановления Пле­нума Высшего Хозяйственного Суда от 22 июня 2002 г. № 10) и «влечет возврат искового заявления на основании п. 5 ст. 126 ХПК либо, если производство по делу возбуждено, оставление иска без рассмотрения на основании п. 4 ст. 96 ХПК» (часть третья п. 11 того же постановления).

7. Если основанием для расторжения договора послужило сущест­венное нарушение арендатором условий договора, арендатор вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 5 ст. 423 ГК – см. комментарий к ней). При этом, если иное не пре­дусмотрено законодательством или договором, убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (п. 1 ст. 365 ГК – см. комментарий к ней).

Статья 591. Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно рас­торгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с усло­виями договора или назначением имущества

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользова­нию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заклю­чении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть об­наружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его ис­правности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капи­тальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки