Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не ме­нее одного года, подлежит государственной регистрации и считается за­ключенным с момента такой регистрации.

1. Правила ст. 622 ГК распространяются на все договоры аренды зданий или сооружений и на все договоры аренды частей зданий и со­оружений независимо от того, находятся здания или сооружения в госу­дарственной (республиканской и коммунальной) или частной собст­венности (физических или юридических лиц).

2. Выполняя требования п. 2 постановления Совета Министров Ре­спублики Беларусь от 31 мая 2002 г. № 710 «Об утверждении Положе­ния о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помеще­ний, находящихся в республиканской собственности» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 65, 5/10554), Министерство экономики Республики Беларусь постановлением от 25 мюля 2002 г. № 162 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 96, 8/8438) утвердило форму договора аренды зда­ний, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республикан­ской собственности. Республиканские унитарные предприятия, иные государственные организации, имущество которых находится в собст­венности Республики Беларусь, при заключении договоров аренды зда­ний, сооружений и нежилых помещений республиканской собственно­сти должны руководствоваться этой формой.

Кроме указаний места и времени заключения договора, полномочий и наименования сторон, заключающих договор аренды, договор должен содержать семь глав: предмет договора, права и обязанности сторон, арендная плата, ответственность сторон, срок действия договора, про­чие условия, юридические адреса и реквизиты сторон. Договор должен иметь необходимые приложения. В нем указывается также, с кем и ког­да договор аренды согласован. Каждая из названных глав имеет ряд пунктов, содержащих четкие формулировки условий договора аренды.

Стороны могут изменить форму договора аренды, утвержденную по­становлением Министерства экономики Республики Беларусь от 25 июля 2002 г. № 162, в зависимости от конкретных условий аренды.

3. Норма п. 2 ст. 622 ГК является исключением из общего правила п. 2 ст. 580 ГК (см. комментарий к ней), поэтому договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок менее одного года, не должен про­ходить государственную регистрацию.

В случае продления договора аренды здания или сооружения, заклю­ченного на срок менее одного года, на такой же срок и на тех же усло­виях после окончания первоначального срока аренды, отношения сто­рон регулируются новым договором аренды, который также не подле­жит государственной регистрации (часть вторая п. 6 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28 ию­ня 2002 г. № 10. – Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 97, 6/336).

До вступление в силу Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 87, 2/882) (он вступит в силу через шесть месяцев со дня его официального опубликования, а официаль­но он опубликован в «Народной газете» от 14 августа 2002 г.) государ­ственную регистрацию договоров аренды зданий и сооружений (кро­ме объектов национального назначения) осуществляют органы регис­трации и технической инвентаризации в административно-террито­риальных единицах Республики Беларусь. Республиканский центр учета и регистрации недвижимости при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства осуществляет ведение Единого государственно­го реестра. Порядок государственной регистрации договоров аренды (субаренды) зданий, сооружений, нежилых помещений независимо от формы собственности, вносимых в эти договоры изменений, и осуще­ствления записей в книге государственной регистрации в связи с пре­кращением действия договоров аренды установлен Временным поло­жением о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений. Оно утверждено поста­новлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 сентября 2000 г. № 1452 (Национальный реестр правовых актов Республики Бе­ларусь, 2000 г., № 91, 5/4108).

В соответствии с п. 2.8 ст. 8 и п. 3.5 ст. 9 Закона от 22 июля 2002 г. го­сударственная регистрация договоров аренды, субаренды, безвозмезд­ного пользования капитальным строением (зданием, сооружением), изолированным помещением на срок не менее года, а в случаях, преду­смотренных соглашением сторон, на срок менее одного года, осуществ­ляется регистраторами соответствующих республиканской или терри­ториальной организации по государственной регистрации в порядке, установленном названным законом.

Ведение Единого государственного реестра недвижимого имущества и сделок с ним возложено на Республиканскую организацию по госу­дарственной регистрации (п. 1.10 ст. 16 Закона от 22 июля 2002 г.) – На­учно-производственное государственное республиканское унитарное предприятие «Национальное кадастровое агентство» Комитета по зе­мельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Ре­спублики Беларусь (Указ Президента Республики Беларусь от 10 декаб­ря 2002 г. № 603 «О создании системы государственных организаций по государственной регистрации недвижимого имущество, прав на ней» и сделок с ним». – «Звязда», 2002 г., 12 снежня).

Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения считает­ся заключенным, изменения в него считаются внесенными с момента их государственной регистрации.

 «Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, проводившаяся в установленном порядке до вступления в силу Закона от 22 июля 2002 г. специально уполномоченным органом по земельным ресурсам и землеустройству, государственным унитарным предприятием «Национальное кадастровое агентство» Комитета по зе­мельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Ре­спублики Беларусь, государственным унитарным предприятием «Рес­публиканский центр учета и регистрации недвижимости» при Министер­стве жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь, местны­ми исполнительными и распорядительными органами в лице землеуст­роительных служб, организаций по регистрации и технической инвента­ризации является юридически действительной» (ст. 74 Закона от 22 ию­ля 2002 г.). Следовательно, договоры аренды, субаренды, безвозмездно­го пользования капитальным строением (зданием, сооружением), изо­лированным помещением, прошедшие государственную регистрацию в соответствии с действовавшим законодательством до вступления в си­лу Закона от 22 июля 2002 г., перерегистрации не подлежат.

Неотъемлемым приложением к договору аренды здания и сооруже­ния является план предмета аренды (техническая документация, на ко­торой обозначены все нежилые помещения, их размер) и план земель­ного участка.

Здания, сооружения и нежилые помещения, находящиеся в респуб­ликанской собственности (далее – здания и сооружения и нежилые по­мещения) (за исключением находящихся в оперативном управлении Управления делами Президента Республики Беларусь и подведомствен­ных ему организаций, Министерства обороны, Министерства внутрен­них дел, Комитета государственной безопасности, Государственного комитета пограничных войск) сдаются в аренду арендодателями с со­гласия республиканского органа государственного управления, иной государственной организации, подчиненной Правительству Республи­ки Беларусь, уполномоченных управлять этим имуществом, а на терри­тории свободной экономической зоны дополнительно с согласия адми­нистрации этой зоны (далее – согласующие органы (п. 1 и 4 Положения о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Поста­новлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 мая 2002 г. № 710 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 65, 5/10554).

Местным исполнительным и распорядительным органам рекомен­довано установить аналогичный порядок сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в коммунальной собст­венности.

Исполнительные и распорядительные органы административно-территориальных единиц выполняют эту рекомендацию. Так, решени­ем Брестского областного исполнительного комитета от 25 июля 2002 г. № 446 утверждено Положение о порядке сдачи в аренду имущества, на­ходящегося в областной коммунальной собственности (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г. № 103, 9/2098).

Арендодателями зданий, сооружений и нежилых помещений высту­пают республиканские унитарные предприятия, учреждения, иные го­сударственные (республиканские и коммунальные) организации, име­ющие на праве хозяйственного ведения или оперативного управления здания, сооружения и нежилые помещения, которые находятся в собст­венности Республики Беларусь или административно-территориальных единиц.

Здания, сооружения и нежилые помещения, находящиеся в частной собственности, сдаются в аренду их собственниками (физическими и юридическими лицами и частными унитарными предприятиями, имеющими право хозяйственного ведения в соответствии с их уставом по согласованию с собственником здания, сооружения, нежилого по­мещения).

Арендаторами зданий, сооружений и нежилых помещений выступа­ют: юридические и физические лица Республики Беларусь, междуна­родные организации и иностранные государства, иностранные юриди­ческие и физические лица, лица без гражданства после их регистрации в Республике Беларусь в установленном законодательством порядке.

Заключение договора аренды осуществляется по соглашению сторон или путем проведения аукциона по продаже права на заключение дого­вора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, в порядке, ус­тановленном законодательством.

Арендодатель рассматривает предложения лиц – потенциальных арендаторов об аренде зданий, сооружений и нежилых помещений в пятидневный срок и в случае принятия положительного решения со­гласовывает его с согласующими органами. По договору аренды, заклю­ченному путем проведения аукциона, согласование должно быть произ­ведено арендодателем до проведения аукциона.

Для согласования сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых по­мещений арендодатель подает в согласующие органы заявление, к кото­рому прилагаются следующие документы: обоснование необходимости сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений; проект договора аренды; копия свидетельства о регистрации арендодателя в Рее­стре имущества, находящегося в республиканской собственности. Со­гласующие органы рассматривают эти документы в десятидневный срок. Согласующий орган вправе отказать в согласовании сдачи в арен­ду зданий, сооружений и нежилых помещений, предложить более эф­фективные пути их использования

Если арендодатель примет решение об отказе сдать в аренду зда­ние, сооружение либо получит отказ согласующих органов в согласо­вании сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, расположенных в Минске, он должен дать арендатору ответ с указани­ем причин такого отказа. Экземпляр ответа в отношении зданий, со­оружений и нежилых помещений, расположенных в г. Минске, на­правляется департаменту по управлению государственным имущест­вом Министерства экономики, в отношении зданий, сооружений и нежилых помещений, расположенных в областях, – соответствую­щему областному комитету по управлению государственным имуще­ством и приватизации.

Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений подпи­сывается сторонами в течение пяти дней со дня получения арендодате­лем письменного согласия согласующего органа. Если такой договор заключается на срок не менее одного года, он подлежит государствен­ной регистрации в порядке, установленном законодательством.

Здания, сооружения и нежилые помещения передаются арендатору в соответствии с условиями договора после вступления его в силу. Пере­дача оформляется путем составления передаточного акта, в котором должны быть указаны: место и дата составления акта, регистрационный номер и дата подписания договора аренды, сроки и порядок устранения выявленных нарушений и неисправностей.

Передаточный акт подписывается представителями сторон и заверя­ется печатями.

Площадь сдаваемых в аренду зданий, сооружений и нежилых поме­щений определяется по техническому паспорту, а при его отсутствии – путем обмера помещений созданной арендодателем комиссией (Поло­жение от 30 сентября 2002 г.). Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с законодательством (см. комментарий к ст. 625 ГК).

Арендатор ведет книгу учета договоров аренды.

По зданиям, сооружениям, отнесенным к историко-культурным ценностям, арендатор обязан дополнительно подписать охранное обя­зательство, составленное Государственной инспекцией Республики Бе­ларусь по охране историко-культурного наследия.

Изменения и дополнения в договор аренды вносятся на согласова­ние с органом, уполномоченным управлять сданным в аренду имущест­вом, в том же порядке, как и заключение договора аренды.

4. Названным выше Указом Президента Республики Беларусь от 4 января 1996 г. № 9 на министерства, государственные комитеты и иные центральные органы управления Республики Беларусь возложена обя­занность обеспечить действенный контроль за использованием зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в республиканской соб­ственности, а также систематическое проведение аукционов и конкур­сов по сдаче в аренду этих объектов; ежеквартально представлять Ми­нистерству статистики и анализа по утвержденной им форме сведения о сдаваемых в аренду неиспользуемых и неэффективно используемых зданиях, сооружениях, иных помещениях, находящихся в республикан­ской собственности. Положение о проведении аукционов по продаже объектов республиканской собственности и права на заключение дого­вора аренды нежилого помещения и Положение о проведении конкур­сов по продаже объектов республиканской собственности утверждены Постановлением Министерства по управлению государственным иму­ществом и приватизации Республики Беларусь от 27 октября 2000 г. № 19 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2000 г., № 115, 8/4443; 2002 г. № 68, 8/8160).

Указом Президента Республики Беларусь от 4 января 1996 г. № 9 Минскому горисполкому делегированы права арендодателя в отно­шении зданий, сооружений и помещений, находящихся в республи­канской собственности, согласно приложению 2 к этому Указу. Арендная плата от их сдачи в аренду направляется в бюджет г. Мин­ска и учитывается при определении размера дотаций из республикан­ского бюджета. Положение о проведении аукционов по сдаче в арен­ду помещений нежилого фонда города Минска утверждено решением Минского городского исполнительного комитета от 15 сентября 1995 г. № 568.

Статья 623. Права на земельный участок при аренде нахо­дящегося на нем здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновремен­но с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью переда­ются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижи­мостью и необходима для ее использования.

2. В случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть зе­мельного участка.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соот­ветствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, кото­рая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или дого­вором с собственником земельного участка.

1. Пункт 1 ст. 623 ГК содержит норму, согласно которой в связи с пе­редачей по договору аренды здания или сооружения. прав владения и пользования недвижимостью одновременно передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необ­ходима для ее использования. Вопрос о праве пользования арендатором остальной частью земельного участка стороны решают в договоре арен­ды здания или сооружения по своему усмотрению.

2. Вопрос о том, какие права на земельный участок, занятый не­движимостью и необходимый для ее использования, приобретает арендатор, решается исходя из того, каким правом на него пользует­ся арендодатель. При этом п. 2 и 3 ст. 623 ГК исходят из двух возмож­ных ситуаций: 1) арендодателю принадлежит право собственности на земельный участок, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, 2) арендодателю не принадлежит право собственно­сти на земельный участок, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение. В первом случае стороны в договоре аренды решают, какое право на земельный участок предоставляется аренда­тору – право аренды части земельного участка или иное право, на­пример, если арендатором является гражданин, право пожизненного наследуемого владения. Если же в договоре аренды этот вопрос не ре­шен, к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в со­ответствии с его назначением. Во втором случае действует правило п. 3 ст. 623 ГК.

Статья 624. Сохранение арендатором здания или сооруже­ния права пользования земельным участком при его продаже

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендован­ное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором это­го здания или сооружения сохраняется право пользования частью земель­ного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Статья 624 ГК содержит правило, соответствующее общему правилу ст. 588 ГК применительно к земельному участку в случае его продажи арендодателем.