Границы земельного участка устанавливаются на основе документов, выдаваемых в порядке, определяемом земельным законодательством.

Содержание гл. 17 ГК «Вещные права на недвижимое имущество» значительно уже, чем это можно предположить по ее названию. Нормы статей этой главы включают правила о вещных правах на землю, о соот­ношении вещных прав на землю и здания, сооружения и другую недви­жимость, стоящие на этой земле, а также о вещных сервитутных правах на недвижимое имущество. В целом правовой режим земельных участ­ков устанавливается земельным законодательством.

551

1. Содержащееся в п.1 ст. 1 ГК правило о применении земельного за­конодательства получило развитие в п.1 ст. 262 ГК, согласно которому земельные участки могут находиться в собственности в соответствии с земельным законодательством. Земля может находиться в государствен­ной и частной собственности (ст. 13 Конституции, ст. 2 КоЗ). Классифи­кация форм собственности проводится по субъектному составу. Если с субъектом права государственной собственности на землю все достаточ­но ясно, то с субъектом права частной собственности не все просто.

Субъекты права частной собственности установлены ст. 11 и 12 КоЗ. Ими являются:

1) граждане Республики Беларусь, постоянно проживающие на тер­ритории Республики Беларусь или приравненные к постоянно прожи­вающим в соответствии с законодательством Республики Беларусь;

2) юридические лица Республики Беларусь, в том числе предприя­тия с иностранными инвестициями;

3) иностранные государства.

Не каждый земельный участок может являться объектом права част­ной собственности. Возможность получения земли в частную собствен­ность не только зависит от субъекта, но и обусловлена целями ее ис­пользования, т.е. целевым назначением. Земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности государства. Гражданам Респуб­лики Беларусь земельные участки в собственность предоставляются для следующих целей (п. 1 ст. 34 КоЗ):

ведения личного подсобного хозяйства;

строительства и обслуживания жилого дома;

ведения коллективного садоводства;

дачного строительства.

Этот перечень является исчерпывающим.

Для юридических лиц земельные участки передаются в собствен­ность при приватизации объектов государственной собственности и при осуществлении инвестиционных проектов. К сожалению, терми­нология земельного и гражданского законодательства не одинакова. Инвестиционный кодекс не знает такого понятия, как «инвестицион­ный проект», поэтому поле для различных точек зрения может быть весьма обширно. На наш взгляд, следует однозначно решить вопрос в пользу такого критерия оценки инвестиционного проекта, как страте­гическая важность последнего для всей экономики Беларуси.

Иностранное государство может приобрести в собственность зе­мельный участок только для обслуживания зданий (части зданий), ис­пользуемых для размещения постоянного дипломатического предста-

552

вительства или консульского учреждения этого государства в Беларуси и только при наличии следующих условий:

если в соответствии с законодательством иностранного государства Беларусь может приобрести для этих же целей в собственность земель­ный участок на территории этого иностранного государства;

если с приобретением в собственность земельного участка на терри­тории Беларуси иностранное государство предоставляет Беларуси в соб­ственность земельный участок на территории этого иностранного госу­дарства для тех же целей (ст. 37 КоЗ).

Содержание права собственности на землю, права и обязанности собственников земельных участков определяются земельным законода­тельством (ст. 64,65 КоЗ). Несмотря на это, содержание права собствен­ности на землю составляет разработанная цивилистической наукой триада правомочий – владение, пользование и распоряжение, которая подчинена целевому использованию земли.

Относительно правомочия распоряжения собственника земли ст. 87 КоЗ установлено, что земельный участок может быть предметом купли-продажи, дарения, залога, обмена, аренды в порядке, определенном зе­мельным законодательством. В связи с наличием такой нормы в земель­ном законодательстве возникает вопрос о возможности совершения других сделок с земельным участком (например, ренты, доверительно­го управления) в соответствии с гражданским законодательством. На наш взгляд, нет оснований для признания перечня, содержащегося в ст. 87 КоЗ, исчерпывающим.

2. Гражданский кодекс устанавливает следующие виды вещных прав на землю (кроме права собственности): право пожизненного наследуе­мого владения, право постоянного пользования (п. 2 ст. 262); право срочного пользования, в т.ч. право аренды; сервитут (ст. 268).

Этот перечень является исчерпывающим, так как виды вещных прав устанавливаются только законодательными актами, а не соглашением сторон.

3. Право пожизненного наследуемого владения можно определить как вещное право лица бессрочно и наследственно владеть и пользо­ваться чужой землей при условии выплаты собственнику вознагражде­ния. Субъектами этого права являются граждане Республики Беларусь.

Право пожизненного наследуемого владения устанавливается на зе­мельные участки, предоставляемые в соответствии со ст. 69 КоЗ:

для строительства и обслуживания жилого дома;

для ведения личного подсобного хозяйства;

553

для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;

для ведения коллективного садоводства;

для дачного строительства;

для традиционных народных промыслов;

в случае получения по наследству или приобретения жилого дома.

Этот перечень не является исчерпывающим, так как законодательст­вом Беларуси может быть предусмотрено предоставление земельного участка в пожизненное наследуемое владение и для других целей.

Основанием установления права пожизненного наследуемого владе­ния является решение местного исполнительного и распорядительного органа о выделении земельного участка, а само право возникает с мо­мента получения документов, его удостоверяющих.

Содержание правомочий пожизненного владельца в основном за­ключается во владении и пользовании, которые осуществляются на ус­ловиях и в пределах, установленных законодательством и договором с собственником участка (п. 3 ст. 262 ГК). Владение и пользование зе­мельным участком, в свою очередь, заключается в его целевом исполь­зовании, которое установлено ст. 69 КоЗ.

Право распоряжения у пожизненного владельца отсутствует – это является общим правилом. Однако иное может быть предусмотрено за­конодательством или договором с собственником земельного участка (п. 4 ст. 262 ГК). Статья 92 КоЗ наделяет пожизненного владельца толь­ко правом обменять свой участок на другой при соблюдении условий, определенных земельным законодательством, и в порядке, устанавли­ваемом Советом Министров Республики Беларусь.

Пожизненный владелец имеет право распорядиться земельным участком на случай своей смерти в соответствии с гражданским и зе­мельным законодательством. Земельный участок может быть разде­лен между несколькими наследниками при условии сохранения его целевого назначения и при отсутствии нарушений противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных норм и правил. Наследуемый земельный участок, предоставленный для ведения кре­стьянского (фермерского) хозяйства, разделу не подлежит (ст. 82 КоЗ, п. 2 ст. 261 ГК).

Отдельно необходимо выделить возможность приобретения пожиз­ненным владельцем земельного участка в частную собственность. По­рядок передачи в частную собственность земельных участков, предо­ставленных гражданам Республики Беларусь для строительства и обслу­живания жилого дома, ведения личного подсобного хозяйства, индиви­дуального садоводства и дачного строительства и Порядок приобрете-

554

ния членами садоводческих товариществ земельных участков в частную собственность утверждены постановлением Совета Министров Респуб­лики Беларусь от 4 ноября 1993 г. № 754 (Собрание постановлений Правительства Республики Беларусь, 1993 г., № 31, ст. 607; Националь­ный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 72, 5/10103).

Право постоянного пользования землей означает пользование без заранее установленного срока (ст. 9 КоЗ). Субъектами данного права яв­ляются как граждане Республики Беларусь (ст. 265 ГК), так и юридиче­ские лица, которым земельный участок предоставлен в соответствии с земельным законодательством (ст. 74, 96, 99 КоЗ), а также ст. 6 Закона Республики Беларусь от 6 января 1999 г. «О железнодорожном транс­порте» (Ведамасщ Нацыянальнага сходу Рэспублиа Беларусь, 1999, № 5-6, ст. 96; Национальный реестр правовых актов Республики Бела­русь, 2002 г., № 59, 2/849).

Правовое регулирование права постоянного пользования сходно с правовым регулированием права пожизненного наследуемого владе­ния. Общими для них являются основания предоставления земельных участков (ст. 24 КоЗ), государственные органы, предоставляющие зе­мельные участки (ст. 25 КоЗ), основания возникновения права на зе­мельный участок (ст. 30 КоЗ), документы, удостоверяющие эти права (ст. 31 КоЗ), и ряд других.

Объем содержания прав пользователя ограничивается только владе­нием и пользованием, аналогичным правам пожизненного владельца. Правом распоряжения постоянный пользователь не обладает. Однако он может быть наделен им законодательством (на данный момент таких правил в законодательстве не содержится) и договором с собственни­ком земельного участка (п.4 ст. 262 ГК).

4. ГК устанавливает правило, согласно которому земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам также в сроч­ное пользование и как разновидность срочного пользования – в аренду (п. 2 ст. 262 ГК). Представляется, что два этих права не являются вещ­ными, так как не соответствуют признакам, присущим последним. Вместе с тем упоминание их в главе «Вещные права на недвижимое имущество» может быть продиктовано тенденцией сближения некото­рых вещных и обязательственных прав. Здесь необходимо отметить раз­личную терминологию гражданского кодекса и кодекса о земле: по­следний применительно к срочному пользованию употребляет термин «временное пользование», которое может быть краткосрочным и долго­срочным (ст. 9 КоЗ).

555

5. Учитывая то, что некоторые категории земель не подлежат пере­даче в частную собственность (ст. 38 КоЗ), п.5 ст. 262 ГК устанавливает, что пользование земельным участком, отнесенным к этим категориям земель, осуществляется только в пределах их назначения.

Земельный участок как объект права собственности имеет границы, которые устанавливаются на основе документов, выдаваемых в поряд­ке, определяемом земельным законодательством. Документом, устанав­ливающим не только границы и не столько границы земельного участ­ка, а вещные права на земельный участок, является государственный акт – правоустанавливающий документ на землю (ст. 30-31 КоЗ). Еди­ная форма государственного акта и порядок его выдачи определяются постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27 декабря 1999 г. № 2012 «О государственном акте на земельный участок и удос­товерении на право временного пользования земельным участком» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2000 г., № 5, 5/2306; 2002 г., № 32, 5/10103).

Статья263. Земельные участки общего пользования. До­ступ на земельный участок

1. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений нахо­диться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящих­ся в собственности Республики Беларусь, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законодательством.

2. Если земельный участок не огорожен либо его собственник (владе­лец, пользователь) иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через этот участок, если это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику (владельцу, пользователю).

1. В соответствии со ст. 111 КоЗ существуют земельные участки об­щего пользования, которые находятся в собственности Республики Бе­ларусь. Земельное законодательство относит к ним земельные участки, используемые в качестве путей сообщения (площади, улицы, дороги, набережные и т.д.), для удовлетворения культурно-бытовых потребнос­тей населения города (парки, лесопарки, бульвары, скверы и т.д.), клад­бищ и другие земельные участки, предназначенные для коммунально-бытовых нужд. Например, к землям общего пользования относятся тер­ритории, занятые рынками.

Правовой режим таких земель обладает своей особенностью. Она за­ключается в том, что эти земли не имеют конкретного владельца или

556

пользователя, т. е. не предоставлены отдельному субъекту. Государство, оставаясь собственником, предоставляет каждому возможность их ис­пользования. На земельных участках общего пользования граждане име­ют право свободно (без разрешений) находиться и использовать имею­щиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых за­конодательством (п. 1 ст. 263 ГК). Норма ст. 263 ГК корреспондируется с нормой ст. 222 ГК, устанавливающей такой способ приобретения права частной собственности, как обращение в собственность общедоступных для сбора вещей. На землях общего пользования можно возводить строе­ния (капитальные и временные), не нарушая их целевого использования.

Отдельно выделены земли общего пользования членов садоводчес­кого товарищества. В соответствии со ст. 76 КоЗ к ним относятся земли, занятые дорогами, проездами, охранными зонами, другими сооружени­ями и объектами совместного пользования членов садоводческих това­риществ.

2. Если земельный участок не огорожен либо его собственник (владе­лец, пользователь) иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через этот участок, при условии, что своими действиями не причиняет ущерба или беспокойства собственнику (владельцу, пользователю) (п. 2 ст. 263 ГК).

Статья 264. Застройка земельного участка

1. Владелец (пользователь) земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, а собствен­ник участка также вправе разрешать строительство на своем участке дру­гим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостро­ительных, строительных и иных норм и правил, а также требований зе­мельного законодательства.

2. Если иное не предусмотрено законодательством или договором, соб­ственник (владелец, пользователь) земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, воз­веденное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником (владельцем, пользователем) на его земельном участке, определяются ста­тьей 223 настоящего Кодекса.

1. В п.1 ст. 264 ГК содержится правило, которое уточняет содержа­ние правомочий собственника, владельца (пользователя) земельного участка. Согласно ему допускается возможность возведения зданий и сооружений, осуществление их перестройки или сноса владельцами

557

(пользователями) земельных участков при условии соблюдения градо­строительных, строительных и иных норм и правил, а также требований земельного законодательства.

Собственник земельного участка имеет право разрешить строитель­ство на своем участке другим лицам. Представляется, что речь идет только о частном собственнике земельного участка. Собственник мо­жет разрешить строительство, если оно не будет нарушать целей поль­зования земельным участком. Однако ГК не раскрывает ни формы, ни содержания такого разрешения. Выделяя земельный участок (его часть) под застройку, стороны должны руководствоваться правилом, установ­ленным частью первой п. 1 ст. 265 ГК. При заключении сделки с частью земельного участка эта часть должна быть предварительно выделена в самостоятельный участок (ст. 17 КоЗ). Застройщиком может выступать и физическое, и юридическое лицо.

Постановлением Госкомитета по земельным ресурсам, геодезии и кар­тографии Республики Беларусь от 14 июня 2001 г. № 8 утверждено Поло­жение о порядке возведения жилых, производственных, культурно-быто­вых и иных строений и сооружений землепользователями, землевладель­цами, собственниками и арендаторами земельных участков (Националь­ный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2001 г., № 68,8/6292).

2. Пункт 2 ст. 264 ГК признает за собственником (владельцем, поль­зователем) право собственности на строение, возведенное им для себя и на своем земельном участке; иное может быть предусмотрено законода­тельством или договором и только в отношении владельцев или пользо­вателей земельных участков. За собственником не может быть призна­но иного, кроме собственности, права.

При самовольной постройке применяются правила ст. 223 ГК (см. комментарий к ст. 223 ГК).

Статья 265. Право пользования земельным участком соб­ственником находящейся на нем недвижимости

1. Собственник здания, сооружения и другой недвижимости, находя­щейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Если из акта законодательства, решения о предоставлении земли, нахо­дящейся в государственной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое иму­щество.

558

2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право поль­зования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, если иное не установлено земельным законодательством.

Переход права собственности на земельный участок не является осно­ванием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недви­жимости права пользования этим участком.

3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном уча­стке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимо­стью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, если это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законодательством или договором.

1. Пункт 1 ст. 265 ГК предусматривает, что субъектом права постоян­ного пользования может быть собственник недвижимого имущества, которое расположено на чужом земельном участке (с учетом земельно­го законодательства). Возможность собственнику такой недвижимости приобрести право постоянного пользования чужим земельным участ­ком существует только в отношении государственных земель, и если из акта законодательства, решения о предоставлении земли или договора не вытекает иное.

Собственник же недвижимости, которая расположена на земельном участке другого лица, т.е. частного собственника, не приобретает на зе­мельный участок, расположенный под этой недвижимостью, права по­стоянного пользования. В данном случае собственник недвижимости наделяется собственником земельного участка только правом пользова­ния частью земельного участка, необходимым для эксплуатации недви­жимости. Несмотря на частичное присутствие признаков вещного пра­ва в праве пользования (при переходе права собственности на земель­ный участок к другому лицу право пользования земельным участком не прекращается и не изменяется – п. 2 ст. 265 ГК), на наш взгляд, утверж­дать наличие здесь вещного права неуместно, что в дальнейшем и под­тверждается самим законодателем (п. 2 ст. 266 ГК).

К сожалению, ни в гражданском, ни в земельном законодательстве не имеется определения содержания права пользования. Землепользо­вание граждан Республики Беларусь регулируется нормами гл. 16 КоЗ и не охватывает права пользования земельным участком собственником стоящей на нем недвижимости. Поэтому логично было бы предполо­жить, что право пользования в соответствии со ст. 265 ГК включает в се-

559

бя только возможность использовать земельный участок для обслужи­вания находящейся на нем недвижимости.

2. В отношении недвижимости ее собственники и одновременно пользователи земельного участка осуществляют все права собственни­ка. У них есть возможность снести здание или сооружение, если это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законодательством или договором (п. 3 ст. 265 ГК).

При переходе права собственности на недвижимость к другому лицу одновременно приобретается и право пользования соответствующей частью земельного участка, если иное не установлено земельным зако­нодательством. Статьей 55 КоЗ установлено, что при переходе права собственности на строение и сооружение к предпринимателю, осуще­ствляющему свою деятельность без образования юридического лица, земельный участок, обслуживающий эту недвижимость, передается ему в аренду.

Статья 266. Последствия утраты собственником недвижи­мости права пользования земельным участком

1. При прекращении права пользования земельным участком, предо­ставленным собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 265), права на недвижимость, оставленную ее собствен­ником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недви­жимого имущества.

2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пунк­те 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования зе­мельным участком определяются судом по требованию собственника зе­мельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы соб­ственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил участок от недвижимости и привел его в первоначальное состо­яние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земель­ном участке, запрещен законодательством (жилые дома, памятники исто­рии и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного пре­вышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение вещного права на земельный участок, на котором нахо-

560

Дится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

3. Правила настоящей статьи не применяются при изъятии земельного участка для государственных нужд, а также при прекращении прав на зе­мельный участок ввиду его ненадлежащего использования.

1. Основаниями прекращения права пользования земельным участ­ком собственником находящейся на нем недвижимости в соответствии с гражданским и земельным законодательством являются:

добровольный отказ от земельного участка (его части);

истечение срока пользования земельным участком;

прекращение деятельности юридического лица.

При прекращении права пользования земельным участком судьба недвижимости определяется соглашением между собственником участ­ка и собственником недвижимости. При недостижении соглашения каждая из сторон имеет право обратиться в суд за разрешением возник­шего спора.

Кодекс устанавливает общее правило, в соответствии с которым именно собственник земельного участка после прекращения права пользования участком вправе требовать по суду от собственника недви­жимости освободить его от недвижимости и привести в первоначальное состояние (п.2 ст. 266 ГК). Только в тех случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен законода­тельством или не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отве­денной под нее земли, суд, учитывая основания прекращения права пользования и при наличии соответствующих требований сторон, име­ет следующие возможности разрешения спора:

признать право собственника недвижимости на приобретение вещ­ного права на земельный участок, на котором находится недвижимость. Как нам представляется, речь в данном случае не идет о праве собствен­ности. Следовательно, речь может идти только о признании права по­жизненного наследуемого владения или постоянного пользования, ко­нечно, с учетом норм земельного законодательства;

признать право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости;

установить условия пользования земельным участком собственни­ком недвижимости на новый срок.

561

2. Правила ст. 266 ГК не применяются при изъятии земельного участ­ка для государственных нужд, а также при прекращении прав на земель­ный участок ввиду его ненадлежащего использования (п. 3 ст. 266 ГК).

Статья 267. Переход права на земельный участок при от­чуждении находящихся на нем зданий или со­оружений

При переходе права собственности на здание или сооружение, принад­лежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходят права на земельный уча­сток, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или со­оружения, к приобретателю переходят права на ту часть земельного участ­ка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использо­вания.

В случае отчуждения недвижимости ее собственником и одновре­менно собственником земельного участка к приобретателю недвижи­мости переходят права на земельный участок, определяемые соглаше­нием сторон (часть первая ст. 267 ГК). Вполне возможны ситуации, ког­да соглашением сторон определяется переход не права собственности, а установление иного вещного права или права пользования на земель­ный участок, обслуживающий приобретаемую недвижимость. Земель­ный участок фактически может быть разделен между собственником и приобретателем недвижимости, если стороны не предусмотрели в дого­воре передачу всего участка. Это правило установлено частью второй ст. 267 ГК, предусматривающей переход к приобретателю недвижимости только той части земельного участка, которая занята этой недвижимос­тью и необходима для ее использования. Можно сказать, что земля и здание рассматриваются как самостоятельные объекты права.

Статья268. Право ограниченного пользования чужим не­движимым имуществом (сервитут)

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях – и от собственника другого земельного участка (далее – соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).