Статья 220. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на строящиеся здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества, если иное не предусмотрено законодательством.

2. В случаях, когда недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой реги­страции, если иное не предусмотрено законодательством.

3. До завершения создания недвижимого имущества, а в соответствую­щих случаях – до его государственной регистрации, если иное не предусмо­трено законодательством, к имуществу применяются правила о праве соб­ственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается.

1. Возникновение права собственности на строящиеся здания, со­оружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество связыва­ется, если иное не предусмотрено законодательством, с моментом за­вершения создания этого имущества. Создание строительных объектов заканчивается их приемкой в эксплуатацию. Положением о порядке приемки объектов в эксплуатацию (утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29 ноября 1991 г. № 452 и действу-

488

ет в редакции постановления Совета Министров Республики Беларусь от 15 ноября 1993 г. № 781 (Собрание постановлений Правительства Республики Беларусь, 1991 г., № 34, ст. 416; 1993 г., № 32, ст. 627; Со­брание указов Президента и постановлений Кабинета Министров Рес­публики Беларусь, 1996 г., № 19, ст. 471; Национальный реестр право­вых актов Республики Беларусь, 2000 г., № 34, 5/2897) предусматрива­ется, что законченные строительством и подготовленные к эксплуата­ции объекты подлежат приемке комиссиями. Приемочные комиссии по объектам, застройщиками по которым являются юридические лица, назначаются юридическими лицами, утвердившими проектную доку­ментацию, а по объектам, инвестируемым физическими лицами, – со­ответствующими органами государственного управления. В их состав включаются представители заказчика (застройщика), эксплуатацион­ной организации, генерального подрядчика (подрядчика), проектной организации (проектировщика), государственного пожарного надзора, а при приемке в эксплуатацию объектов социальной сферы – и пред­ставитель соответствующего местного исполнительного и распоряди­тельного органа. Датой ввода объекта в эксплуатацию является дата подписания акта приемочной комиссии.

2. Статьей 131 ГК предусматривается государственная регистрация права собственности на недвижимые вещи, в том числе возникновение данного права, его переход и прекращение. Порядок осуществления та­кой регистрации должен быть определен специальным законодательст­вом. В этой связи в случаях, когда вновь создаваемое недвижимое иму­щество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает не с момента завершения создания имущества, а с момента такой регистрации.

3. В соответствии со ст. 7 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (Национальный реестр правовых актов Респуб­лики Беларусь, 2002 г., № 87, 2/882) государственная регистрация не­движимого имущества представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения су­ществования недвижимого имущества (п. 1). Недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования (п. 2).

Данный Закон устанавливает правила государственной регистрации таких вновь создаваемых объектов недвижимости как капитальные

489

строения (здания, сооружения); изолированные помещения, в том чис­ле жилые; предприятия как имущественные комплексы. Правила госу­дарственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутрен­него плавания, судов плавания «река-море», космических объектов в соответствии с п. 2 ст. 3 Закона от 22 июля 2002 г. устанавливаются Пра­вительством Республики Беларусь. Правительство устанавливает также порядок регистрационных действий в отношении объектов специаль­ного назначения (ст. 42 Закона от 22 июля 2002 г.).

4. Моментом государственной регистрации, с которым согласно п. 2 комментируемой статьи связывается возникновение права собственно­сти, являются время и дата принятия документов, представленных для осуществления государственной регистрации, которые внесены в жур­налы регистрации заявлений. Моментом государственной регистрации прав на земельные участки, капитальные строения (здания, сооруже­ния) незавершенные законсервированные капитальные строения, изо­лированные помещения (данные объекты регистрируются на основа­нии государственной регистрации предприятия как имущественного комплекса) являются время и дата принятия документов государствен­ной регистрации предприятия (ст. 39, 41 Закона от 22 июля 2002 г.)

5. До указанных в п. 1 и 2 ст. 220 ГК моментов здание, сооружение или иной объект недвижимости в юридическом смысле не считаются су­ществующими и не являются объектами права собственности. К таким начатым, но не завершенным строительством или не зарегистрирован­ным объектам применяются правила о праве собственности на материа­лы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается.

Данное правило ранее было сформулировано судебной практикой. Пунктом 16 постановления Пленума Верховного Суда Республики Бе­ларусь от 4 июня 1993 г. № 5 «О практике разрешения судами споров, связанных с правом частной собственности на жилой дом» (Сборник действующих постановлений Пленума Верховного Суда Республики Беларусь (1961-1994 гг.). Часть первая. Постановления по гражданским делам. – Мн., 1995 г., с. 80; Национальный реестр правовых актов Рес­публики Беларусь, 1999 г., № 30, 6/5) предусматривается, что право ча­стной собственности на жилой дом, построенный лицом на отведенном ему в установленном порядке земельном участке и принятый в эксплу­атацию, возникает с момента его регистрации в местном исполнитель­ном комитете. Суд вправе по иску супругов, членов семьи застройщика, совместно возводивших дом, а также наследников произвести раздел неоконченного строительством дома, если, учитывая степень его готов-

490

ности, можно определить отдельно подлежащие выделу части с после­дующей технической возможностью доведения указанными лицами строительства дома до конца. При невозможности раздела неокончен­ного строительством дома суд может признать за указанными лицами право на стройматериалы и конструктивные элементы дома.

Статья221. Переработка

1. Поскольку иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не при­надлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов. Однако если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право собственности на новую вещь приобретает лицо, кото­рое, действуя добросовестно, осуществило переработку для себя.

Если иное не предусмотрено договором, собственник материалов, приобретший право собственности на изготовленную из них вещь, обязан возместить стоимость переработки осуществившему ер лицу, а в случае приобретения права собственности на новую вещь этим лицом последнее обязано возместить собственнику материалов их стоимость.

3. Собственник материалов, утративший их в результате недобросове­стных действий лица, осуществившего переработку, вправе требовать пе­редачи новой вещи в его собственность и возмещения причиненных ему убытков.

1. Статья 219 ГК решает вопрос о правовых последствиях создания лицом вещи из своих материалов – такое лицо становится собственни­ком данной вещи. Если же вещь изготавливается из материалов, при­надлежащих другому лицу, право собственности на созданную вещь мо­жет принадлежать либо изготовителю, либо собственнику материалов.

2. Законодательство Республики Беларусь не дает определения по­нятия «переработка». Слово «переработка» означает превращение мате­риала во что-нибудь в процессе работы, обработки (см. С.И.Ожегов и Н.Ю.Шведова. Толковый словарь русского языка. – М., 1955 г., с. 499). Таким образом, речь идет о создании новой вещи.

3. По общему правилу право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов. Однако собст­венник материала и переработчик могут в договоре определить иную принадлежность такой новой вещи (например, в случае, когда подряд­чик обязуется изготовить из своих материалов вещь для заказчика).

491

Если стороны не заключили подобного договора и стоимость пере­работки существенно превышает стоимость материалов, право собст­венности на новую вещь приобретает лицо, которое, действуя добросо­вестно, осуществило переработку для себя (п. 1 ст. 221 ГК). Таким обра­зом, переработчик становится собственником вновь созданной из чу­жого материала вещи лишь при наличии следующих условий: 1) стои­мость созданной вещи существенно превышает стоимость затраченных на ее изготовление материалов. Понятие существенного превышения стоимости является оценочным и будет определяться правопримени-тельным органом с учетом условий конкретной ситуации; 2) переработ­чик выполнил действия по созданию вещи для себя, а не по заказу дру­гого лица; 3) переработчик осуществил действия над чужим материалом добросовестно, на основании полученного от собственника материалов разрешения либо добросовестно заблуждаясь в наличии такого разре­шения на их переработку.

Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий влечет возник­новение права собственности на созданную вещь не у переработчика, а у собственника материалов. Последний обязан, если иное не предусмот­рено договором, возместить стоимость переработки осуществившему ее лицу. В случае приобретения права собственности на новую вещь пере-работчиком он обязан возместить собственнику стоимость материалов.

4. Если лицо, осуществившее переработку материалов, принадлежа­щих другому лицу, завладело такими материалами в результате недобро­совестных действий, оно обязано не только передать собственнику из­готовленную вещь, но и возместить ему причиненные убытки.