Законодательством может быть установлена регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.

Хозяйственная значимость таких объектов гражданско-правовых сделок, как недвижимость, требования устойчивости гражданского оборота с ней обусловили не только государственную регистрацию в специально уполномоченных на это органах прав на недвижимость, но и сделок с ней. Общий порядок такой регистрации предусмотрен ст. 131 ГК (см. комментарий к ней).

Развитие и конкретизация общих правил ГК о государственной ре­гистрации сделок с недвижимым имуществом в соответствии с положе­ниями комментируемой статьи даны в Законе Республики Беларусь от 23 июля 2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имуще­ства, прав на него и сделок с ним» (Национальный реестр правовых ак­тов Республики Беларусь, 2002 г. № 87, 2/882), который вступает в силу через 6 месяцев после его официального опубликования, за исключени­ем отдельных норм, касающихся формирования системы организаций государственной регистрации и мер по реализации положений Закона.

Государственная регистрация сделки – это юридический акт при­знания и подтверждения государством факта совершения сделки. Сдел­ка является самостоятельным объектом регистрации наряду с регистра­цией таких объектов, как создание, изменение, прекращение существо­вания недвижимого имущества, а также возникновение, переход, пре­кращение прав и ограничений (обременении) прав на недвижимое иму­щество.

Условиями для регистрации факта совершения сделки являются:

1) указание (требование) об этом в законодательном акте относительно той или иной конкретной разновидности сделок и 2) соглашение сто­рон, хотя бы по законодательству для сделок данного вида государст­венная регистрация не требуется.

Статья 9 Закона от 23 июля 2002 г. содержит перечень договоров с не­движимостью, которые являются или могут стать основанием возникно­вения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации, как-то: 1) отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена,

409

дарение, рента и др.); 2) об ипотеке; 3) доверительного управления не­движимым имуществом; 4) аренды и субаренды земельного участка;

5) аренды, субаренды и безвозмездного пользования капитальным стро­ением (зданием, сооружением), изолированным помещением на срок не менее года; 6) раздела недвижимого имущества, являющегося общей собственностью, на два или более объекта недвижимого имущества и 7) слияния двух или более объектов недвижимого имущества в один объ­ект недвижимого имущества с образованием общей собственности.

Указанный перечень не является исчерпывающим, поскольку часть 2 п. 3 ст. 9 Закона устанавливает, что государственной регистрации подлежат и иные сделки с недвижимым имуществом в случаях, преду­смотренных законодательными актами.

Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом может быть признана недействительной только в судебном порядке.

Закон определяет, какие документы являются основанием для госу­дарственной регистрации сделки, требования к таким документам, а также устанавливает право регистраторов организаций по государст­венной регистрации на составление таких документов. Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, про­водившаяся в установленном порядке до вступления в силу Закона от 23 июля 2002 г. соответствующими уполномоченными органами, является юридически действительной (ст. 74 Закона).

В соответствии с КВВТ, сделки, влекущие изменение имуществен­ных прав на суда внутреннего плавания, суда смешанного (река – море) плавания и маломерные суда, в том числе сделки о залоге (ипотеке), подлежат государственной регистрации и признаются действительны­ми только с момента их регистрации в Государственном судовом реест­ре Республики Беларусь или судовой книге (ст. 29 КВВТ). Регистрации подлежит и передача судна в доверительное управление (ст. 24 КВВТ).

С государственной регистрацией ГК связывает наступление тех или иных правовых последствий. В частности, это момент заключения дого­вора (если закон связывает этот момент с регистрацией договора (п. 3 ст. 403 ГК, а также п. 4 ст. 9 Закона от 23 июля 2002 г.); момент возник­новения права собственности на вновь создаваемое недвижимое иму­щество (п. 2 ст. 220 ГК) либо возникновения такого права у приобрета­теля (п. 2 ст. 224, часть 2 ст. 254 ГК).

О государственной регистрации конкретных сделок с недвижимос­тью см. комментарий к ст. 320, 360, 529, 522, 531, 545, 580, 629 ГК.

В случаях, предусмотренных законодательством, регистрации под­лежат и сделки с движимым имуществом. В частности, залог движимо-

410

го имущества – автомобильного транспорта – предусмотрен перечнем имущества, являющегося предметом залога, и органов, осуществляю­щих регистрацию договоров о залоге этого имущества к Положению о форме договора о залоге (ипотеке) и порядке его регистрации, утверж­денному Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26 мая 1994 г. № 381 (Собрание постановлений правительства Респуб­лики Беларусь, 1994 г., № 15, ст. 291; Собрание указов Президента и по­становлений Кабинета Министров Республики Беларусь, 1996 г., № 20, ст. 502; Собрание указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь, 1999 г., № 31, ст. 924; Национальный реестр пра­вовых актов Республики Беларусь, 2000 г., № 13, 5/2502; 2001 г., № 7, 5/5006).

Статья 166. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации

1. Несоблюдение нотариальной формы или требования о государствен­ной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка счита­ется ничтожной.

2. Если одна из сторон полностью или частично выполнила сделку, тре­бующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от та­кого удостоверения, суд вправе но требованию исполнившей сделку сторо­ны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотари­альное удостоверение сделки не требуется.

3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением

суда.

4. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, сто­рона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

1. Ничтожность сделки вследствие несоблюдения ее нотариальной' формы или требования о государственной регистрации сделки означа­ет, что она не влечет у сторон тех правовых последствий, которые они преследовали, заключая сделку Такие последствия наступают как в том случае, если нотариальная форма сделки предусмотрена законодатель­ством, так и в том, если она предусмотрена соглашением сторон. Не­действительность таких сделок наступает в силу указания закона и не

411

требует решения суда, хотя совершенно очевидно, что иск о признании сделки недействительной может быть заявлен и в суд. С другой сторо­ны, комментируемая норма предусматривает возможность судебного признания такой сделки действительной.

2. Условиями судебного признания действительности сделки, совер­шенной с нарушением нотариальной формы по иску одной из сторон, являются:

1) исполнение сделки одной из сторон (предъявившей иск) полно­стью или частично;

2) уклонение другой стороны от нотариального удостоверения сделки.

Судебное решение о регистрации сделки может быть вынесено при условии: 1) сделка совершена в надлежащей форме (простой или нота­риально удостоверенной) и 2) одна из сторон уклоняется от регистра­ции сделки. Иск предъявляется другой стороной, настаивающей на ее государственной регистрации.

Как в п. 1, так и п. 2 комментируемой нормы речь идет о виновном поведении стороны в сделке (ее уклонении от нотариального оформле­ния или государственной регистрации), что и является основанием для возложения на нее обязанности по возмещению убытков, вызванных задержкой в совершении или регистрации сделки.

Недействительность сделок

Статья 167. Оспоримые и ничтожные сделки

1. Сделка является недействительной по основаниям, установленным настоящим Кодексом либо иными законодательными актами, в силу при­знания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требования об установлении факта ничтожности сделки и о примене­нии последствий ее недействительности могут быть предъявлены любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по соб­ственной инициативе.

Требования о признании оспоримой сделки недействительной могут быть предъявлены лицами, указанными в настоящем Кодексе либо в ином законодательном акте, устанавливающем оспоримость сделки.

Основания признания сделок недействительными устанавливаются ГК. или иными законодательными актами. Это всегда нарушения уста­новленных требований, касающиеся либо содержания сделки, либо

412

процесса ее заключения (свободы формирования воли, соответствия волеизъявления стороны и ее воли), условий, касающихся правосубъ-ектности сторон в сделке либо формы сделки.

Пункт 1 закрепляет деление недействительных сделок на оспоримые и ничтожные, выработанное теорией гражданского права. Оспоримые сделки (в науке гражданского права они называются относительно не­действительными) – это сделки, которые считаются в момент их заклю­чения действительными и признаются недействительными лишь судом по требованию лиц, указанных в нормах ГК или законодательного акта, устанавливающих оспоримость сделки. Такими лицами могут быть сто­рона в сделке, законные представители стороны, учредители юридиче­ского лица и т. п. в зависимости от основания, по которому сделка ос­паривается и признается недействительной.

Если лицо, которому предоставлено право оспорить сделку, приняло решение не делать этого, оно должно ее исполнять.

Ничтожная сделка – это сделка, недействительная уже в момент ее заключения в силу указания законодательного акта, независимо от при­знания ее таковой судом. Это не значит, что для признания такой сдел­ки недействительной не может быть предъявлено соответствующее тре­бование в суд. Однако в силу недействительности такой сделки на осно­вании указания законодательного акта сторона в такой сделке или обе стороны, зная о недействительности сделки, могут в любое время отка­заться от ее исполнения. Требование об установлении факта ничтожно­сти сделки и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Независимо от того, какое требование предъявлено заинтересован­ным лицом – о признании факта недействительности сделки либо о ее исполнении – суд, установив факт ничтожности сделки, вправе решить вопрос о применении определенных в законодательных актах последст­вий ее недействительности.

Оспоримые и ничтожные сделки различаются и по последствиям их недействительности. Кроме того, для признания их недействительными законодательные акты устанавливает сроки исковой давности разной продолжительности (см. комментарий к ст. 182 ГК).

С т а т ь я 1 6 8. Общие положения о последствиях недействи­тельности сделок

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за ис­ключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействи­тельна с момента ее совершения. Однако если из содержания сделки выте-

413

кает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, призна­вая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвра­тить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвра­тить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражает­ся в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия не­действительности сделки не предусмотрены настоящим Кодексом либо иными законодательными актами.

1. Общее последствие недействительности сделок заключается в том, что действия сторон, их совершивших, не влекут правовых последст­вий, т. е. не устанавливают, не изменяют и не прекращают прав и обя­занностей сторон. Вместе с тем ГК предусматривает отдельные исклю­чения из указанного правила. Они установлены п. 2 ст. 172 ГК и п. 2 ст. 173 ГК и предоставляют суду право признать сделку действительной. Речь идет о ничтожных сделках, совершенных с лицами, признанными недееспособными, или с малолетними, если они совершены к выгоде этих лиц. Признание сделок действительными производится в интере­сах указанных лиц по требованию опекунов недееспособного, родите­лей, усыновителей и опекунов малолетнего.

Недействительные сделки влекут последствия, установленные на случай их недействительности. Установленное п. 2 комментируемой статьи правило, касающееся одного из таких последствий (двусторон­ней реституции), носит общий характер. Оно применяется во всех слу­чаях недействительности сделок, если закон не предусматривает иных последствий. Сущность двусторонней реституции заключается в том, что стороны, заключившие недействительную сделку, приводятся в прежнее состояние, так как каждая из них возвращает другой все, что она получила по сделке. При невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании иму­ществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возвраща­ется его стоимость в деньгах.

2. К числу иных последствий недействительности сделок, которые предусматриваются законодательными актами, применительно к кон­кретным недействительным сделкам относится односторонняя рести­туция, при которой виновная сторона возвращает другой все получен­ное от нее по сделке, а все переданное виновной стороной другой сто­роне или все причитающееся с нее, но еще не переданное, взыскивает­ся в доход государства.

414

Признание ряда сделок недействительными в соответствии с прави­лами ГК влечет дополнительные (помимо двусторонней и односторон­ней реституции) последствия, выражающиеся в обязанности одной сто­роны возместить реальный ущерб, понесенный другой стороной (см. комментарий к ст. 172, 173, 176, 177, 178, 179 и 180 ГК).

При недопущении реституции все исполненное сторонами по сделке или причитающееся ими к исполнению взыскивается в доход государства.

3. К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке в соответствии со ст. 972 ГК применяются также правила о воз­врате неосновательного обогащения, если иное не установлено законо­дательством и не вытекает из существа соответствующих отношений (см. комментарий к ст. 971-974, 976, 977 ГК). При этом Президиум Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь в своем постанов­лении от 2 ноября 2001 г. № 25 «О некоторых вопросах применения норм гражданского законодательства Республики Беларусь об ответст­венности за пользование чужими денежными средствами» указал, что при применении последствий исполненной обеими сторонами недей­ствительной сделки (п. 2 ст. 168 ГК), когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая – товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон. Нормы о неосновательном денежном обогащении (ст. 976 ГК) могут быть применены к отношениям сторон лишь при наличии доказа­тельств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне (п. 13).

При применении последствий недействительности оспоримой сдел­ки, если с учетом положений п. 2 ст. 168 ГК к отношениям сторон могут быть применены нормы об обязательствах вследствие неосновательно­го обогащения, проценты за пользование чужими денежными средства­ми на основании п. 2 ст. 976 ГК подлежат начислению на сумму неосно­вательного денежного обогащения с момента вступления в силу реше­ния суда о признании сделки недействительной, если судом не будет ус­тановлено, что приобретатель узнал или должен был узнать о неоснова­тельности получения или сбережения денежных средств ранее призна­ния сделки недействительной (п. 14).

4. Сделка признается недействительной с момента ее совершения, за исключением случаев, когда суд прекращает действие сделки на буду­щее время, исходя из ее содержания, не препятствующего возможности ее прекращения лишь на будущее время (например, прекращение поль­зования имуществом, переданным в аренду).

415

Статья 169. Недействительность сделки, не соответствую­щей законодательству

Сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтож­на, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспори-ма или не предусматривает иных последствий нарушения.

Правило комментируемой нормы носит общий характер, применя­ется ко всем сделкам, нарушающим требования законодательства, за исключением случаев, для которых ГК и иные акты законодательства устанавливают специальные правила о недействительности сделок. По смыслу нормы сделка, нарушающая требования законодательства, при­знается ничтожной, даже если об этом в акте законодательства прямо не указано. Например, доверенность как односторонняя сделка, выданная в порядке передоверия на срок, превышающий срок действия доверен­ности, на основании которой она выдана, должна быть как противоре­чащая п. 3 ст. 188 ГК признана недействительной.

Признание сделки ничтожной исключается, если сделка может быть признана недействительной по нормам ГК или иного законодательного акта, устанавливающих, что сделка оспорима (например, с пороками субъектного состава либо с пороками воли), либо предусматривающих иные последствия нарушения. Признавая сделку недействительной, суд должен указать в решении, требования какого законодательного акта нарушены сторонами и в чем это выражается. Сделка признается не­действительной независимо от того, входило ли нарушение требований законодательного акта в намерение сторон или нет.

В силу общего характера правила комментируемой статьи оно не применяется, если ГК установлены специальные нормы о недействи­тельности сделок, в частности, предусмотренные в § 2 главы 9, а также в других его специальных нормах, предусматривающих ничтожность сделок, направленных на ограничение правоспособности и дееспособ­ности граждан (см. комментарий к п. 2 ст. 21 ГК), права представителя в любое время отказаться от доверенности (см. комментарий к п. 2 ст. 189 ГК), и др.

Статья 170. Недействительность сделки, совершение ко­торой запрещено законодательством

Сделка, совершение которой запрещено законодательством, ничтожна. При наличии умысла у обеих сторон такой сделки – в случае исполне­ния сделки обеими сторонами – в доход Республики Беларусь взыскивает­ся все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной сто-

416