Права сервитутного типа (п. 1509-1517)

 

1509. Сервитуты (предусмотрены ст. 274-276 ГК и ст. 32 Земельного кодекса) представляют собой права ограниченного (целевого) пользования чужим земельным участком. Регламентация земельных сервитутов российским законодательством не может быть названа ни всесторонней, ни непротиворечивой. Помимо земельных сервитутов законодательство выделяет еще и сервитуты водные, лесные, градостроительные (п. 3 ст. 64 Градостроительного кодекса РФ*)** и сервитуты в области племенного животноводства (ст. 10 Федерального закона от 3 августа 1995 г. № 123-Ф3 «О племенном животноводстве»***).

* Федеральный закон от 7 мая 1998 г. № 73-ФЗ // СЗ РФ. 1998. № 19. Ст. 2069; 2002. № 1. Ч. I. Ст. 2.

** Институт публичных сервнтутов, введенный данными Кодексами, к числу сервитутов не относится и здесь не обсуждается.

*** СЗ РФ. 1995. № 32. Ст. 3199.

 

1510. Возможность закрепить в законодательстве иные виды сервитутов (помимо земельных), была заложена ст. 277 ГК, постановившей, что сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. В остальном должны соблюдаться правила ГК о земельных сервитутах*. Критерием такой классификации должен был стать род недвижимой вещи, обременяемой сервитутом. Градостроительные сервитуты и сервитуты в области племенного животноводства выделены с нарушением этого критерия и объединяют в себе несколько видов сервитутов: земельные + сервитуты на здания и сооружения (градостроительные) и земельные + водные (сервитуты в области племенного животноводства**).

* Должны быть признаны не соответствующими ГК и не подлежащими применению нормы ч. 4 ст. 43 Водного и ч. 3 ст. 21 Лесного кодексов о том, что общие положения о сервитутах, предусмотренные гражданским законодательством, применяются к водным и лесным сервитутам лишь в той мере, в какой это не противоречит требованиям специальных — Водного и Лесного —кодексов.

** Будучи исчерпанными иными видами сервитутов самостоятельно не рассматриваются.

 

1511. Сервитуты земельные устанавливаются по требованию собственника, чиншевого владельца или постоянного пользователя земельного участка, либо собственника неразрывно связанной с участком недвижимой вещи —здания, сооружения, объекта незавершенного строительства над чужим земельным участком, как правило —соседним. Допускается в необходимых случаях требовать установления сервитута и от собственника другого земельного участка — соседнего с соседним. Целью установления сервитута является обеспечение нужд собственника недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, в частности, для прохода или проезда к объекту недвижимости через соседний участок, для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, для водоснабжения и мелиорации* (п. 1,4 ст. 274 ГК).

* Вот далеко не полный перечень римских земельных сервитутов: право ходьбы по чужому участку, прогона скота через чужой участок (в том числе к водопою на чужом участке), пастьбы скота на чужом участке, провода воды по чужому участку, отведения дождевой воды на чужой участок, получения воды, стекающей с чужого участка, отведения отбросов на чужой участок или пропуск их стока через чужой участок; право добычи на чужом участке мела, извести, песка, камня; право гнать пар из бани на чужой участок, право пускать туда дым (чад).

 

1512. Установление сервитута не лишает собственника земельного участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (п. 2 ст. 274 ГК). Но установленный сервитут обременяет земельный участок, являющийся его объектом, всегда впредь до своего прекращения, независимо от того, кому принадлежит участок, т. е. следует судьбе обремененного участка. С другой стороны, сервитут увеличивает стоимость недвижимой вещи, нуждам собственника которой он служит. Смена ее собственника также не прекращает сервитута. Сервитут неразрывно связан как со своим объектом, так и с недвижимой вещью, нужды собственника которой он предназначен обеспечивать. Отчуждение сервитута отдельно от обременяемого им участка или участка, ради которого он установлен, невозможно (ст. 275).

1513. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником участка, являющегося объектом сервитута (см. § 8 гл. XVI.Учебника). В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 ГК). Сервитут подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость на основании заявления лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения (судебного акта) об установлении сервитута и (если сервитут относится к части земельного участка) (плане, на котором отмечена сфера действия сервитута. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ст. 27 Закона о государственной "регистрации недвижимости).

1514. Сервитут может быть прекращен по соглашению сторон, а также судебным актом, принятым по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, заявленному ввиду: (1) отпадения оснований, по которым сервитут был установлен; (2) невозможности использования обремененного сервитутом земельного участка, наступившей именно в результате обременения его сервитутом (ст. 276 ГК).

1515. Объектом ограничения водным сервитутом является водный объект, предоставленный частному лицу на праве кратко- или долгосрочного водопользования. Не может быть обременен водным сервитутом обособленный водный объект, находящийся в частной собственности. Сервитуарием в водном сервитуте может быть любое лицо, заинтересованное в установлении сервитута (ч. 3 ст. 43 Водного кодекса), вне зависимости от того, является ли оно собственником земли или иной недвижимости по соседству с водным объектом. Водные сервитуты могут устанавливаться в целях забора воды (без применения сооружений, технических средств и устройств), водопоя и прогона скота, а также использования водных объектов в качестве путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств* (ст. 44).

* Практически все римские водные сервитуты — право черпать воду на чужом участке, право водопоя скота на чужом участке, право лодочной переправы через чужой водоем — дожили до настоящего времени и нашли место в современном российском законодательстве.

 

1516. Весьма близки к сервитутам водным и сервитуты лесные, которые могут обременять участки леса, находящиеся не в собственности, а в пользовании частных лиц. Сервитуариями по лесным сервитутам могут быть любые лица, заинтересованные в ограниченном использовании чужого участка леса, вне связи с наличием в их собственности земли или иной недвижимости по соседству с участком, который они хотели бы обременить сервитутом. Способы (цели) ограниченного лесопользования, которое могло бы быть облечено в форму сервитута, законодательством никак не характеризуются*. Основаниями установления лесных сервитутов могут быть не только договоры и судебные акты, но также и акты государственных органов и органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 21 Лесного кодекса).

* Вероятно, это классические римские сервитуты — право заготовки дров в чужом лесу, право сбора всего того, что растет на земле и на деревьях, право подбора всего, что упало с деревьев на землю и, наконец, право охоты в чужом лесу.

 

1517. Градостроительные сервитуты предусмотрены п. 3 ст. 64 Градостроительного кодекса РФ и подлежат подразделению на земельные и иные, т.е., устанавливаемые в целях ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком и иными объектами недвижимости (полностью или в части), прежде всего — зданиями, сооружениями и их конструктивными элементами*. Признаком, объединяющим сервитуты обоих видов, являются цели их установления: все они лежат в области градостроительства.

* Перечень римских сервитутов, из которых, вероятно, и выросли современные «градостроительные»: право вывести окно на чужой двор, право прорубить окно или проход в общей или чужой стене (заборе), право возвести или надстроить строение с ограничением доступа света на чужой участок, право пристроить собственное строение к чужой стене или опереть (встроить) балки на чужую стену, право обратить скат крыши на соседний участок, право соорудить балкон, нависающий над чужим участком.