Глава 28. Право власності на житло

Стаття 379. Поняття житла

1. Житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інші приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них.

1. Стаття 47 Конституції України визначає, що кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожен громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону.

Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

У постанові ПВСУ «Про судову практику в справах про корисливі злочини проти приватної власності» від 25 грудня 1992 р. № 12 було дано визначення поняття житла — це приміщення, яке призначене для постійного чи тимчасового проживання людей (приватний будинок, квартира, кімната в готелі, дача, садовий будинок тощо), а також ті його складові частини, які використовуються для відпочинку, зберігання майна або задоволення інших потреб людини (балкони, веранди, комори тощо).

Стаття 4 ЖК дає визначення житлового фонду. Житловий фонд утворюють жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території України.

Житловий фонд включає:

жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать державі (державний житловий фонд);

жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать кооперативним організаціям, їх об'єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям (громадський житловий фонд);

жилі будинки, що належать житлово-будівельним кооперативам (фонд житлово-будівельних кооперативів);

жилі будинки (частини будинків), квартири, що належать громадянам на праві приватної власності (приватний житловий фонд).

До житлового фонду включаються також жилі будинки, що належать державно-кооперативним об'єднанням, підприємствам і організаціям. До цих будинків застосовуються правила, встановлені для громадського житлового фонду.

До житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

ЖК також визначає, що жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання в установленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється.

Постановою Ради Міністрів СРСР «Про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним та технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання» від 26 квітня 1984 р. № 189 визначається придатність житла для проживання. Згідно з цією Постановою інженерно-технічними працівниками житлово-експлуатаційних організацій за участю представників громадськості обстеження стану жилих будинків провадиться не рідше одного разу на п'ять років.

2. Стаття 13 Закону України «Про власність» визначає, що жилі будинки, квартири, дачі, садові будинки є об'єктами права приватної власності.

Стаття 12 Закону зазначає підстави виникнення права приватної власності, а саме: праця громадян є основою створення і примноження їх власності. Громадянин набуває права власності на доходи від участі в суспільному виробництві, індивідуальної праці, підприємницької діяльності, вкладення коштів у кредитні установи, акціонерні товариства, а також на майно, одержане внаслідок успадкування або укладення інших угод, не заборонених законом.

Зазначеним Законом регулюється одержання громадянином у власність квартири та іншого майна (ст. 15). Згідно з цією статтею член житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу або товариства, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, дачу, гараж, іншу будівлю або приміщення, надані йому в користування, набуває право власності на це майно.

Наймач жилого приміщення в будинку державного чи громадського житлового фонду та члени його сім'ї мають право придбати у власність відповідну квартиру або будинок шляхом їх викупу або на інших підставах, передбачених законодавством України. Громадянин, який став власником цього майна, має право розпоряджатися ним на свій розсуд: продавати, обмінювати, здавати в оренду, укладати інші угоди, не заборонені законом.

Постановою ВР України від 19 червня 1992 р. № 2483-ХП було введено в дію Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду», який визначає правові основи приватизації житла, що знаходиться в державній власності, його подальшого використання і утримання. Метою приватизації державного житлового фонду є створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення потреб у житлі, залучення громадян до участі в утриманні і збереженні існуючого житла та формування ринкових відносин.

У статті 9 ЖК визначено житлові права громадян. Громадяни мають право на одержання у безстрокове користування в установленому порядку жилого приміщення в будинках державного чи громадського житлового фонду або в будинках житлово-будівельних кооперативів. Громадяни мають право на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду або придбання їх у житлових кооперативах, на біржових торгах, шляхом індивідуального житлового будівництва чи одержання у власність на інших підставах, передбачених законодавством України. Ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користування жилим приміщенням інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом. Житлові права охороняються законом, за винятком випадків, коли вони здійснюються в суперечності з призначенням цих прав чи з порушенням прав інших громадян або прав державних і громадських організацій.

Порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, в т. ч. житло, визначається «Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно».

 

Стаття 380. Житловий будинок як об'єкт права власності

1. Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання.

Стаття 13 Закону України «Про власність» встановлює, що одним з об'єктів права приватної власності громадян є житлові будинки. Цим Законом встановлено основні положення про право приватної власності громадян на жилий будинок.

Житловим будинком визнається індивідуально визначена споруда, фундаментально пов'язана з землею, в якій вся чи не менше половини корисної площі зайнята жилими приміщеннями, конструктивно призначеними для постійного проживання громадян. Житловий будинок — один із різновидів споруд як загального універсального об'єкта ряду цивільних прав, що має багатофункціональне призначення (виробниче, адміністративне та ін.) і відповідно різні споживчі властивості. Житловий будинок як різновид родового поняття «споруда» наділений загальними та особливими споживчими властивостями. Як загальна властивість будинок належить до нерухомого майна. Його видові властивості: житловий будинок повинен відповідати за своїми санітарними, технічними та іншими споживчими характеристиками, похідними від основної функції, мети постійного проживання людей, і цим він відрізняється від інших споруд, у тому числі від дач, що також мають фундаментальну будівничу конструкцію.

Єдиний класифікатор житлових будинків визначає, що до житлових будинків капітального типу належать будинки з терміном служби від 30 до 150 років, та залежно від якості житла і наявного інженерного обладнання поділяє їх на шість класів будинків.

У ЦК 1963 p. мали місце положення щодо обмеження кількості житлових будинків та розміру житлового будинку, які могли бути у власності окремих громадян.

На сьогодні Закон України «Про власність» встановлює, що склад, кількість і вартість майна, що може бути у власності громадян, не обмежуються, крім випадків, передбачених законом. Законодавчими актами України може бути встановлено спеціальний порядок набуття права власності громадянами на окремі види майна, а також види майна, що не може перебувати у власності громадян (ст. 13).

Відповідно до наказу Мін'юсту «Про затвердження Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно» до прийняття ВР України та набрання чинності Законом України «Про державну реєстрацію прав на об'єкти нерухомого майна» бюро технічної інвентаризації (далі — БТІ) здійснюють реєстрацію прав власності на нерухоме майно.

Згідно з Тимчасовим положенням реєстрація прав власності на нерухоме майно — це внесення запису до Реєстру прав власності на нерухоме майно у зв'язку з виникненням, існуванням або припиненням права власності на нерухоме майно, що здійснюється БТІ за місцезнаходженням об'єктів нерухомого майна на підставі правовстановлювальних документів, коштом особи, що звернулася до БТІ.

Обов'язковій реєстрації прав підлягає право власності на нерухоме майно фізичних та юридичних осіб, у тому числі іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав, а також територіальних громад в особі органів місцевого самоврядування та держави в особі органів, уповноважених управляти державним майном.

Реєстрації підлягають права власності тільки на об'єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію в установленому порядку, за наявності матеріалів технічної інвентаризації, підготовлених тим БТІ, яке проводить реєстрацію права власності на ці об'єкти.

Не підлягають реєстрації тимчасові споруди, а також споруди, не пов'язані фундаментом із землею.

 

Стаття 381. Садиба як об'єкт права власності

1. Садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями.

2. У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.

1. Цивільне законодавство України вперше дає визначення садиби.

Садиба — це комплекс житлових, господарських, гаражних, паркових та інших будівель, які складають одну господарську та архітектурну цілісність (житловий будинок, сад, допоміжні приміщення та споруди, наземні та підземні комунікації, багаторічні насадження, що розміщені на присадибних земельних ділянках).

Призначення садиби полягає у веденні фермерського господарства, особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва й обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд.

Право власності на садибу виникає тільки у випадку зведення її на відведеній у встановленому порядку земельній ділянці, при затвердженому відповідному проекті та отриманому дозволу та при прийнятті садиби до експлуатації.

При збудуванні садиби слід керуватися нормами ЗК, Закону України «Про планування і забудову територій» та іншими підзаконними нормативними актами, зокрема наказами МОЗ України «Про затвердження державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів», Держбуду «Про затвердження Положення про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт».

2. Відповідно до Закону України «Про власність» власник, володіючи правом власності на садибу, на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається належним йому майном. Тобто він має право продати, подарувати, заповісти, закласти та вчинювати інші не заборонені законом правочини із садибою.

Як вже було зазначено, до складу садиби належать не тільки житловий будинок, а весь комплекс споруд, наземні та підземні комунікації та багаторічні насадження. Отже, якщо власник вчиняє той або інший правочин із житловим будинком, то мається на увазі, що до нового власника переходить все майно садиби разом із житловим будинком, якщо інше не було обумовлено умовами договору.

 

Стаття 382. Квартира як об'єкт права власності

1. Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання.

2. Власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

1. Квартира — частина житлового будинку, що призначена для проживання однієї особи, однієї або кількох сімей, з упорядженими житловими кімнатами, підсобними приміщеннями і окремим виходом на сходову клітину, галерею, в коридор або на вулицю.

Житлова кімната — частина житлової квартири, яка відокремлена від інших приміщень тієї ж квартири стінами або постійними (не пересувними) перегородками і має з ними внутрішнє сполучення та розміри, достатні для розміщення ліжка дорослої людини, а висота стелі не менше двох метрів.

Відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» до об'єктів приватизації належать квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, які використовуються громадянами на умовах найму.

Тому у квартирі можуть існувати як приміщення, що були приватизовані власниками — фізичними особами, так і приміщення, які знаходяться в державній (комунальній) власності, якими особи мають право користуватися тільки на підставі договору найму.

Не підлягають приватизації: квартири-музеї; квартири (будинки), розташовані на територіях закритих військових поселень, підприємств, установ та організацій, природних та біосферних заповідників, національних парків, ботанічних садів, дендрологічних, зоологічних, регіональних ландшафтних парків, парків — пам'яток садово-паркового мистецтва, історико-культурних заповідників, музеїв-заповідників; кімнати в гуртожитках; квартири (будинки), які перебувають в аварійному стані (в яких неможливо забезпечити безпечне проживання людей); квартири (кімнати, будинки), віднесені в установленому порядку до числа службових, а також квартири (будинки), розташовані в зоні безумовного (обов'язкового) відселення, забрудненій внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС.

Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду» встановлено, що утримання приватизованих квартир (будинків) здійснюється за рахунок коштів їх власників згідно з «Правилами користування приміщеннями жилих будинків та прибудинкових територій», які затверджуються KM України незалежно від форм власності на них.

Власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї та ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Державні комунальні підприємства з обслуговування та ремонту житла зобов'язані здійснювати обслуговування та ремонт приватизованого житла, надавати мешканцям комунальні та інші послуги за державними розцінками і тарифами. Контроль за додержанням розцінок і тарифів здійснюють фінансові органи.

Користування закріпленою за приватизованим будинком прибудинковою територією здійснюється в порядку і на умовах, передбачених ЗК.

Заборгованість власників квартир за укладеними угодами, пов'язаними з утриманням будинку та оплатою комунальних послуг, стягується в судовому порядку.

2. Згідно із Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»:

допоміжні приміщення багатоквартирного будинку — це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення);

загальне майно — частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті об'єднання (кладові, гаражі, в тому числі підземні, майстерні тощо);

неподільне майно — неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку;

технічне обладнання багатоквартирного будинку — інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир (загальні будинкові мережі тепло-, водо-, газо-, електропостачання, бойлерні та елеваторні вузли, обладнання протипожежної безпеки, вентиляційні канали та канали для димовидалення, обладнання ліфтів, центральних розподільних щитів електропостачання, елеваторних вузлів, а також елементи благоустрою території).

Об'єкти права спільної власності на майно можуть бути передані в користування фізичній або юридичній особі або групі осіб у разі, якщо це не пов'язано з порушенням прав і інтересів інших співвласників неподільного та загального майна, які охороняються законом.

Частка в загальному обсязі обов'язкових платежів на утримання і ремонт неподільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі приміщень, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Частка в загальному обсязі обов'язкових платежів на утримання і ремонт загального майна та в інших спільних витратах у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі приміщень, що перебувають у користуванні фізичних або юридичних осіб.

Частка участі співвласника квартири, власника кімнати (кімнат) у квартирі, де проживають два і більше власників жилих приміщень, співвласника нежилого приміщення на утримання і ремонт визначається відповідно до його частки як співвласника приміщення.

Спори щодо визначення частки в обов'язкових платежах на утримання і ремонт неподільного та загального майна, в інших спільних витратах вирішуються в судовому порядку.

Відповідно рішення Конституційного Суду України у справі № 1-2/2004 за конституційним зверненням Ярового Сергія Івановича та інших громадян про офіційне тлумачення положень п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) від 2 березня 2004 р. у багатоквартирних будинках, де не всі квартири приватизовані чи приватизовані повністю, власник (власники) неприватизованих квартир (їх правонаступники) і власники приватизованих квартир багатоквартирного будинку є рівноправними співвласниками допоміжних приміщень. Вони є рівними у праві володіти, користуватися і розпоряджатися допоміжними приміщеннями. Ніхто з власників квартир не має пріоритетного права користуватися та розпоряджатися цими приміщеннями, в тому числі і з питань улаштування мансард, надбудови поверхів та ін. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій щодо допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

 

Стаття 383. Права власника житлового будинку, квартири

1. Власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва.

2. Власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, — за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

1. ЖК визначає, що громадяни, які мають у приватній власності будинок (частину будинку), квартиру, користуються ним (нею) для особистого проживання і проживання членів їх сімей і мають право розпоряджатися цією власністю на свій розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, укладати інші не заборонені законом угоди.

ЦК регламентує право власника житлового будинку, квартири тільки для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї та інших осіб, та встановлює правило щодо неможливості використання помешкання для промислового виробництва.

Забороняється використання жилих будинків, квартир тільки для промислового виробництва. Але ЦК не забороняє використання помешкання для надання послуг та виконання робіт.

Житловий будинок та квартира використовуються власником лише для власного проживання та проживання членів його сім'ї. ЦК не дає визначення поняття членів сім'ї.

СК визначає, що сім'ю складають особи, які спільно проживають, пов'язані спільним побутом, мають взаємні права та обов'язки.

Подружжя вважається сім'єю і тоді, коли дружина та чоловік у зв'язку з навчанням, роботою, лікуванням, необхідністю догляду за батьками, дітьми та з інших поважних причин не проживають спільно.

Дитина належить до сім'ї своїх батьків і тоді, коли спільно з ними не проживає. Права члена сім'ї має одинока особа.

Сім'я створюється на підставі шлюбу, кровного споріднення, усиновлення, а також на інших підставах, не заборонених законом і таких, що не суперечать моральним засадам суспільства.

Після скасування інституту прописки в Україні власник житлового будинку, квартири на свій розсуд розпоряджається належним йому майном, тобто він має право вселити до належного йому приміщення будь-кого з членів сім'ї, рівно як і осіб, що такими не є.

2. Статтею 151 ЖК були визначені обов'язки власника щодо забезпечення схоронності жилого будинку (квартири), а саме: громадяни, які мають у приватній власності жилий будинок (квартиру), зобов'язані забезпечувати його схоронність, провадити за свій рахунок поточний і капітальний ремонт, утримувати в порядку прибудинкову територію.

Порядок проведення переобладнання і перепланування жилого будинку (квартири), що належить громадянинові, закріплений також у ст. 152 ЖК. Переобладнання і перепланування жилого будинку (квартири), що належить громадянинові на праві приватної власності, провадяться з дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів.

Порядок користування приміщеннями, а також утримання житлових будинків і прибудинкових територій незалежно від відомчої належності і форми власності регулюється «Правилами користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями», затвердженими постановою KM України від 8 жовтня 1992 р. № 572. Нормативні документи (правила, нормативи, інструкції) щодо використання та утримання житлового фонду розробляються відповідними державними органами управління на основі цих Правил.

 

Стаття 384. Права житлово-будівельного (житлового) кооперативу та їх членів на квартиру в будинку кооперативу

1. Будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю.

2. Член житлово-будівельного (житлового) кооперативу має право володіння і користування, а за згодою кооперативу — і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її.

3. У разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником.

1. Житлово-будівельний кооператив (далі — ЖБК) організовується з метою забезпечення житлом членів кооперативу і членів їх сімей шляхом будівництва багатоквартирного жилого будинку (будинків), а у випадках, передбачених законодавством, — одно- і двоквартирних жилих будинків садибного типу або багатоквартирного блокованого жилого будинку (будинків) з надвірними будівлями за власні кошти кооперативу з допомогою банківського кредиту, а також для наступної експлуатації та управління цим будинком (будинками).

ЖБК організовуються при виконавчих комітетах місцевих Рад народних депутатів, при підприємствах, установах і організаціях. Рішення про організацію кооперативів при підприємствах, установах, організаціях приймаються з урахуванням пропозицій трудових колективів.

ЖБК діє на основі статуту, прийнятого відповідно до «Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу», затвердженого Постановою Ради Міністрів УРСР від ЗО квітня 1985 р. № 186 p., загальними зборами громадян, які вступають до організовуваного кооперативу, і зареєстрованого в установленому порядку.

Діяльність, порядок створення та повноваження ЖБК регламентуються ЖК, «Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу», Постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради «Про затвердження Правил обліку громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу» від 5 червня 1985 р. № 228, постановою KM України «Про дальший розвиток житлово-будівельної (житлової) кооперації» від 20 жовтня 1992 р. № 593 та іншими нормативними актами в частині, що не суперечить чинному законодавству.

Придбаний або споруджений будинок ЖБК є його власністю.

2. Частина 2 ст. 384 ЦК є новою нормою в цивільному законодавстві України. Примірний статут ЖБК не допускає можливість розпорядження квартирою членом кооперативу, як виключення — лише у випадку передачі паю членам сім'ї.

На сьогодні не існує порядку розпорядження квартирою членом ЖБК (ЖК). Але на відміну від Примірного статуту ЖБК (ЖК) ЦК не пов'язує право на розпорядження квартирою з передачею паю.

ЖБК є власниками всього будинку, на відміну від будинків, де житло (квартири) було приватизоване.

Вперше право власності на квартиру виникло з прийняттям Закону СРСР «Про власність в СРСР» від 6 березня 1990 p., який передбачив, що член житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, дачу, гараж, іншу будівлю або приміщення, надані йому в користування, набуває право власності на це майно. В подальшому цю норму повторив у ст. 15 Закону України «Про власність».

Оформлення права власності на об'єкти нерухомого майна провадиться з видачею свідоцтва про право власності членам житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу, товариства або об'єднання, які повністю внесли свої пайові внески.

 

Стаття 385. Об'єднання власників житлових будинків, квартир

1. Власники квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирного житлового будинку, користування квартирами та спільним майном житлового будинку можуть створювати об'єднання власників квартир (житла). Таке об'єднання може бути створене також власниками житлових будинків.

2. Об'єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону.

1. Статтею 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» визначено, що для забезпечення ефективного використання приватизованих квартир та управління ними власники квартир (будинків) можуть створювати товариства або об'єднання індивідуальних власників квартир і будинків. У багатоквартирному будинку, квартири якого неповністю приватизовані, між товариством (об'єднанням) індивідуальних власників квартир і власниками неприватизованих квартир укладається угода про спільне володіння будинком та дольову участь у витратах на його утримання.

«Правилами користування приміщеннями житлових будинків і прибудин-ковими територіями» визначено, що власники квартир у багатоквартирному будинку можуть утворювати товариства (об'єднання) власників квартир для забезпечення ефективного використання приватизованих квартир та управління ними і вирішення інших передбачених статутом питань. Власники квартир делегують товариству (об'єднанню) право виступати від їхнього імені з правами власника будинку і замовника на виконання робіт по його обслуговуванню і ремонту.

При наявності співвласників у багатоквартирному будинку між ними укладається угода на спільне володіння і пайову участь в утриманні будинку і при-будинкової території з визначенням уповноваженого співвласника.

У «Типовому статуті товариства (об'єднання) власників квартир (будинків)», затвердженому постановою KM України від 8 жовтня 1992 р. № 572, визначено, що товариство (об'єднання) власників квартир багатоквартирних будинків (одноквартирних будинків) створюється з метою забезпечення ефективного використання приватизованих квартир та управління ними, а також надання інших послуг, збереження житлового будинку (будинків) і виконання санітарно-гігієнічних вимог при утриманні прибудинкової території.

Товариство (об'єднання) власників квартир (будинків) створюється з ініціативи власників. Кількість членів товариства (об'єднання) повинна становити не менше трьох осіб.

В подальшому KM України 31 липня 1995 р. № 588 з метою забезпечення належного утримання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні, та підвищення відповідальності за його збереження і використання за призначенням прийняв постанову «Про затвердження Положення про порядок організації та діяльності об'єднань, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні».

Цим Положенням для забезпечення ефективного використання житла було рекомендовано житловим та житлово-будівельним кооперативам, члени яких повністю розрахувалися за надані їм на будівництво кредити, реорганізуватися в товариства (об'єднання) співвласників будинку, місцевим органам влади забезпечити безкоштовну перереєстрацію їх статутів та сприяти створенню таких формувань власників індивідуальних житлових будинків.

У Положенні також визначалося, що для управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні (допоміжні приміщення будинку, технічне обладнання, елементи зовнішнього благоустрою прибудинкової території тощо), у процесі виникнення різних форм власності може створюватись об'єднання власників.

З ініціативою про створення об'єднання може виступати власник будинку, уповноважений ним орган або громадяни — власники квартир, житлових приміщень, а також власники нежитлових приміщень будинку.

На сьогодні в Україні діє Закон «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», який визначає правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку.

KM України постановою від 11 жовтня 2002 р. № 1521 «Про реалізацію Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» затвердив такі документи, які регулюють порядок створення та функціонування об'єднання співвласників багатоквартирного будинку:

«Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс»;

«Порядок проведення розрахунків з членами об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, які мають перед ним заборгованість, за виконані ними роботи з утримання неподільного та загального майна об'єднання»;

«Порядок створення спеціальних фондів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».

На виконання Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» Державний комітет з питань житлово-комунального господарства наказом від 27 серпня 2003 р. № 141 затвердив «Типовий статут об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» та «Типовий договір відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя».

2. Відповідно до Статуту та Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» об'єднання власників квартир створюється для забезпечення і захисту прав його членів та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Об'єднання створюється як організація для здійснення функцій, визначених законом.

Об'єднання є юридичною особою, яка створюється відповідно до закону, має печатку із своїм найменуванням та інші необхідні реквізити, а також рахунки в установах банку.

ЖБК можуть бути реорганізовані в об'єднання. Реорганізація відбувається за рішенням загальних зборів. Відповідно до статуту (положення) кооперативу збори можуть прийняти рішення про реорганізацію кооперативу в об'єднання. З моменту прийняття цього рішення зазначені збори вважаються установчими зборами об'єднання і далі проводяться відповідно до вимог Закону.

Об'єднання може бути створене в будинку будь-якої форми власності з числа тих, хто приватизував або придбав квартиру, а також власника будинку або його уповноваженої особи, власників жилих приміщень, а також власників нежилих приміщень.

Для створення об'єднання скликаються установчі збори. Скликання установчих зборів здійснюється власником будинку або ініціативною групою, яка складається не менш як з трьох власників квартир або нежилих приміщень.

Установчі збори приймають рішення про створення об'єднання і затверджують його статут.

Оформлення і реєстрація всіх документів, що засвідчують створення об'єднання, здійснюються безоплатно у порядку, встановленому KM України. Об'єднання вважається створеним з моменту видачі свідоцтва про державну реєстрацію.

Статут об'єднання складається відповідно до Типового статуту, який затверджує спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань містобудування та житлової політики.

Органами управління об'єднання є загальні збори його членів, правління, ревізійна комісія об'єднання.

Вищим органом управління об'єднання є загальні збори. Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов'язковим для всіх членів об'єднання.

Рішення загальних зборів може бути оскаржене в судовому порядку.

У статуті наводиться перелік питань, які належать до виключної компетенції загальних зборів членів об'єднання.

За рішенням загальних зборів можуть бути обрані представники від об'єднання, яким зборами надаються відповідні повноваження щодо оперативного вирішення нагальних питань шляхом скликання зборів представників. Статутом визначаються порядок скликання та голосування, перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників.

Збори представників не можуть вирішувати питання, які стосуються майнових прав членів об'єднання, погіршують умови використання майна або умови проживання.

Для керівництва поточною діяльністю об'єднання обирається правління. Правління має право приймати рішення з питань діяльності об'єднання, визначених статутом.

Правління є виконавчим органом об'єднання і підзвітне загальним зборам.

Об'єднання ліквідується у разі:

фізичного знищення або руйнування житлового комплексу, яке унеможливлює його відновлення або ремонт;

відчуження житлового комплексу за рішенням суду;

придбання однією особою всіх приміщень у житловому комплексі.