Стаття 38. Визначення земель житлової та громадської забудови

Стаття 38. Визначення земель житлової та громадської забудови

До земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування.

Землі житлової та громадської забудови займають 1,7 млн. га[1].

Для віднесення земельної ділянки до земель житлової та громадської забудови закон передбачає дві умови: (1) земельна ділянка має бути розташована в межах населеного пункту; (2) вона повинна «використовуватися для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об’єктів загального користування». Вичерпного переліку «об’єктів загального користування» законодавство не визначає.

Поняття «межі населених пунктів» визначається ч.1 ст.173 ЗКУ як «умовна замкнена лінія на поверхні землі», що відокремлює територію відповідного населеного пункту від інших територій (детальніше див. ст.ст.173-176 ЗКУ та коментар до них).

Положення коментованої статті щодо належності до земель житлової та громадської забудови земельних ділянок, «які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування», слід розуміти розширено: до даної категорії земель належать і ділянки, щоне використовуються, але призначені для вказаних потреб (на правомірність такого тлумачення вказують, зокрема, положення ст.20 ЗКУ). Визначення таких земельних ділянок має відбуватися на підставі затв. землевпорядної та містобудівної документації (див. ст.39 ЗКУ та коментар до неї).

Не являє складнощів питання, що відносити до земель житлової забудови. Виходячи із змісту гл.6 ЗКУ, до земель житлової забудови слід відносити земельні ділянки для будівництва і обслуговування жилого будинку та господарських будівель (ст.40), земельні ділянки житлово-будівельних (жилих) кооперативів (ст.41) та земельні ділянки багатоквартирних житлових будинків (ст.42).

Перелік громадських будівель і споруд визначається ДБН В 2.2-9-99 «Громадські будинки і споруди». Між тим, вміщення положень щодо гаражного будівництва, як індивідуального (ст.40), так і кооперативного (ст.41), до гл.6 ЗКУ вказує на те, що і ці види забудови розглядаються саме «як громадські будівлі і споруди» або «інші об’єкти загального користування», що є не зовсім логічним.

Чинний ЗКУ (на відміну від чинних раніше кодексів) не виділяє як окрему категорію земель землі населених пунктів, з якими землі житлової та громадської забудови співвідносяться як частина до цілого. Мотивом законодавчої «заміни» категорії «землі населених пунктів» на «землі житлової та громадської забудови» стало те, що категорія земель населених пунктів виділялася, на думку багатьох вчених, не за критерієм цільового призначення, а за критерієм територіального розміщення. На перший погляд, дане зауваження виглядає логічним, проте повністю погодитися з ним все-таки не можна. Призначенням земель населених пунктів є створення територіальної основи для компактного розселення людей, обслуговування потреб мешканців населених пунктів, на що ще у 1976 році звертав увагу Б.В. Єрофеєв[2]. Таке спільне призначення і обумовлює спільні риси у правовому режимі відповідних земель (насамперед, усі вони використовуються відповідно до містобудівної документації – див. ст.39 ЗКУ). Крім того, чинний ЗКУ і при виділенні земель житлової та громадської забудови не відмовився від критерію територіального розміщення: до даної категорії земель відносяться землі лише в межах населених пунктів.

Виділення в складі земельних ділянок населених пунктів земель громадської забудови виглядає штучним також тому, що не узгоджується із прийнятим у планувальній діяльності зонуванням земель населених пунктів, на даний час усталеним. Поділ земель на різні зони здійснюється відповідно до підзаконних актів – зокрема, відповідно до п.2.1 ДБН 360-92** територія міста поділяється за функціональним призначенням на сельбищну, виробничу (в т.ч. зовнішнього транспорту), і ландшафтно-рекреаційну зони. Здійснюється і дрібніший поділ: зокрема, промислові райони в місті за архітектурно-планувальними умовами і факторами формування поділяються на містобудівні категорії, для кожної з яких передбачено «функціонально-адекватний склад» підприємств, що розміщуються: промислова зона, комунально-складська зона тощо. На наш погляд, наведене зонування не може бути покладене в основу обґрунтованого виокремлення земель громадської забудови. Ламати ж усталені містобудівні підходи на догоду суб’єктивній забаганці законодавця навряд чи доцільно.

Відповідно до ст.38 ЗКУ, до земель житлової та громадської забудови відносяться земельні ділянки лише в межах населених пунктів, відповідно, норми законодавства про дану категорію земель не поширюються на земельні ділянки під поселеннями за межами населених пунктів. Між тим, будинки та споруди можуть знаходитися і поза межами населених пунктів на землях, наданих для садівництва (ст.35 ЗКУ), ведення особистого підсобного (ст.7 ЗУ «Про особисте селянське господарство») або фермерського господарства(ст.16 та ін. ЗУ «Про фермерське господарство»); на землях рекреаційного призначення (ст.51 ЗКУ), землях транспорту (приміщення для проживання стрілочників, бакенників), оборони тощо. Фактично сьогодні закон не регламентує розміщення службового житла на різних категоріях земель. Правовий режим земель поселень за межами населених пунктів має чимало прогалин, що призводить до численних зловживань (наприклад, створення поселень на землях природно-заповідного, водного фонду під виглядом об’єктів рекреаційного призначення). При заповненні існуючих прогалин доцільно використати історичний досвід (положення ЗКУ УРСР 1970 р.) та відповідні норми законодавства зарубіжних країн, насамперед, РФ (Містобудівний кодекс РФ, Земельний кодекс РФ).

У судовій практиці зустрічаються справи, у яких визнання недійним державного акту мотивоване тим, що надання земельної ділянки для індивідуального житлового будівництва за межами населеного пункту суперечить закону[3]. З наведеним підходом погодитися не можна.

Положення про земельні ділянки для різних видів житлової забудови (садибної та «багатоквартирної») містяться у главі 6 ЗКУ «Землі житлової та громадської забудови». Відповідно до ст.38 ЗК України, «[д]о земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів …» [виділення додане – А.М., Р.М.].

На перший погляд, наведене свідчить про те, що будівництво об’єктів житлово-цивільного призначення можливе лише у межах населених пунктів. Втім, такий висновок був би передчасним і помилковим.

Насамперед, ні у главі 6 ЗКУ, ні в жодному іншому нормативно-правовому акті не передбачено заборони на зведення житлових будинків та господарських будівель за межами населених пунктів. За відсутності такої заборони діє загальне правило, яке надає право будь-якому власнику землі землекористувачу «споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди» (п.«д» ч.1 ст.90, п.«ґ» ч.1 ст.95 ЗКУ) (звичайно, якщо немає якихось спеціальних заборон).

Більш того, у чинному законодавстві України існує ціла низка прямих вказівок на те, що будівництво жилих будинків за межами населених пунктів можливе (наприклад, ч.2 ст.5 Закону України «Про фермерське господарство»). Хоча наведене положення і не регулює безпосередньо відносин із надання земельних ділянок для індивідуального будівництва, воно досить однозначно формулює загальне ставлення законодавця до житлової забудови за межами населених пунктів – це ставлення позитивне. Таким чином, заборони на індивідуальне будівництво, а отже, і на надання земельних ділянок для індивідуального будівництва за межами населених пунктів законодавство ні прямо, ні опосередковано не встановлює.

Стаття 40. Земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва

Громадянам України за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва в межах норм, визначених цим Кодексом. Понад норму безоплатної передачі громадяни можуть набувати у власність земельні ділянки для зазначених потреб за цивільно-правовими угодами.

Право на приватизацію присадибних земельних ділянок. Суб’єктом права на приватизацію є громадяни України, що не здійснювали раніше приватизації земельних ділянок за даним видом використання (ч.4 ст.116 ЗКУ). Норма безоплатної приватизації встановлена п.«г» ч.1 ст.121 кодексу (в селах – 0,25 га, селищах – 0,15 га та містах – 0,10 га). Положення вказаної статті виключають можливість приватизації окремо земельних ділянок для будівництва та обслуговування житлового будинку та окремо - для будівництва та обслуговування господарських споруд. Уся ділянка є єдиною, об’єднується спільною назвою – «присадибна земельна ділянка» – і підлягає загальному обмеженню граничного розміру безоплатної приватизації.

Порядок реалізації права на приватизацію присадибної земельної ділянки визначається ст.ст.116, 118, 125 та ін. ЗКУ.

При реалізації права на приватизацію присадибних земельних ділянок, наданих громадянам відповідно до положень ЗКУ Української РСР від 25.12.1970[1], виникають проблемні ситуації, пов’язані із тим, що надана у користування земельна ділянка може перевищувати граничні норми безоплатної приватизації за ст.121 чинного ЗКУ. У більшості таких випадків земельна ділянка, за існуючою практикою, приватизується із її поділом на дві ділянки - наприклад, присадибну ділянку та ділянку для ведення ОСГ. Втім, у цьому разі, як видається, спрощена процедура приватизації земельних ділянок (ч.ч.1 та 2 ст.118 ЗКУ), не може бути застосована. Із ч.ч. 2 та 3 ст.56 ЗУ «Про землеустрій» випливає, що у разі зміни цільового призначення земельної ділянки (землі житлової та громадської забудови при формуванні ділянки для ведення ОСГ стають ЗСГП) необхідною є розробка проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. Звичайно, розробка такого проекту виглядає явною надмірністю.

На наш погляд, вирішення повинно бути іншим: замість розбивання присадибної ділянки на дві у випадку приватизації земельних ділянок, наданих в користування за чинним раніше законодавством, норми безоплатної приватизації взагалі не повинні застосовуватися (див. коментар до ч.ч.1, 2 ст.118 ЗКУ).

Щодо проблем, які виникають при приватизації присадибної земельної ділянки кількома співвласниками житлового будинку, див. коментар до ст.89 ЗКУ.

Деякі особливості реалізації права громадян на приватизацію присадибних земельних ділянок можуть передбачатися рішеннями органів місцевого самоврядування. Як приклад можна навести Рішення Київської міської ради «Про порядок передачі (надання) земельних ділянок в користування або у власність у місті Києві» від 15.07.2004 №457/1867.

Суб’єктний склад коментованої норми обмежується лише громадянами України. Зауважимо, що іноземні громадяни і особи без громадянства можуть набувати у власність чи користування земельні ділянки для будівництва, обслуговування житлових будинків та господарських споруд за цивільно-правовими правочинами (див. також ч.2 ст.81 ЗКУ).

Право на приватизацію земельних ділянок для гаражного будівництва. Ст.40 ЗКУ надає громадянам України також право на приватизацію земельних ділянок для гаражного будівництва. Суб’єктом права є громадяни України, що не скористались правом на приватизацію земельних ділянок за даним видом використання (ч.4 ст.116 ЗКУ). Норма безоплатної приватизації передбачена п.«д» ч.1 ст.121 кодексу (не більше 0,01 га). Порядок реалізації права на приватизацію земельної ділянки для гаражного будівництва визначається ст.ст.116, 118, 125 та ін. ЗКУ.

Особливості реалізації права громадян на приватизацію земельних ділянок для гаражного будівництва можуть передбачатися рішеннями органів місцевого самоврядування. Зокрема, у місті Києві прийнято Рішення «Про питання індивідуального гаражного будівництва на територіях багатоповерхової житлової забудови в місті Києві» 23.12.1999 №165/667, яке на сьогодні застосовується у частині, що не суперечить ЗКУ. Цим рішенням, серед іншого, передбачені обмеження щодо приватизації земельних ділянок для гаражного будівництва в деяких частинах міста.

Для гаражного будівництва можуть використовуватися і присадибні земельні ділянки, що не тягне обов’язку поділу присадибної земельної ділянки та/або зміни цільового призначення її частини.

Право на оренду присадибних ділянок та земельних ділянок гаражного будівництва із земель державної та комунальної власності. Коментованою статтею передбачена можливість оренди присадибних земельних ділянок та земельних ділянок для гаражного будівництва із земель державної та комунальної власності лише громадянами України та, за буквальним розумінням статті, лише у межах норм безоплатної приватизації.

Разом із тим, стаття не містить і заборони або обмеження на оренду відповідних земельних ділянок. Ст.93 ЗКУ «Право оренди земельної ділянки» та ЗУ «Про оренду землі», як і інші акти земельного законодавства, не обмежують ні кола орендарів земельних ділянок несільськогосподарського призначення, ні розміру земельної ділянки, що може орендуватися, у тому числі із земель державної та комунальної власності. Таке обмеження позбавлене будь-якого сенсу. З огляду на це, вважаємо, що положення коментованої статті не можна розглядати як такі, що накладають на оренду відповідних земельних ділянок якісь заборони або обмеження.

Право на набуття присадибних ділянок та земельних ділянок гаражного будівництва за цивільно-правовими угодами. У коментованій статті з незрозумілих мотивів підкреслено, що норми безоплатної передачі земельних ділянок із земель державної та комунальної власності не обмежують можливості громадян та інших суб’єктів набувати присадибні земельні ділянки та ділянки для гаражного будівництва на підставі цивільно-правових угод. Таке «підкреслення було б доречним у коментарі чи підручнику, проте не в законі.

Особливості придбання земельних ділянок на підставі цивільно-правових угод закріплені у главі 20 ЗКУ «Продаж земельних ділянок або прав на них на підставі цивільно-правових договорів» (див. коментар до статей цієї глави).

У разі придбання земельних ділянок із земель державної та комунальної власності не шляхом безоплатної приватизації земельні ділянки повинні продаватися на аукціоні (ст.134 ЗКУ), крім встановлених кодексом винятків. Тому практику відчуження громадянам земельних ділянок державної власності частково (в межах норм безоплатної передачі) безоплатно, а частково – оплатно, але не на аукціоні ми вважаємо незаконною.

Правовий режим присадибних земельних ділянок та земельних ділянок для гаражного будівництва. На жаль, ЗКУ розглядає лише питання, пов’язані із набуттям прав на присадибні та гаражні земельні ділянки. Режимвикористання таких земельних ділянок визначається здебільшого різного роду нормативними документами, насамперед, ДБН 360-92** «Планування і забудова міських і сільських поселень», РСН 341-86 «Планировка и застройка районов индивидуального жилищного строительства в населенных пунктах Украинской ССР», ДБН В.2.2-15-2005 «Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення» та ін.

Житлово-будівельним (житловим) та гаражно-будівельним кооперативам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування земельні ділянки для житлового і гаражного будівництва передаються безоплатно у власність або надаються в оренду у розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації.

Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

(Частина четверта статті зі змінами, внесеними згідно із Законом №4215- VI від 22.12.2011).

До ч.1. Об’єктом права постійного землекористування є земельна ділянка багатоквартирного житлового будинку, до якої належить (1) земельна ділянка, на якій безпосередньо розташований житловий будинок та належні до нього будівлі і споруди (ділянка під плямою забудови), а також (2) прибудинкова територія, що ст.1 ЗУ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 визначається як «територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку». Прибудинкова територія, зокрема, включає проїзди та тротуари, озеленені території, ігрові майданчики для дітей, майданчики для відпочинку дорослого населення, майданчики для занять фізичною культурою; майданчики для тимчасового зберігання автомобілів, майданчики для господарських цілей, майданчики для вигулювання собак тощо.

Слід розмежовувати правовий режим земельних ділянок під багатоквартирними будинками та будинками садибного типу, які перебувають у спільній власності кількох осіб. На наш погляд, суди допускають помилку, коли приймають рішення про поділ земельної ділянки, яка знаходиться під житловим будинком із кількома квартирами[1] – до таких відносин слід застосовувати правила про неподільність прибудинкових територій багатоквартирних будинків (така судова практика також існує, хоча і є значно менш поширеною[2]). Як видається, будь-які сумніви щодо такого розуміння закону усуваються його цільовим тлумаченням: в описаних ситуаціях поділ земельних ділянок призводить до утворення ділянок, які вочевидь проблематично використати за призначенням.

Загальні засади визначення розмірів та конфігурації земельних ділянок визначені у ч.4 статті, що коментується (див. нижче).

Суб’єктами права постійного користування можуть бути підприємства, установи та організації, що перераховані у ч.2 ст.92 ЗКУ. До таких суб’єктів належать насамперед житлово-експлуатаційні організації (ст.24 Житлового кодексу України) або підприємства, установи та організації, що здійснюють безпосереднє управління відомчим державним житловим фондом. Суб’єкти, засновані на приватній або колективній власності, що здійснюють управління державними житловими будинками (наприклад, приватизовані або корпоратизовані підприємства, що є балансоутримувачами державного майна, яке не ввійшло до їх статутних капіталів), права на отримання земельної ділянки у постійне користування не мають.

Порядок надання земельної ділянки у постійне користування визначається ст.123 ЗКУ (див. коментар).

До ч.2.

1. Об’єднання власників багатоквартирного жилого будинку як суб’єкт земельних правовідносин. На даний час правосуб’єктність об’єднань співвласників багатоквартирного будинку визначається ЗУ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». Ст.1 Закону визначає об’єднання як юридичну особу, створену «власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна». Статус об’єднання деталізовано ст.4 Закону. Порядок державної реєстрації об’єднань співвласників та окремі питання їх діяльності визначені ПКМ від 11.10.2002 №1521 «Про реалізацію Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного житлового будинку». Доктринально такі об’єднання прийнято називати кондомініумами (що з лат. мови перекладається саме як «спільна власність», «об’єднання співвласників»). Станом на 01.07.2005 в Україні було зареєстровано 4021 кондомініум, що охоплює лише 2,2 % житлових будинків[3];

Створення об¢єднань співвласників багатоквартирних житлових будинків було передбачене ще ч.3 ст.10 ЗУ «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.1992. Хоча для найбільш ефективної діяльності об’єднання воно повинно мати у власності земельну ділянку багатоквартирного жилого будинку, проте аж до прийняття ЗКУ від 25.10.2001 така можливість заперечувалася, оскільки ЗКУ від 18.12.1990 (у т.ч. в ред. 13.03.1992) не називав об’єднання співвласників серед суб’єктів права власності на землю, а форма державних актів на право власності на землю виключала можливість його видачі об’єднанню.

Чинний ЗКУ у ст.82 закріпив можливість юридичних осіб України, до яких належить і об’єднання співвласників, мати земельні ділянки на праві власності. Між тим, законодавство є суперечливим у вирішенні питання про те, хто є суб’єктом права власності на земельну ділянку під багатоквартирним житловим будинком. Ст.42 ЗКУ, деякі акти органів місцевого самоврядування (Рішення Київської міської ради «Про порядок передачі (надання) земельних ділянок в користування або у власність у місті Києві» від 15.07.2004 №457/1867) виходять з того, що земельна ділянка може перебувати у власності об’єднання співвласників багатоквартирного будинку як юридичної особи; у той же час положення ч.3 ст.42, ст.89 ЗКУ, ст.282 ЦКУ, ст.19 ЗУ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» вказують на те, що земельна ділянка перебуває у спільній сумісній власностівласників житлових приміщень.

У будь-якому випадку, чинне земельне законодавство не встановлює процедури передачі земельної ділянки ні у власність об’єднань власників, ні у спільну власність власників приміщень. Існуюча форма державного акта на право власності на землю (затв. ПКМ від 02.04.2002 №449) не враховує особливостей можливої спільної власності на земельну ділянку під багатоквартирними житловими будинками (значна кількість співвласників, можливість достатньо частої зміни складу власників тощо).

Описані проблеми у правовому регулюванні призводять до того, що для переважної більшості багатоквартирних житлових будинків прибудинкові території не виділені та не надані. Поділяємо точку зору П.Ф. Кулинича, за якою земельні ділянки повинні повністю поділяти юридичну долю будинку[4]. Лише такий підхід дозволить покращити існуючу ситуацію.

2. Передача земельних ділянок багатоквартирних житлових будинків безоплатно у власність об’єднанню власників. Можливість передачі земельних ділянок багатоквартирних жилих будинків у власність об’єднанням співвласників «[у] разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку» (що не зовсім коректно, адже приватизуються приміщення у будинку, а не сам будинок) є новелою чинного ЗКУ. Проте, як вже зазначалося, процедура реалізації права на сьогодні залишається невизначеною (якщо не враховувати сумнівних з точки зору законності рішень окремих органів місцевого самоврядування). Ні ЗКУ, ні інші законодавчі акти не передбачають порядку безоплатного надання земельних ділянок юридичним особам із земель державної та комунальної власності.

3. Надання земельних ділянок багатоквартирних житлових будинків у користування об’єднанню власників.Ч.2 коментованої статті передбачена можливість надання об’єднанням співвласників земельних ділянок у користування. Виходячи із того, що в постійне користування земельні ділянки надаються лише обмеженому колу суб’єктів (ст.92 ЗКУ), до яких об’єднання співвласників не належить, земельні ділянки можуть використовуватися об’єднанням співвласників лише на таких правових титулах користування, як оренда (див. ст.93 ЗКУ та коментар до неї) та суперфіцій (ст.102-1 ЗКУ та коментар до неї). Також можливе використання на праві постійного користування земельних ділянок, набутих об’єднаннями до 01.01.2002 (до моменту набрання чинності ЗКУ від 25.10.2001).

До ч.3. Відповідно до коментованої частини, порядок використання земельних ділянок багатоквартирних жилих будинків визначається «співвласниками». При цьому кодекс не конкретизує, які співвласники маються на увазі – співвласники земельної ділянки чи співвласники багатоквартирного будинку.

Фактично, дана норма має хоч якийсь механізм реалізації лише у випадку, якщо розуміти під «співвласниками» власників приміщень багатоквартирного житлового будинку, та якщо земельна ділянка надана об’єднанню власників як юридичній особі на праві власності або користування. Тоді визначення співвласниками порядку використання повинно здійснюватися за правилами, встановленими для прийняття рішень вищим органом об’єднання співвласників багатоквартирного житлового будинку – загальними зборами його членів. Ці правила передбачені ст.10 ЗУ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», і повинні деталізуватися у статуті об’єднання.

Отримати ж земельну ділянку у власність власники приміщень в силу низки причин не можуть (див. коментар до ч.2).

На даний час надзвичайно поширеною є ситуація, коли земельна ділянка не надана у власність або користування ні об’єднанню співвласників, ні балансоутримувачу будинку, ні житлово-експлуатаційній організації. Навіть за таких умов балансоутримувач або відповідна житлово-експлуатаційна організація зобов’язані виконувати обов’язки із утримання та благоустрою прибудинкової території багатоквартирних житлових будинків відповідно до ст.25 ЗУ «Про благоустрій населених пунктів». Щоправда, ефективного механізму забезпечення виконання цього обов’язку законодавство не містить.

До ч.4. Ч.4 коментованої статті визначає, що підставою для визначення розмірів та конфігурації є землевпорядна документація. До недавнього часу до таких підстав відносились і відповідні проекти розподілу території. На даний час ЗУ „Про регулювання містобудівної діяльності” передбачає збереження дії та можливість використання затверджених раніше проектів розподілу територій (п. 4 Розділу V Закону).

Під «відповідною землевпорядною документацією», згаданою у коментованій частині статті,мається на увазі, насамперед, план земельно-господарського устрою населеного пункту (див. коментар до ст.39).

Правила визначення площ та конфігурації земельних ділянок багатоквартирних житлових будинків визначаються відповідно до ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» за допомогою показника розрахункової щільності забудови. Між тим необхідно враховувати, що в минулому при забудові використовувалися й інші нормативні документи[5]:

· ПиН 1929 «Правила і норми забудови населених місць, проектування і зведення будинків і споруд» від 20.06.1929;

· СН 41-58 «Правила і норми планування і забудови міст» від 01.12.1958;

· СНиП П-К.2-62 «Будівельні норми і правила. Планування і забудова» від 07.05.1966;

· СНиП 11-60-75 «Норми проектування. Планування і забудова міст, селищ і сільських населених пунктів» від 11.09.1975;

· СНиП 207.01-89* «Норми проектування. Планування і забудова міст, селищ і сільських населених пунктів» від 13.07.1990.

Тому, визначаючи розміри земельних ділянок будинків, збудованих під час дії відповідних норм, слід керуватися саме цими нормами.

 

З А К О Н У К Р А Ї Н И

Умови договору оренди

Тепер перейдемо до істотних умов договору оренди землі, які встановлено статтею 15 Закону про оренду.

Істотними умовами договору оренди землі є:

– об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

– строк дії договору оренди;

– орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

– умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

– умови збереження стану об'єкта оренди;

– умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

– умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

– існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

– визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

– відповідальність сторін.

Ці умови враховано у Формі типового договору оренди землі, затвердженій постановою КМУ від 03.03.2004 р. № 220.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є:

– план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;

– кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

– акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

– акт приймання-передачі об'єкта оренди;

– проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених Законом про оренду землі.

У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Права та обов'язки орендаря

Права та обов'язки орендаря встановлено статтею 25 Закону про оренду землі.

Орендар земельної ділянки має право:

– самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;

– за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі й споруди та закладати багаторічні насадження;

– отримувати продукцію і доходи;

– здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Як бачимо, деякі права підприємцю-орендарю землі для розміщення МАФ реалізовувати не доведеться. Тепер перелічимо те, що виконувати доведеться в будь-якому разі.

Орендар земельної ділянки зобов'язаний:

– приступати до використання земельної ділянки в строки, установлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;

– виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;

– дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

– у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному (на території дії якого знаходиться земельна ділянка) органу державної податкової служби.

Орендна плата

Важливо знати, що сьогодні орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності віднесена до загальнодержавних податків і сплачується в порядку, установленому Законом про плату за землю⁸.

(8 Закон України «Про плату за землю» від 03.07.92 р. № 2335-XII, зі змінами та доповненнями.)

Розмір орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності не може бути менше від земельного податку, установленого Законом про плату за землю, і не може перевищувати 10 % нормативної грошової оцінки цих ділянок (стаття 21 Закону про оренду землі). Виняток зроблено тільки для випадку, коли орендаря визначають на конкурсних засадах – у такому разі розмір орендної плати може бути більший.

Податкове зобов'язання з орендної плати за землі державної та комунальної власності, визначене орендарем у податковій декларації на поточний рік, сплачується рівними частинами за місцезнаходженням земельної ділянки за базовий податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно – упродовж 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця (стаття 17 Закону про плату за землю).

При заповненні платіжного доручення на сплату орендної плати слід звернути увагу на правильність заповнення поля «Призначення платежу», яке заповнюється з урахуванням додатка 2 до наказу ДПАУ від 01.07.2002 р. № 301 (докладно про те, як оформляються всі реквізити платіжки, ми писали у «ВД», 2005, № 10).

Так, при заповненні платіжки на перерахування коштів до бюджету в реквізиті «Призначення платежу» заповнюється 7 полів:

1 поле. Службовий знак «*» – ознака бюджетного платежу;

2 поле. Зазначається розділовий знак «;» та код виду сплати (101);

3 поле. Зазначається розділовий знак «;» та пробіл;

4 поле. Зазначається розділовий знак «;» та друкується інформація про призначення платежу в довільній формі (орендна плата за земельну ділянку за вересень) (специфічні правила заповнення цього поля встановлено для оренди державного майна).

Поля 5 і 6 підприємець (платник податків) не заповнює (якщо не брати до уваги знака «;» у полі 5). Ці поля заповнюються у разі повернення (відшкодування) або перерахування коштів з одного бюджетного рахунка на інший за висновками органів ДПС.

Поле 7. Це запасне поле не заповнюється. (Використовується в окремих випадках при розрахунках на підставі окремих рішень КМУ.)

Подання декларації

На підприємця – орендодавця землі державної або комунальної власності покладено обов'язок подавати відповідну декларацію до податкових органів за місцезнаходженням земельної ділянки. Форма декларації щодо оренди землі державної та комунальної власності складається із самої декларації та двох додатків до неї (затверджена наказом № 588⁹).

(9 Наказ «Про затвердження форми податкової декларації орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності» від 20.12.2005 р. № 588.)

Декларація заповнюється в гривнях з копійками з відповідним округленням за загальновстановленими правилами.

Підприємець зобов'язаний подати (до податкового органу за місцезнаходженням земельної ділянки) «щорічну» податкову декларацію на поточний рік, станом на 1 січня, тобто за договорами, які було укладено на 1 січня поточного року. Термін подання такої декларації – до 1 лютого. Якщо він укладає договори оренди землі державної або комунальної власності після 1 січня поточного року, то подає декларацію щодо таких договорів протягом місяця з дня їх держреєстрації.

Крім перелічених вище обов'язкових випадків подання декларації підприємець за власним бажанням може подавати щомісячно нову звітну податкову декларацію – протягом 20 календарних днів місяця, наступного за звітним, що не скасовує необхідності подавати до 1 лютого декларацію на весь рік наперед. Докладно про подання декларації та порядок її заповнення йшлося у «ВД», 2006, № 4, с. 20.

Зазначимо, що підприємці-єдиноподатники, які є орендарями земельних ділянок державної та комунальної власності, також зобов'язані подавати декларацію і сплачувати орендну плату. Річ у тім, що єдиноподатники звільнені від сплати земельного податку, але не від орендної плати за землю.

Відповідальність

Санкції за несплату орендної плати за земельну ділянку державної та комунальної власності або неподання декларації застосовуються згідно із Законом № 2181¹⁰.

(10 Закон України «Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами» від 21.12.2000 р. № 2181-III, зі змінами та доповненнями.)

Так, за кожне неподання у встановлені терміни «орендної» декларації застосовується штраф, передбачений підпунктом 17.1.1 Закону № 2181, у розмірі 10 нмдг (170 грн.). Стосується це декларацій, які подаються до 1 лютого і в місячний термін з моменту появи прав на нову ділянку.

Навіть якщо декларацію подано вчасно, але пропущено терміни сплати, підприємець підпадає під штраф за підпунктом 17.1.7 Закону № 2181. За несплату протягом установлених термінів суми податку (орендної плати), зазначеної в поданій підприємцем податковій декларації, справляється штраф у розмірі:

– 10 % узгодженої суми орендної плати (при затримці до 30 календарних днів);

– 20 % (при затримці від 31 до 90 календарних днів включно);

– 50 % (при затримці більше 90 календарних днів).

Крім того, у разі порушення встановлених термінів сплати податку (орендної пла