Житлово-будівельні (житлові) та гаражно-будівельні кооперативи можуть набувати земельні ділянки у власність за цивільно-правовими угодами.

До ч.1.

1. Правосуб’єктність кооперативів. Правосуб’єктність, у тому числі земельна, житлово-будівельних (житлових) та гаражно-будівельних кооперативів визначається ЗУ «Про кооперацію», положеннями актів господарського та цивільного законодавства про юридичну особу та підприємство, статутами відповідних кооперативів. У частині, що не суперечить чинному законодавству України, застосовуються Примірний статут житлово-будівельного кооперативу, затв. постановою РМ СРСР від 30.04.1985 №186, а також Примірний статут кооперативу по будівництву та експлуатації колективних гаражів-стоянок для автомобілів та мотоциклів, що знаходяться у особистій власності громадян, затв. постановою РМ УРСР від 16.11.1962 №1318. За типом такі кооперативи є обслуговуючими (ст.6 ЗУ «Про кооперацію»).

2. Приватизація земельних ділянок кооперативами. Коментована норма передбачає можливість безоплатної передачі кооперативу у власність земельних ділянок державної або комунальної власності, причому, за буквальним змістом статті, без застосування норм безоплатної приватизації.

Слід наголосити, що у ч.1 ст.41 ЗКУ йдеться саме про приватизацію ділянок кооперативами як юридичними особами. Системне тлумачення ст.41 ЗКУ у поєднанні з положенням ЗКУ про приватизацію земель громадянами не дає підстав вважати, що земельні ділянки кооперативів можуть бути приватизовані громадянами - членами кооперативу. Ч.3 ст.116 кодексу («Підстави набуття права на землю») серед різних способів набуття земельних ділянок громадянам не згадує можливість отримання громадянами земельних ділянок житлово-будівельних (житлових) та гаражних кооперативів.

При цьому можливість безоплатної приватизації земельних ділянок кооперативами як юридичними особами не отримала розвитку у ЗКУ - кодекс не передбачає процедури безоплатного набуття земельних ділянок юридичними особами, а також не визначає компетенції органів виконавчої влади з цього питання.

Законодавча неврегульованість призводить до спроб заповнити прогалину у правовому регулюванні шляхом правотворчості на місцевому рівні. Так, у місті Києві прийнято рішення Київради «Про порядок передачі (надання) земельних ділянок в користування або у власність у місті Києві» від 15.07.2004 №457/1867, яким передбачена процедура приватизації земельних ділянок житлово-будівельними (житловими) та гаражно-будівельними кооперативами. Законність таких дій виглядає сумнівною, враховуючи, що закон не надає повноважень міським радам визначати відповідну процедуру, а відповідно до ст.14 Конституції України, право власності на землю набувається «виключно відповідно до закону».

Таким чином, чинне земельне законодавство містить чимало прогалин і суперечливих питань щодо передачі у власність земельних ділянок житлово-будівельним (житловим) та гаражно-будівельним кооперативам. Очевидно, це і призвело свого часу до практично повної відсутності практики приватизації земельних ділянок такими кооперативами. Положення кодексу у відповідній частині поки що залишаються здебільшого непрацюючими.

Разом із цим слід зазначити, що практика поступово починає з’являтись попри відсутність процедурного забезпечення передачі земельних ділянок у власність житлово-будівельним (житловим) та гаражно-будівельним кооперативам земельних. Так, наприклад, рішенням Ялтинської міськради від 23.03.2010 № 472 дано дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки гаражно-будівельному кооперативу. Невирішеним також лишається питання допустимої площі земельної ділянки, що може бути передана у власність такій юридичній особі. Зважаючи на викладене, вважаємо, що з урахуванням стану правового регулювання практика реалізації коментованої норми є дещо неоднозначною.

3. Надання житлово-будівельним (житловим) та гаражно-будівельним кооперативам земельних ділянок в оренду. Положення коментованої статті щодо можливості оренди земельних ділянок кооперативами жодного регулятивного значення не має. Така можливість існує незалежно від згадки про неї у коментованій нормі.

4. Розмір земельних ділянок. Згідно із коментованою нормою розмір земельних ділянок кооперативів «визначається відповідно до затв. містобудівної документації» (щодо поняття «містобудівна документація» див. коментар до ст.39 кодексу). Таке визначення здійснюється не довільно, а з урахуванням відповідних нормативних документів, насамперед, ДБН 360-92** «Планування і забудова міських і сільських поселень», ДБН Б.2.4-1-94 «Планування і забудова сільських поселень», ДБН В.2.2-15-2005 «Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення». Земельні ділянки житлово-будівельних (житлових) кооперативів мають правовий режим прибудинкових територій багатоквартирних жилих будинків (див. коментар до ч.1 ст.42 ЗКУ).

До ч.2. Як і положення щодо оренди земельних ділянок у ч.1, вказівка ч.2 коментованої статті на можливість придбання кооперативами земельних ділянок за цивільно-правовими угодами не має жодного регулятивного значення.

Стаття 42. Земельні ділянки багатоквартирних жилих будинків

Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників.

Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

(Частина четверта статті зі змінами, внесеними згідно із Законом №4215- VI від 22.12.2011).

До ч.1. Об’єктом права постійного землекористування є земельна ділянка багатоквартирного житлового будинку, до якої належить (1) земельна ділянка, на якій безпосередньо розташований житловий будинок та належні до нього будівлі і споруди (ділянка під плямою забудови), а також (2) прибудинкова територія, що ст.1 ЗУ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 визначається як «територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку». Прибудинкова територія, зокрема, включає проїзди та тротуари, озеленені території, ігрові майданчики для дітей, майданчики для відпочинку дорослого населення, майданчики для занять фізичною культурою; майданчики для тимчасового зберігання автомобілів, майданчики для господарських цілей, майданчики для вигулювання собак тощо.

Слід розмежовувати правовий режим земельних ділянок під багатоквартирними будинками та будинками садибного типу, які перебувають у спільній власності кількох осіб. На наш погляд, суди допускають помилку, коли приймають рішення про поділ земельної ділянки, яка знаходиться під житловим будинком із кількома квартирами[1] – до таких відносин слід застосовувати правила про неподільність прибудинкових територій багатоквартирних будинків (така судова практика також існує, хоча і є значно менш поширеною[2]). Як видається, будь-які сумніви щодо такого розуміння закону усуваються його цільовим тлумаченням: в описаних ситуаціях поділ земельних ділянок призводить до утворення ділянок, які вочевидь проблематично використати за призначенням.

Загальні засади визначення розмірів та конфігурації земельних ділянок визначені у ч.4 статті, що коментується (див. нижче).

Суб’єктами права постійного користування можуть бути підприємства, установи та організації, що перераховані у ч.2 ст.92 ЗКУ. До таких суб’єктів належать насамперед житлово-експлуатаційні організації (ст.24 Житлового кодексу України) або підприємства, установи та організації, що здійснюють безпосереднє управління відомчим державним житловим фондом. Суб’єкти, засновані на приватній або колективній власності, що здійснюють управління державними житловими будинками (наприклад, приватизовані або корпоратизовані підприємства, що є балансоутримувачами державного майна, яке не ввійшло до їх статутних капіталів), права на отримання земельної ділянки у постійне користування не мають.

Порядок надання земельної ділянки у постійне користування визначається ст.123 ЗКУ (див. коментар).

До ч.2.

1. Об’єднання власників багатоквартирного жилого будинку як суб’єкт земельних правовідносин. На даний час правосуб’єктність об’єднань співвласників багатоквартирного будинку визначається ЗУ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». Ст.1 Закону визначає об’єднання як юридичну особу, створену «власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна». Статус об’єднання деталізовано ст.4 Закону. Порядок державної реєстрації об’єднань співвласників та окремі питання їх діяльності визначені ПКМ від 11.10.2002 №1521 «Про реалізацію Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного житлового будинку». Доктринально такі об’єднання прийнято називати кондомініумами (що з лат. мови перекладається саме як «спільна власність», «об’єднання співвласників»). Станом на 01.07.2005 в Україні було зареєстровано 4021 кондомініум, що охоплює лише 2,2 % житлових будинків[3];

Створення об¢єднань співвласників багатоквартирних житлових будинків було передбачене ще ч.3 ст.10 ЗУ «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.1992. Хоча для найбільш ефективної діяльності об’єднання воно повинно мати у власності земельну ділянку багатоквартирного жилого будинку, проте аж до прийняття ЗКУ від 25.10.2001 така можливість заперечувалася, оскільки ЗКУ від 18.12.1990 (у т.ч. в ред. 13.03.1992) не називав об’єднання співвласників серед суб’єктів права власності на землю, а форма державних актів на право власності на землю виключала можливість його видачі об’єднанню.

Чинний ЗКУ у ст.82 закріпив можливість юридичних осіб України, до яких належить і об’єднання співвласників, мати земельні ділянки на праві власності. Між тим, законодавство є суперечливим у вирішенні питання про те, хто є суб’єктом права власності на земельну ділянку під багатоквартирним житловим будинком. Ст.42 ЗКУ, деякі акти органів місцевого самоврядування (Рішення Київської міської ради «Про порядок передачі (надання) земельних ділянок в користування або у власність у місті Києві» від 15.07.2004 №457/1867) виходять з того, що земельна ділянка може перебувати у власності об’єднання співвласників багатоквартирного будинку як юридичної особи; у той же час положення ч.3 ст.42, ст.89 ЗКУ, ст.282 ЦКУ, ст.19 ЗУ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» вказують на те, що земельна ділянка перебуває у спільній сумісній власностівласників житлових приміщень.

У будь-якому випадку, чинне земельне законодавство не встановлює процедури передачі земельної ділянки ні у власність об’єднань власників, ні у спільну власність власників приміщень. Існуюча форма державного акта на право власності на землю (затв. ПКМ від 02.04.2002 №449) не враховує особливостей можливої спільної власності на земельну ділянку під багатоквартирними житловими будинками (значна кількість співвласників, можливість достатньо частої зміни складу власників тощо).

Описані проблеми у правовому регулюванні призводять до того, що для переважної більшості багатоквартирних житлових будинків прибудинкові території не виділені та не надані. Поділяємо точку зору П.Ф. Кулинича, за якою земельні ділянки повинні повністю поділяти юридичну долю будинку[4]. Лише такий підхід дозволить покращити існуючу ситуацію.

2. Передача земельних ділянок багатоквартирних житлових будинків безоплатно у власність об’єднанню власників. Можливість передачі земельних ділянок багатоквартирних жилих будинків у власність об’єднанням співвласників «[у] разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку» (що не зовсім коректно, адже приватизуються приміщення у будинку, а не сам будинок) є новелою чинного ЗКУ. Проте, як вже зазначалося, процедура реалізації права на сьогодні залишається невизначеною (якщо не враховувати сумнівних з точки зору законності рішень окремих органів місцевого самоврядування). Ні ЗКУ, ні інші законодавчі акти не передбачають порядку безоплатного надання земельних ділянок юридичним особам із земель державної та комунальної власності.

3. Надання земельних ділянок багатоквартирних житлових будинків у користування об’єднанню власників.Ч.2 коментованої статті передбачена можливість надання об’єднанням співвласників земельних ділянок у користування. Виходячи із того, що в постійне користування земельні ділянки надаються лише обмеженому колу суб’єктів (ст.92 ЗКУ), до яких об’єднання співвласників не належить, земельні ділянки можуть використовуватися об’єднанням співвласників лише на таких правових титулах користування, як оренда (див. ст.93 ЗКУ та коментар до неї) та суперфіцій (ст.102-1 ЗКУ та коментар до неї). Також можливе використання на праві постійного користування земельних ділянок, набутих об’єднаннями до 01.01.2002 (до моменту набрання чинності ЗКУ від 25.10.2001).

До ч.3. Відповідно до коментованої частини, порядок використання земельних ділянок багатоквартирних жилих будинків визначається «співвласниками». При цьому кодекс не конкретизує, які співвласники маються на увазі – співвласники земельної ділянки чи співвласники багатоквартирного будинку.

Фактично, дана норма має хоч якийсь механізм реалізації лише у випадку, якщо розуміти під «співвласниками» власників приміщень багатоквартирного житлового будинку, та якщо земельна ділянка надана об’єднанню власників як юридичній особі на праві власності або користування. Тоді визначення співвласниками порядку використання повинно здійснюватися за правилами, встановленими для прийняття рішень вищим органом об’єднання співвласників багатоквартирного житлового будинку – загальними зборами його членів. Ці правила передбачені ст.10 ЗУ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», і повинні деталізуватися у статуті об’єднання.

Отримати ж земельну ділянку у власність власники приміщень в силу низки причин не можуть (див. коментар до ч.2).

На даний час надзвичайно поширеною є ситуація, коли земельна ділянка не надана у власність або користування ні об’єднанню співвласників, ні балансоутримувачу будинку, ні житлово-експлуатаційній організації. Навіть за таких умов балансоутримувач або відповідна житлово-експлуатаційна організація зобов’язані виконувати обов’язки із утримання та благоустрою прибудинкової території багатоквартирних житлових будинків відповідно до ст.25 ЗУ «Про благоустрій населених пунктів». Щоправда, ефективного механізму забезпечення виконання цього обов’язку законодавство не містить.

До ч.4. Ч.4 коментованої статті визначає, що підставою для визначення розмірів та конфігурації є землевпорядна документація. До недавнього часу до таких підстав відносились і відповідні проекти розподілу території. На даний час ЗУ „Про регулювання містобудівної діяльності” передбачає збереження дії та можливість використання затверджених раніше проектів розподілу територій (п. 4 Розділу V Закону).

Під «відповідною землевпорядною документацією», згаданою у коментованій частині статті,мається на увазі, насамперед, план земельно-господарського устрою населеного пункту (див. коментар до ст.39).

Правила визначення площ та конфігурації земельних ділянок багатоквартирних житлових будинків визначаються відповідно до ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» за допомогою показника розрахункової щільності забудови. Між тим необхідно враховувати, що в минулому при забудові використовувалися й інші нормативні документи[5]:

· ПиН 1929 «Правила і норми забудови населених місць, проектування і зведення будинків і споруд» від 20.06.1929;

· СН 41-58 «Правила і норми планування і забудови міст» від 01.12.1958;

· СНиП П-К.2-62 «Будівельні норми і правила. Планування і забудова» від 07.05.1966;

· СНиП 11-60-75 «Норми проектування. Планування і забудова міст, селищ і сільських населених пунктів» від 11.09.1975;

· СНиП 207.01-89* «Норми проектування. Планування і забудова міст, селищ і сільських населених пунктів» від 13.07.1990.

Тому, визначаючи розміри земельних ділянок будинків, збудованих під час дії відповідних норм, слід керуватися саме цими нормами.

 

З А К О Н У К Р А Ї Н И