Стаття 39. Використання земель житлової та громадської забудови

Використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм. (Стаття 39 із змінами, внесеними згідно з Законами N 1704-VI від 05.11.2009; №4215- VI від 22.12.2011)

Запровадження земель житлової та громадської забудови в якості окремої категорії земель є новелою чинного ЗКУ. Натомість, на відміну від ЗКУ від 18.12.1990, не виділяються як окрема категорія землі населених пунктів.

Слід визнати, що доцільність подібних змін є сумнівною. Положення коментованої статті фактично стосуються не лише земель житлової та громадської забудови, а взагалі всіх земель, що знаходяться в межах населених пунктів – адже всі землі, що знаходяться в межах населеного пункту, використовуються «відповідно.до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм».

Розкриємо поняття, використані у коментованій статті.

· Генеральний план населеного пункту. Ст.1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» визначає генеральний план населеного пункту як містобудівну документацію, «що визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту». Детальні вимоги щодо змісту генерального плану, а також повноваження щодо його реалізації визначаються ст.17 Закону і деталізуються ДБН Б.1-3-97 «СМБД. Склад, зміст, порядок розроблення, погодження та затвердження генеральних планів міських населених пунктів».

Інша містобудівна документація. Згідно зі ст.1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», містобудівна документація – це «затверджені текстові та графічні матеріали з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій». До містобудівної документації, окрім генерального плану населеного пункту, належать:

· Генеральна схема планування території України – «містобудівна документація, що визначає концептуальні вирішення планування та використання території України» (ст.1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»). Сама схема затв. ЗУ «Про Генеральну схему планування території України» від 07.02.2002;

· схема планування території на регіональному рівні – «планувальна документація, яка розробляється у розвиток Генеральної схеми планування території України та визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови, використання територій адміністративно-територіальних одиниць та їх окремих частин» (ст.1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»). Положення, що стосуються вказаних схем, вміщені у ст.ст.12-16 Закону;

· детальний план території – «містобудівна документація, що визначає планувальну організацію та розвиток території» (ст.1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»). Вимоги до плану вміщені у ст.19 Закону;

 

План земельно-господарського устрою. Цей документ є різновидом землевпорядної документації, що, відповідно до ст.17 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», є невід’ємною частиною генерального плану населеного пункту.

Таким чином, щодо земель населених пунктів, у тому числі земель житлової та громадської забудови, існує подвійна система планування їх використання – містобудівна та землевпорядна, що навряд чи є доцільним.

Низка положень, що стосуються плану земельно-господарського устрою, наведені у ЗУ «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду». Порядок «складення» плану земельно-господарського устрою населеного пункту встановлений ПКМ від 22.02.2008 №79.

Будівельні норми, державні стандарти і норми. На даний час перелік державних стандартів України у «земельній» сфері вичерпується кількома десятками, що безпосередньо не стосуються земель населених пунктів. У майбутньому повинні бути розроблені і прийняті стандарти, що регламентують планування фізичних об’єктів і планування міст (розділ системи стандартизації 91.020[5]).

Під «нормами» у коментованій статті маються на увазі насамперед наступні види нормативних документів: (1) нормативні документи у галузі будівництва (насамперед, будівельні норми, для чогось згадані також окремо), (2) санітарні норми і правила, (3) нормативні акти із забезпечення пожежної безпеки. Загальні положення про нормативні документи як джерела земельного права див. у коментарі до ст.3 ЗКУ.

Серед нормативних документів, що визначають правовий режим земель населених пунктів, варто виділити ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» та Державні санітарні правила планування та забудови населених пунктів, затв. наказом МОЗ України №173 від 19.06.1996.

Також безпосередньо регламентують відносини щодо використання земель населених пунктів (у т.ч. житлової та громадської забудови) наступні нормативні документи: ДБН Б.2.4-1-94 «Планування і забудова сільських поселень», СанПиН 3231-85 «Санитарные правила устройства и содержания дошкольных учреждений (детские ясли, детские сады, детские сады-ясли)», СанПиН 4076-86 «Санитарные правила устройства, оборудования, содержания и режима специальных общеобразовательных школ-интернатов для детей, имеющих недостатки в физическом и умственном развитии», СанПиН 4719-88 «Санитарные правила устройства, оборудования и содержания общежитий для рабочих, студентов, учащихся средних специальных учебных заведений и профессионально-технических училищ», СанПиН 5179-90 «Санитарные правила устройства, оборудования и эксплуатации больниц, родильных домов и других лечебных стационаров», ДБН В.2.2-3-97 «Будинки та споруди навчальних закладів», ДБН В.2.2-4-97 «Будинки та споруди дитячих дошкільних закладів», ДБН Б.1-3-97 «Державні будівельні норми України. Система містобудівної документації. Склад, зміст, порядок розроблення, погодження та затвердження генеральних планів міських населених пунктів», Державний санітарно-епідеміологічний нагляд за реалізацією генеральних планів розвитку міст (Положення П 2.2.1.006-98), ДСанПіН 5.5.2.008-98 «Устаткування, утримання середніх загальноосвітніх навчальних-виховних закладів та організація навчально-виховного процесу Державні санітарні правила та норми», ДСанПіН 2.2.2.028-99 "Гігієнічні вимоги щодо облаштування і утримання кладовищ в населених пунктах України». Перелік інших «державних стандартів та норм», що визначають режим використання земель населених пунктів, див. у коментарі до ст.4 ЗКУ.

Регіональні та місцеві правила забудови. Законом №4215- VI від 22.12.2011 із коментованої норми була виключена вказівка на регіональні та місцеві правила забудови. Таким чином ЗКУ частково (згадка про місцеві правила забудови залишилася у ст.136 ЗКУ) приведено у відповідність до чинного містобудівного законодавства, яке після прийняття ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 не передбачає існування такого виду планувальної документації, як регіональні та місцеві правила забудови.

Відповідно до нечинного нині ст.1 ЗУ «Про планування та забудову територій», регіональні правила забудови – це «нормативно-правовий акт, яким встановлюється загальний для територій і населених пунктів області, Автономної Республіки Крим (крім міст Києва та Севастополя, міст республіканського значення Автономної Республіки Крим, міст обласного значення) порядок планування, забудови та іншого використання територій і окремих земельних ділянок» місцеві правила забудови – це «нормативно-правовий акт, яким встановлюється порядок планування і забудови та іншого використання територій, окремих земельних ділянок, а також перелік усіх допустимих видів, умов і обмежень забудови та іншого використання територій та окремих земельних ділянок у межах зон, визначених планом зонування».

Прикладом регіональних правил забудови можуть бути Правила забудови території Київської області, затв. рішенням Київської обласної ради від 19.06.2003 №096-08-XXIV. На даний час розробка та прийняття таких документів не передбачена ЗУ „Про регулювання містобудівної діяльності”, який врегулював основи містобудівної діяльності замість ЗУ «Про планування та забудову територій».

Звісно, при використанні земель населених пунктів, у т.ч. і земель житлової та громадської забудови, обов’язковим є і дотримання інших нормативно-правових актів, не названих у коментованій ст.39 ЗКУ. Наприклад, важливими є вимоги ЗУ «Про благоустрій населених пунктів», наказу Держжитлокомунгоспу «Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій» від 17.05.2005 №76.

Велика кількість нормативно-правових актів регламентують окремі аспекти використання земель населених пунктів. Так, ст.27 ЗУ «Про основи соціальної захищеності інвалідів в Україні» вимагає при плануванні та забудові населених пунктів забезпечити «пристосування для використання інвалідами»; правовий режим кладовищ у населених пунктах визначається ЗУ «Про поховання та похоронну справу», а також Інструкцією про порядок поховання, утримання кладовищ і організацію ритуального обслуговування в населених пунктах України, затв. наказом Держжитлокомунгоспу України від 16.12.1991 №126. Щодо особливостей використання земельних ділянок при комплексній реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду див. ЗУ «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» від 22.12.2006. Деякі вимоги щодо правового режиму таких земель вміщені у Єдиних правилах ремонту і утримання автомобільних доріг, вулиць, залізничних переїздів, правил користування ними та охорони, затв. ПКМ від 30.03.1994 №198 (зокрема, що стосується можливості розміщення на таких землях малих архітектурних форм). Планування, проектування та розміщення об’єктів побутового обслуговування як громадської забудови повинне також враховувати вимоги Порядку застосування нормативів забезпеченості населення побутовими послугами, затв. наказом Мінекономіки 09.03.2010 №252.

Наведеним перелік нормативно-правових актів, що визначають режим земель житлової та громадської забудови і, загалом, усіх земель у межах населеного пункту, не вичерпується.