Глава 27. Право власності на землю (земельну ділянку)

Стаття 373. Земля (земельна ділянка) як об'єкт права власності

1. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

2. Право власності на землю гарантується Конституцією України.

Право власності на землю (земельну ділянку) набувається і здійснюється відповідно до закону.

3. Право власності на земельну ділянку поширюється на поверхневий (ґрунтовий) шар у межах цієї ділянки, на водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

4. Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

5. Власник земельної ділянки може використовувати на свій розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено законом та якщо це не порушує прав інших осіб.

1. Стаття 14 Конституції України та ст. 1 ЗК визнають землю національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Впровадження цієї норми обумовлене особливим характером такого об'єкта, як земля.

Земля як фізичний об'єкт — це цілісний і нерухомий поверхневий шар земної кори, що розташований над надрами. Земля у правовому значенні розглядається через закріплені в законі фізичні ознаки землі та правомочності власника щодо неї.

Ознаками землі як об'єкта права власності є:

визнання її основою економічної самостійності України, матеріальною основою суверенітету держави (Закон Української РСР «Про економічну самостійність Української РСР» від 3 серпня 1990 р. № 142-ХІІ, Декларація про державний суверенітет), обмеженою кордонами України;

земля є власністю Українського народу, за виключенням тієї її частини, що знаходиться у власності інших суб'єктів;

поділ земель на певні види залежно від цільового призначення;

використання землі лише за її цільовим призначенням;

можливість передачі земель у постійне або тимчасове користування.

Визначення земельної ділянки як об'єкта права власності наводиться у ст. 79 ЗК, відповідно до якої це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. При цьому межі землі як об'єкта права власності Українського народу визначаються межами території України.

2. Частина 2 ст. 14 Конституції України гарантує право власності на землю, яке набувається і реалізується фізичними та юридичними особами, державою і територіальними громадами виключно відповідно до закону. Гарантування права власності означає можливість її набуття у власність та користування визначеними в Конституції суб'єктами в порядку, встановленому ЗК.

3. Частина 3 ст. 373 ЦК визначає основні характеристики земельної ділянки як об'єкта права власності. Зокрема, під земельною ділянкою розуміється не лише поверхневий (ґрунтовий) шар у її межах, а й водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, що на ній знаходяться, а також простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

4. Особливі ознаки землі як об'єкта права власності обумовлюють додатковий обов'язок, що покладається на власника земельної ділянки, — використовувати таку ділянку відповідно до її цільового призначення. При цьому цільове призначення обумовлюється категорією земельної ділянки, визначеною ЗК.

Так, відповідно до ст. 19 ЗК в Україні землі за їх призначенням поділяються на такі категорії: землі сільськогосподарського призначення, житлової і громадської забудови, природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого призначення, рекреаційного призначення, землі історико-культурного призначення, землі лісового, водного фонду, землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення. При цьому законодавець при визначенні категорії земель взяв за основу природні ознаки землі, а також її соціально-економічні й виробничі характеристики.

Використання земельних ділянок за їх цільовим призначенням означає не лише безпосереднє здійснення на земельній ділянці діяльності, що визначається відповідно до її категорії, а й дотримання власниками (землекористувачами) та відповідними державними органами порядку встановлення і зміни категорії земель. Зокрема, відповідно до ст. 20 З К віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється органами державної влади та місцевого самоврядування в межах їх компетенції, передбаченої законом.

5. Поряд із можливістю використання земельної ділянки, власнику також належить право використовувати все, що розташоване над і під поверхнею земельної ділянки, якщо інше не передбачено законом і якщо це не порушує права інших осіб.

 

Стаття 374. Суб'єкти права власності на землю (земельну ділянку)

1. Суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) є фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади.

2. Іноземці, особи без громадянства можуть набувати право власності на землю (земельні ділянки) відповідно до закону.

3. Іноземні юридичні особи, іноземні держави та міжнародні організації можуть бути суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) у випадках, встановлених законом.

4. Права та обов'язки суб'єктів права власності на землю (земельну ділянку) встановлюються законом.

1. Стаття 374 ЦК визначає коло суб'єктів, які можуть набувати у власність земельні ділянки. Це можуть бути як фізичні, так і юридичні особи, держава та територіальні громади. Отже, право власності на землю виступає у таких формах: приватна, державна та комунальна. У статті 374 ЦК немає посилання на право власності на землю Українського народу, яке передбачене ст. 13 Конституції України. Відповідно до ст. 13 Конституції України об'єктом права виключної власності Українського народу є: земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, що знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони. Законодавець при побудові норм ст. 374 ЦК виходив з того, що Україна як держава складається з Українського народу, від імені якого права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування. Враховано тут і твердження про те, що Український народ є єдиним джерелом влади на території України і носієм суверенітету України, що поширюється на всю територію України (ст. 2 Конституції). Отже, в даному випадку Український народ виступає суб'єктом права власності на землю не як на земельну ділянку з чітко окресленими межами, а як на природний об'єкт, що обмежується кордонами України, тобто на територію Української держави.

Щодо співвідношення ст. 374 ЦК і норм ЗК, то останній у ст. 78 визначає форми власності на землю — приватну, комунальну та державну. Крім того, ст. 80 ЗК безпосередньо визначає суб'єктів кожної із форм власності, якими відповідно є фізичні особи, юридичні особи, територіальні громади та держава.

ЗК також визначає приблизний перелік підстав набуття права власності на землю громадянами України. Так, відповідно до ст. 81 З К такими підставами є:

придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

безоплатна передача із земель державної і комунальної власності;

приватизація земельних ділянок, що були раніше надані у користування;

прийняття спадщини;

виділення в натурі (на місцевості) належної земельної частки (паю).

Стаття 82 ЗК визначає також підстави набуття у власність земельних ділянок зареєстрованими в Україні юридичними особами, зокрема:

придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

внесення земельних ділянок її засновниками до статутного фонду;

прийняття спадщини;

інші передбачені законом підстави.

Правове регулювання права державної власності на землю здійснюється ст. 84 ЗК. Так, відповідно до цієї статті у державній власності перебувають всі землі України, крім земель приватної та комунальної власності. Зазначені землі поділяються на такі групи: першу групу складаються землі, що не можуть передаватися до комунальної власності у зв'язку з їх загальнодержавним значенням (наприклад землі атомної енергетики, оборони, землі під водними об'єктами загальнодержавного значення, землі, що забезпечують діяльність ВР України, Президента України, KM України та ін.); другу групу складають землі, що не можуть передаватися до приватної власності (землі, що не можуть передаватися до комунальної власності, і крім того землі під державними залізницями, землі лісового та водного фондів за деякими винятками та ін.); третю групу складають землі, що можуть передаватися до комунальної або приватної власності (тобто всі землі, крім тих, що входять до першої та другої груп).

Відповідно до ст. 84 ЗК право державної власності на землю здійснюється і реалізується KM України, РМ АРК, обласними, Київською та Севастопольською міськими, районними державними адміністраціями.

Підставами набуття державної власності на землю є:

реквізиція (відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб) — ст. 378 ЦК, статті 84,140, 146,147 ЗК;

придбання за цивільно-правовими угодами (статті 84, 131 ЗК);

прийняття спадщини;

передача в державну власність земельних ділянок комунальної власності територіальними громадами;

конфіскація земельних ділянок (ст. 378 ЦК, статті 84, 140, 148 ЗК).

Правове регулювання права комунальної власності на землю регламентується ст. 83 ЗК. Так, відповідно до цієї статті об'єктами комунальної власності на землю є всі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності; земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності. Землі комунальної власності також поділяються на такі групи: 1) землі, що не можуть передаватися до приватної власності (землі загального користування населених пунктів, під залізницями, автомобільними дорогами, лісового та водного фондів та ін.); 2) землі, що можуть передаватися до державної та комунальної власності (всі, крім зазначених вище).

Підставами виникнення у територіальних громад села, селища, міста права комунальної власності на землю відповідно до ст. 83 ЗК можуть бути:

передача земель із державної власності;

примусове відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;

прийняття спадщини;

придбання за цивільно-правовими угодами.

2. Частина 2 ст. 374 ЦК поряд із громадянами України визнає суб'єктами права власності на землю іноземних громадян та осіб без громадянства. При цьому стаття містить застереження про те, що порядок набуття ними земельних ділянок у власність визначається виключно законом.

Зокрема, відповідно до п. 4 ст. 22 ЗК не можуть передаватись у власність іноземним громадянам, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам землі сільськогосподарського призначення. При цьому іноземні громадяни та особи без громадянства можуть мати земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства та для ведення індивідуального або колективного садівництва на умовах оренди (статті 33, 35 ЗК).

У статті 81 ЗК конкретизуються підстави набуття іноземними громадянами та особами без громадянства права власності на земельні ділянки. Зокрема, відповідно до цієї статті іноземні особи та особи без громадянства мають право набути у власність земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.

Підставами набуття права власності для цих суб'єктів цивільних правовідносин відповідно до ст. 81 ЗК є: придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; викуп земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності; прийняття спадщини.

ЗК також визначає правові наслідки отримання іноземними громадянами та особами без громадянства земель сільськогосподарського призначення у спадщину. Так, відповідно до ст. 81 ЗК іноземці та особи без громадянства зобов'язані здійснити відчуження таких земельних ділянок протягом року з моменту прийняття ними спадщини.

3. ЦК також визнає право власності на землю за іноземними юридичними особами, іноземними державами та міжнародними організаціями у випадках, визначених законом.

Більш детально підстави й порядок придбання земельних ділянок у власність цими суб'єктами регламентує ЗК.

ЗК визначає основні підстави, за яких іноземні юридичні особи можуть набути у власність земельні ділянки несільськогосподарського призначення. Зокрема, відповідно до ст. 82 З К такими умовами є:

придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних зі здійсненням підприємницької діяльності в Україні в межах населених пунктів;

придбання об'єктів нерухомого майна за межами населених пунктів.

Щодо іноземних держав, то відповідно до ст. 85 ЗК вони можуть набувати у власність земельні ділянки для розміщення будівель і споруд дипломатичних представництв та інших прирівняних до них організацій відповідно до міжнародних договорів.

Крім того, ЗК визначає порядок продажу цим суб'єктам земельних ділянок, що перебувають у власності держави. Так, відповідно до ст. 129 ЗК продаж земельних ділянок у такому випадку здійснюється KM України за погодженням із ВР України. Щодо земельних ділянок комунальної власності, то їх продаж здійснюється відповідними радами за погодженням із KM України.

При цьому Кодекс також встановлює умову, за якої іноземним юридичним особам можуть бути продані земельні ділянки державної або комунальної власності — це реєстрація іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.

4. ЦК визначає можливість врегулювання прав та обов'язків власників земельних ділянок виключно законом.

Відповідно до ст. 90 ЗК землевласники мають такі права:

продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину;

самостійно господарювати на землі;

власності на посіви й насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену сільськогосподарську продукцію;

використовувати в установленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові насадження, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі;

на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом;

споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.

Землевласники відповідно до ст. 91 ЗК також зобов'язані:

забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням;

додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля;

своєчасно сплачувати земельний податок;

не порушувати права власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;

підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі;

своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом;

дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних із встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;

зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних та осушувальних систем.

Зазначений перелік прав та обов'язків землевласників не є вичерпним, і закон може встановлювати інші права та обов'язки.

 

Стаття 375. Право власника на забудову земельної ділянки

1. Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

2. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.

3. Право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням.

4. Правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його земельній ділянці, встановлюються статтею 376 цього Кодексу.

1. Власнику земельної ділянки, як і власнику інших об'єктів, належать повноваження володіння, користування та розпоряджання належною йому земельною ділянкою. Зазначені повноваження включають в себе такі права власника: робити посіви й насадження сільськогосподарських та інших культур, виробляти з них сільськогосподарську продукцію, використовувати в установленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопо-ширені корисні копалини, торф, лісові насадження, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі. Крім зазначених загальних прав, власник також має право зводити на ділянці будівлі та споруди, закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам, дотримуючись загальних правил зведення будівель і споруд.

2. У випадку здійснення власником земельної ділянки будівництва будинку чи іншої споруди з дотриманням правил, визначених законодавством України, він набуває право власності на зведені ним будівлі та споруди. Зазначене правило є однією з підстав виникнення права власності у власника земельної ділянки, що передбачена ст. 331 ЦК, — набуття права власності на новостворе-не майно.

Особливістю цієї норми є те, що власник земельної ділянки має право здійснювати будівництво будівель і споруд на належній йому земельній ділянці за таких умов. По-перше, зведення будівель і споруд здійснюється на земельних ділянках з урахуванням цільового призначення землі. Так, наприклад, зведення громадських будівель і споруд допускається на землях житлової та громадської забудови (статті 38-42 ЗК), земельних ділянках, наданих для садівництва (ч. З ст. 35 ЗК). Крім того, земельне законодавство встановлює право власників здійснювати забудову на земельних ділянках іншого цільового призначення, наприклад на землях природно-заповідного фонду, оздоровчого призначення, рекреаційного призначення, водного фонду, землях промисловості, транспорту, зв'язку, для зведення спеціальних об'єктів, необхідних для використання цих земельних ділянок за цільовим призначенням. По-друге, при здійсненні будівництва будівель і споруд власник земельної ділянки повинен дотримуватися порядку здійснення будівництва, передбаченого Законом України «Про основи містобудування» та іншими нормативно-правовими актами.

Так, відповідно до ст. 22 Закону України «Про основи містобудування» забудова земельних ділянок, що надаються для містобудівних потреб, здійснюється після виникнення права власності чи права користування земельною ділянкою в порядку, передбаченому законом, та після отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Отже, отримання дозволу на проведення будівельних робіт є передумовою виникнення права на забудову. Порядок отримання дозволу на будівництво визначається «Положенням про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт», затвердженим наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 5 грудня 2000 р. № 273.

3. Право на забудову (будівництво) — це можливість власника, користувача земельної ділянки здійснювати на ній у встановленому законом порядку будівництво об'єктів містобудування, перебудову або знесення будинків та споруд (ст. 22 Закону України «Про основи містобудування»).

Право на забудову, належне власнику земельної ділянки, здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням. Зазначені норми передбачені ЗК України, законами України «Про основи містобудування», «Про планування і забудову територій» від 20 квітня 2000 р. № 1699-ІИ, «Про архітектурну діяльність» від 20 травня 1999 p. № 687-XIV та іншими нормативно-правовими актами (державними стандартами, нормами та правилами, регіональними та місцевими правилами забудови, містобудівною і проектною документацією). Зокрема, серед містобудівних нормативно-правових актів можна виділити такі державні будівельні норми, як «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень (ДБН 360-92)», затверджені наказом Мінінвестбуду України від 17 квітня 1992 р.

Крім вищезазначених нормативно-правових актів, кожен суб'єкт будівництва зобов'язаний дотримуватися вимог, визначених «Положенням про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт».

Відповідно до цього Положення документом, що посвідчує право забудовника (замовника) та генерального підрядника на виконання будівельних робіт, є дозвіл на виконання будівельних робіт з нового будівництва, реконструкції, реставрації та капітального ремонту будинків, споруд та інших об'єктів, розширення і технічного переоснащення відповідно до затвердженої проектної документації, підключення до інженерних мереж і споруд. Зазначений дозвіл надає відповідним службам право на видачу ордера на проведення земляних робіт інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю на підставі заяви забудовника або замовника.

Індивідуальним забудовникам житлових будинків, господарських та побутових споруд дозволи на виконання будівельних робіт надаються на підставі заяви забудовника, документа, що посвідчує право власності чи право користування (в тому числі на умовах оренди) земельною ділянкою, дозволу на будівництво об'єкта містобудування, який видається відповідним органом виконавчої влади, проектної документації, погодженої місцевими органами у справах містобудування і архітектури, а також зобов'язання виконавця робіт, якщо будівництво здійснюється підрядним способом (п. 3.11 Положення).

Інспекція держархбудконтролю у місячний термін (для індивідуальних забудовників 15 днів) має розглянути документи, після чого повинна прийняти рішення про надання дозволу на виконання будівельних робіт і видати його або надати обґрунтовану відмову.

Окремі правила щодо забезпечення при здійсненні будівництва санітарних та епідемічних норм і правил встановлені Законом України «Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення», наказом МОЗ України «Про затвердження Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів» від 19 червня 1996 р. № 173.

4. Здійснення будівництва без дотримання порядку, визначеного законодавством України, може бути підставою для визнання такого будівництва здійсненим самочинно. У такому разі застосовуються наслідки, визначені ст. 376 ЦК та ст. 212 ЗК.

 

Стаття 376. Самочинне будівництво

1. Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

2. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

3. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

4. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

5. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

6. Особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене.

7. У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов'язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

1. Загальні засади здійснення будівництва об'єктів нерухомості визначені ст. 375 ЦК.

Як зазначається в коментарі до ст. 375 ЦК, забудова земельних ділянок, що надаються для містобудівних потреб, здійснюється після виникнення права власності чи права користування земельною ділянкою в порядку, передбаченому законом, та отримання дозволу на виконання будівельних робіт (ст. 22 Закону України «Про основи містобудування»). Право на забудову (будівництво) виникає щодо земельних ділянок, визначених для містобудівних потреб містобудівною документацією, місцевими правилами забудови. При цьому під правом на забудову (будівництво) розуміється можливість власника, користувача земельної ділянки здійснювати на ній у порядку, встановленому законом, будівництво об'єктів містобудування, перебудову або знесення будинків та споруд.

Отже, недотримання особами, що здійснюють будівництво, вимог, передбачених ст. 375 ЦК, є підставою для визнання такого будівництва самочинним.

Більш детально такі підстави визначені ч. 1 ст. 376 ЦК. Так, самочинним вважається будівництво, яке було здійснене:

на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети;

без належного дозволу чи належно затвердженого проекту;

з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Перша підстава для визнання будівництва самочинним означає, що власник земельної ділянки, яку було відведено для цілей, не пов'язаних зі зведенням житлових чи інших будівель чи споруд, здійснив таке будівництво. Прикладом може бути будівництво житлової споруди на земельній ділянці, відведеній для городництва. Так, відповідно до ч. 2 ст. 36 ЗК на земельних ділянках, що відведені для городництва, забороняється спорудження капітальних будівель і споруд. Тобто в цій нормі затверджується обов'язок власника земельної ділянки використовувати її за цільовим призначенням щодо можливості споруджувати будівлі та споруди.

Необхідність отримання дозволу на будівництво безпосередньо передбачена ч. 2 ст. 18 Закону України «Про основи містобудування», відповідно до якої будівництво об'єктів містобудування незалежно від форм власності здійснюється з дозволу відповідних рад (або відповідних виконавчих органів у разі делегування їм таких повноважень). Надання радами дозволу на будівництво об'єктів усіх форм власності здійснюється в межах повноважень, визначених п. 9 ст. 31 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні». Крім того, необхідно також одержати дозвіл на виконання будівельних робіт з нового будівництва, реконструкції, реставрації та капітального ремонту будинків, споруд та інших об'єктів, розширення і технічного переоснащення, який видається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю на підставі «Положення про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт» (див. коментар до ст. 375 ЦК).

Порядок затвердження проекту об'єкта архітектури визначається Законом України «Про архітектурну діяльність». Так, відповідно до ст. 7 Закону проект має бути завірений підписом і особистою печаткою архітектора, який має кваліфікаційний сертифікат. При цьому перед затвердженням проектів у визначених KM України випадках проводиться їх експертиза, чи відповідно комплексна експертиза. Затвердження проекту замовником може бути здійснено за наявності рішення органу містобудування та архітектури про погодження проекту. Отже, відсутність у забудовника затвердженого проекту й дозволу на проведення будівельних робіт тягне за собою визнання такого будівництва самочинним (п. 1 ст. 376 ЦК, ст. 211 ЗК, п. 5.1 «Положення про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт»).

2. Як відомо, право власності виникає на підставах, не заборонених законом (статті 328-345 ЦК). Серед них зазначається така підстава, як набуття права власності на новостворене майно (ст. 331 ЦК), яка передбачає момент виникнення в особи права власності на новостворене нерухоме майно, що підлягає введенню в експлуатацію. Таким моментом відповідно є момент прийняття в експлуатацію такого об'єкта (а якщо він підлягає державній реєстрації — момент державної реєстрації). Самочинно збудований об'єкт не може бути в установленому законом порядку введений в експлуатацію та відповідно зареєстрований. Тому в особи, яка його побудувала, не може виникнути право власності на нього.

Суть самочинного будівництва обумовлює презумпцію неможливості виникнення права власності на неправомірно збудований об'єкт. Це означає, що особа, яка здійснила самочинне будівництво, не набуває права власності на нього, оскільки будівництво було здійснене без дотримання передбаченого законом порядку його здійснення і не може бути законною підставою для виникнення права власності на такий об'єкт.

3. Частина 3 ст. 376 ЦК передбачає можливість визнання за особою, яка здійснила самочинне будівництво об'єкта нерухомості на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, в судовому порядку права власності на такий об'єкт. Ця норма застосовується лише в тому випадку, коли особа, яка здійснила самочинне будівництво, отримає в установленому порядку земельну ділянку розташовану під збудованим нерухомим об'єктом, такого цільового призначення, яке передбачає можливість будівництва на ній. Ця норма спрямована на захист прав та інтересів особи-забудовника, самочинність будівництва якої полягає саме в будівництві нерухомого об'єкта на земельній ділянці, що не призначена для цієї мети, але з дотриманням усіх будівельних, санітарних, пожежних та інших норм. Як уже зазначалося, право на зведення житлових та інших будівель і споруд реалізується особами на землях громадської та житлової забудови з дотриманням будівельних та інших норм, стандартів і правил. Отже, в тих випадках, коли будівництво здійснене на земельних ділянках іншого цільового призначення (за винятком тих, на яких дозволяється зводити об'єкти, необхідні для використання земель за їх цільовим призначенням, наприклад на землях природно-заповідного фонду, рекреаційного та оздоровчого призначення, водного фонду та ін.), воно вважається здійсненим самочинно.

Отже, в тих випадках, коли, наприклад, особі було відведено в установленому законом порядку земельну ділянку для садівництва і ця особа збудувала на цій ділянці будинок, що не передбачається земельним законодавством, така особа має звернутися до органів місцевого самоврядування чи іншого уповноваженого органу, до компетенції якого входить вирішення питань надання земельних ділянок у власність, із заявою про надання раніше відведеної їй земельної ділянки для мети будівництва та обслуговування жилого будинку. І в тому випадку, коли заява особи буде задоволена, після отримання державного акта про право власності на зазначену земельну ділянку особа має право звернутися до суду із заявою про визнання права власності на збудований на ній нерухомий об'єкт.

4. Особа наділена правом зводити будівлі та споруди не лише на тій земельній ділянці, яка належить їй на праві власності чи користування, а й на чужій земельній ділянці з дозволу власника (землекористувача) такої земельної ділянки. Так, зокрема, відповідно до п. «г» ч. 1 ст. 95 ЗК правом споруджувати житлові будинки, виробничі та інші будівлі та споруди наділені також землекористувачі. Крім того, власники земельних ділянок мають право надавати їх у користування іншим особам для будівництва будівель і споруд (так званий «суперфіцій») на підставі статей 413-416 ЦК. Отже, в таких випадках будівництво має здійснюватися за дозволом власника (землекористувача) такої земельної ділянки.

У тому випадку, коли власник або землекористувач заперечують проти визнання за забудовником права власності на об'єкт, споруджений на його земельній ділянці, або коли особа, яка здійснила самочинне будівництво, своїми діями порушує права інших осіб (власника чи користувача земельної ділянки, власників чи користувачів сусідньої земельної ділянки чи інших осіб), застосовуються правові наслідки, передбачені п. 4 ст. 376 ЦК. У такому разі об'єкт самочинного будівництва підлягає знесенню безпосередньо забудовником або за його рахунок у порядку, визначеному судом або за домовленістю між власником земельної ділянки (землекористувачем) та самовільним забудовником. Зазначена норма покликана регламентувати відносини, що виникають між власником (користувачем) земельної ділянки, на якій було здійснено самочинне будівництво, та особою, яка його здійснила, а також врегулювати можливі спори між ними з приводу знесення самочинного будівництва.

5. Власник (користувач) земельної ділянки, у свою чергу, має право вимагати в судовому порядку визнання за ним права власності на нерухоме майно, що самочинно збудоване на ній. Така вимога може бути задоволена лише тоді, коли це не порушуватиме права інших осіб, наприклад права власників, будинки яких розташовані поруч із самочинною забудовою.

Йдеться, зокрема, про ті випадки, коли самочинне будівництво було здійснене на земельній ділянці іншої особи (власника чи землекористувача) без його на те згоди.

6. У тому випадку, коли право власності на об'єкт самочинного будівництва визнається за власником або користувачем земельної ділянки, на якій його було здійснено, самочинний забудовник має право на відшкодування витрат на будівництво. Витрати мають бути обґрунтованими й підтвердженими відповідними доказами.

7. Частина 7 ст. 376 ЦК визначає правові наслідки самочинного будівництва, визнаного таким з підстав здійснення будівництва з істотним порушенням будівельних норм і правил або істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб. До такого забудовника можливе застосування двох способів впливу.

По-перше, у випадку звернення до суду з позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування суд може прийняти рішення про здійснення відповідної перебудови самовільним забудовником.

По-друге, коли проведення перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила будівництво.

При цьому самочинний забудовник зобов'язаний відшкодувати власнику (користувачу) земельної ділянки, на якій було здійснено таку забудову, витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

 

Стаття 377. Право на земельну ділянку при придбанні житлового будинку, будівлі або споруди, що розміщені на ній

1. До особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить п