Глава 33. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб

Стаття 407. Підстави виникнення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб

1. Право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (далі — землекористувач).

2. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування.

Окрему групу прав складають такі речові права, як суперфіцій та емфітевзис. Обсяг правомочностей суб'єктів вказаних прав є настільки великим, що практично збігається з правомочностями власника. Проте на відміну від права власності суб'єкти емфітевзису та суперфіцію не можуть вільно здійснювати користування та розпорядження майном. Вони обмежені в цьому законом та договором.

Емфітевзис — це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, виникає на підставі договору між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою, і землекористувачем.

Емфітевзис може бути встановлено як на визначений, так і невизначений строк, що зумовлюється домовленістю сторін. Якщо емфітевзис укладено на невизначений строк, кожна із сторін може відмовитися від нього, попередивши про це другу сторону не менш як за рік до такої відмови.

 

Стаття 408. Строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб

1. Строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встановлюється договором.

2. Якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб укладено на невизначений строк, кожна із сторін може відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік.

Однією з характерних ознак емфітевзису є його тривалий, довгостроковий характер. Закон не передбачає обов'язковість встановлення строку дії емфітевзису у відповідному договорі про право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Сторони вільні у визначенні строку дії емфітевзису, і власник, право якого підлягає обмеженню на той чи інший строк, узгоджує свою волю з волею протилежної сторони і не зв'язаний прямою вказівкою закону щодо строку дії такого обмеження. Сторони вправі або чітко передбачити строк дії емфітевзису, або взагалі не встановлювати такого строку, тобто не обов'язково включати у договір умову про строк дії вказаного права. Ця ознака є однією з підстав розмежування права оренди земельної ділянки та емфітевзису.

Слід зазначити, що оренда земельної ділянки згідно з п. З ст. 93 ЗК може бути короткостроковою — не більше 5 років та довгостроковою — не більше 50 років, а до істотних умов договору оренди земельної ділянки належить термін дії договору (п. 2 ст. 14 Закону України «Про оренду землі»).

Отже, оренда земельної ділянки завжди є строковою, а емфітевзис може бути як строковим, так і безстроковим залежно від волі сторін договору про його встановлення. При невизначеності строку дії договору сторонам надається можливість відмовитися від нього, попередивши іншу сторону не менше ніж за один рік.

 

Стаття 409. Права та обов'язки власника земельної ділянки, наданої у користування для сільськогосподарських потреб

1. Власник земельної ділянки має право вимагати від землекористувача використання її за призначенням, встановленим у договорі.

2. Власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

3. Власник земельної ділянки зобов'язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.

У чинному ЦК предбачені права та обов'язки землевласника як суб'єкта емфітевзису.

Власник земельної ділянки має право:

вимагати від землекористувача використання земельної ділянки за призначенням, встановленим у договорі;

одержувати плату за користування земельною ділянкою. Розмір плати, її форми, умови, порядок та строки виплати встановлюються договором;

переважне право купівлі в разі відчуження земельної ділянки;

на одержання відсотка від ціни продажу в разі продажу права користування.

Проте власник при встановленні емфітевзису має не лише права, а й обов'язки. Тобто право власності обмежується певним чином. Згідно з коментованою статтею власник зобов'язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.

Землекористувач (емфітевта) згідно зі ст. 410 ЦК має право користуватися земельною ділянкою в повному обсязі відповідно до договору.

Чинний ЦК передбачає розширене коло обов'язків землекористувача порівняно з його правами. Це зумовлено самою сутністю даного речового права, оскільки у противному разі воно практично співпало б із правом власності. Так, землекористувач зобов'язаний:

вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом;

ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації;

письмово повідомити власника про відчуження права користування земельною ділянкою;

сплатити відповідний відсоток від ціни продажу права користування, розмір якого передбачений договором.

Емфітевзис припиняється у передбачених законом випадках. Встановлені у чинному ЦК підстави припинення емфітевзису не є вичерпними. Емфітевзис припиняється в разі:

поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

спливу строку, на який встановлено емфітевзис;

викупу земельної ділянки з метою суспільної необхідності;

за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Доцільно було б передбачити в ЦК і таку підставу, як згода власника земельної ділянки і землекористувача про припинення.

 

Стаття 410. Права та обов'язки землекористувача

1. Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в повному обсязі, відповідно до договору.

2. Землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом.

3. Землекористувач зобов'язаний ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації.

Землекористувач (емфітевта) згідно зі ст. 410 ЦК має право користуватися земельною ділянкою в повному обсязі відповідно до договору.

Чинний ЦК передбачає розширене коло обов'язків землекористувача порівняно з його правами. Це зумовлено самою сутністю даного речового права, оскільки в противному разі воно практично співпало б із правом власності. Землекористувач зобов'язаний:

вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом;

ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації;

письмово повідомити власника про відчуження права користування земельною ділянкою;

сплатити відповідний відсоток від ціни продажу права користування, розмір якого передбачений договором.

 

Стаття 411. Право землекористувача на відчуження права користування земельною ділянкою

1. Землекористувач має право на відчуження права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, якщо інше не встановлено законом.

2. У разі продажу права користування земельною ділянкою власник цієї земельної ділянки має переважне перед іншими особами право на його придбання, за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах.

3. Землекористувач зобов'язаний письмово повідомити власника земельної ділянки про продаж права користування нею. Якщо протягом одного місяця власник не надішле письмової згоди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути продане іншій особі.

4. У разі порушення права переважної купівлі настають наслідки, передбачені статтею 362 цього Кодексу.

5. У разі продажу землекористувачем права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб іншій особі власник земельної ділянки має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), встановлених договором.

Емфітевзис надає великий обсяг повноважень своїм суб'єктам. Суб'єкт емфітевзису може відчужувати належне йому право. Слід пам'ятати, що у даному разі відчужується не земельна ділянка, а право на неї. Відбувається не зміна власника ділянки, а лише заміна користувача.

Закон надає власнику можливість переважного права купівлі емфітевзису і тим самим припинення обтяження власності. Переважне право купівлі у даному випадку здійснюється практично так само, як це відбувається при відчуженні частки у спільному майні. Власнику надається місяць для відповіді на отримане від користувача письмове повідомлення про продаж емфітевзису.

Якщо власник не скористається наданим йому правом, користувач продає емфітевзис третій особі. Проте і у такому випадку закон надає власнику право отримати відсотки від купівельної ціни.

 

Стаття 412. Припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб

1. Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2) спливу строку, на який було надано право користування;

3) викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю.

2. Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Емфітевзис припиняється у більшості випадків за тих самих підстав, як і інші речові права.

До спільних підстав припинення належать поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача, сплив строку права, рішення суду в інших передбачених законом випадках.

Спеціальною підставою припинення емфітевзису є викуп земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю. Стаття 146 ЗК регламентує питання викупу земельної ділянки для суспільних потреб.