Глава 34. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови

Вказаний вид речового права на чуже майно, так само як і емфітевзис, сформувався у класичний період римського права. Superficies-super faciem означає «все створене над поверхнею землі». Суперфіцій римського права прийнято визначати як довгострокове, відчужуване і таке, що успадковується, право користування чужою землею для забудови. Право власності на будівлю визнавалося за власником землі виходячи з принципу semper superficiem solo cedere — все, що знаходиться на землі і пов'язане з нею, належить власникові землі. Суперфіціарію належало лише право на користування будівлею впродовж строку суперфіціарного договору.

Право забудови (суперфіцій) у головних своїх рисах було запозичене ще в радянське цивільне право, в тому числі у цивільне право УРСР, з римського права, з німецького права в його інтерпретації цивільним правом Російської імперії і регламентувалося відповідними статтями (статті 71-84) ЦК 1922 p. Проте, зберігаючи риси суперфіцію, право забудови, запропоноване ЦК 1922 p., поступалось останньому внаслідок істотного обмеження прав забудовника і можливістю укласти договір лише щодо державної землі з відповідними органами державної влади. Оскільки речовий характер забудови не відповідав загальним тенденціям розвитку радянського цивільного законодавства, в якому речові права поступово були зведені лише до права власності, право забудови було незабаром скасоване на підставі Указу Президії ВР СРСР «Про право громадян на купівлю та будівництво індивідуальних житлових будинків» від 26 серпня 1948 р.

Зміни, що відбулися протягом останніх часів у політичному та економічному житті України, мали своїм наслідком ускладнення системи майнових відносин і відповідне створення системи речових прав у цивільному законодавстві на приватноправових засадах. Все це зумовило можливість рецепції одного з інститутів римського права суперфіцію, але з відповідною модернізацією його положень.

 

Стаття 413. Підстави виникнення права користування чужою земельною ділянкою для забудови

1. Власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту.

2. Право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може бути відчужене землекористувачем або передаватися у порядку спадкування.

3. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк.

У пункті 1 коментованої статті по суті розкриваються положення норм ЦК, що визначають право власника розпоряджатися належними йому речами (п. 1 ст. 317, п. 1 ст. 319 ЦК). Проте право надавати свою землю іншим особам є не суперфіцієм, а одним із повноважень, що входять до правомочності власника розпоряджатися належним йому майном.

Слід звернути увагу, що прямого визначення суперфіцію глава 34 ЦК не містить. Його сутність розкривається шляхом визначення прав учасників цих відносин.

Суперфіцій у сучасному цивільному праві України являє собою відчужуване і таке, що успадковується, право користування чужою землею для забудови. Проте не виявляється можливим однозначно визначити суперфіцій як строкове право, оскільки закон надає сторонам можливість встановити суперфіцій як на будь-який строк, що може бути і невеликим, так і взагалі не встановлювати строку дії даного права. Обмежень щодо тривалості дії суперфіцію чинне законодавство не передбачає.

Суперфіцій виникає на підставі правочину — договору або заповіту.

Проте для виникнення суперфіцію у конкретного спадкоємця необхідно прийняти спадщину. Акт прийняття спадщини — це односторонній правочин.

Тобто підставою виникнення суперфіцію є певні юридичні факти — дії. Сторони мають право врегулювати у договорі свої відносини, які не врегульовані актами цивільного законодавства, або відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд (пункти 2-3 ст. 6 ЦК). Вимоги щодо заповіту передбачені у главі 85 ЦК. Договір і заповіт у даному разі призводять до виникнення певного речового права.

Речовий характер суперфіцію можна встановити не лише з урахуванням його місця в системі норм ЦК, а й на підставі аналізу його правової сутності. Зокрема, перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг прав власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою. Тобто діє принцип, згідно з яким речове право слідує за речами, щодо яких воно встановлено (принцип слідування). Суперфіціарію надається абсолютний захист його права. Згідно зі ст. 396 ЦК положення про захист права власності (статті 386-394 ЦК) поширюються також на суперфіцій. При цьому захист надається від порушень не лише з боку третіх осіб, а й з боку власника землі.

Відчужуваність суперфіцію означає, що він може бути переданий суперфіціарієм іншій особі за будь-яким цивільним договором з відчуження майна — купівлі-продажу, міни, дарування. Цей договір може бути оплатним або безоплатним. Відносини щодо відчуження суперфіцію виникають між супефіціарієм-відчужувачем і набувачем суперфіцію. Відчужується саме право користування, а не право власності на землю. Проте положення, що містяться у нормах глави 34 ЦК, не розкривають зміст права суперфіціарія щодо відчуження суперфіцію, а також не визначають права власника землі у цьому випадку. Вважаємо, що існують підстави для використання за аналогією положень ст. 411 ЦК, в якій розкривається зміст права землекористувача на відчуження при емфітевзисі.

Суперфіцій відрізняється від емфітевзису за призначенням, оскільки земля надається суперфіціарію лише для забудови.

При встановленні суперфіцію слід враховувати передбачений земельним законодавством поділ земель України на категорії та їх правовий режим (розділ II ЗК). Порядок використання земель житлової та громадської забудови здійснюється на підставі законів України «Про основи містобудування», «Про планування і забудову територій», «Про охорону земель» від 19 червня 2003 p. № 962-IV Згідно зі ст. 43 Закону України «Про охорону земель» розміщення і будівництво об'єктів житлово-комунального, промислового, транспортного, іншого призначення здійснюються відповідно до затверджених у встановленому порядку містобудівної документації та проектів цих об'єктів.

Забудова земельних ділянок, що надаються для містобудівних потреб, здійснюється після виникнення права власності чи користування, у тому числі на умовах оренди, земельною ділянкою, у порядку, передбаченому законом. Визначення територій і вибір земель для містобудівних потреб та спорудження конкретних об'єктів здійснюються на підставі затвердженої містобудівної документації, документації із землеустрою, схем планування територій переважно на землях несільськогосподарського призначення.

При здійсненні містобудівної діяльності передбачаються заходи щодо відповідної охорони земель, наданих під забудову.

 

Стаття 414. Права та обов'язки власника земельної ділянки, наданої для забудови

1. Власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею.

Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача.

2. Власник земельної ділянки має право володіти, користуватися нею в обсязі, встановленому договором із землекористувачем.

Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.

Власність на земельну ділянку, передану у суперфіцій, не припиняється, хоч і суттєво обмежується на строк існування права користування земельною ділянкою для забудови. Положення коментованої статті закріплюють основні права власника земельної ділянки. їх можна визначити таким чином: 1) право на плату за користування земельною ділянкою для забудови; 2) право на частку від доходу землекористувача, якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти; 3) право володіти, користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором із землекористувачем.

Слід зазначити, що особливістю суперфіцію за ЦК є альтернативне вирішення питання про його оплатність. Вимагати плату за користування земельною ділянкою від суперфіціарія — це право, а не обов'язок власника.

Власник у договорі про встановлення суперфіцію може виявити свою волю на безоплатне користування його землею. У римському приватному праві суперфіцій був платним: за користування чужою ділянкою для забудови стягувалася спеціальна платня — pension, solarium. Оплатним було право забудови у радянському цивільному законодавстві, яке передбачало стягнення орендної плати (ст. 73 ЦК 1922 p.).

Право на частку від доходу землекористувача, якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, виникає у власника земельної ділянки не автоматично при встановленні суперфіцію, а лише за умов, якщо таке право прямо зазначено у договорі із суперфіціарієм.

Аналогічне правило існує щодо права власника на користування земельною ділянкою, переданою під забудову. При цьому варто зазначити, що у договорі потрібно передбачати зміст та обсяг права, що залишається власнику (наприклад право проходу через земельну ділянку).

 

Стаття 415. Права та обов'язки землекористувача

1. Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором.

2. Землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.

3. Особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди).

4. Землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом.

5. Землекористувач зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Важливою рисою суперфіцію за цивільним правом України є те, що право власності на будівлі та споруди, зведені у процесі реалізації цього права, належать суперфіціарію. У даному випадку застосовуються не класичні римські положення, а інші зразки. Корені цього рішення можна знайти у німецькій системі приватного права, у законодавстві Російської імперії, де мав місце симбіоз положень римського права про суперфіцій та інституту Erbleihe німецького звичаєвого права. Саме положення німецького звичаєвого права дістали втілення у параграфах 1012-1017 Німецького цивільного уложення, законодавстві Російської імперії, відповідних статтях ЦК 1922 p.

Землекористувач, за встановленими цим Кодексом правилами, може відчужувати своє право користування земельною ділянкою і, як справжній власник будівель (споруд), що розміщені на ній, вправі розпорядитися вказаними об'єктами права власності на свій розсуд. Особа, яка набуває права власності на будівлі (споруди), посідає місце суперфіціарія і зобов'язана дотримуватися всіх правил, передбачених договором попереднього власника будівель (споруд) з власником земельної ділянки.

Слід зазначити, що відплатність суперфіцію та обов'язок вносити плату залежить від волевиявлення власника земельної ділянки. Якщо безоплатність суперфіцію не передбачена у договорі, він буде вважатися відплатним згідно з положеннями п. 5 ст. 626 ЦК.

Обов'язок землекористувача вносити плату за землю є одним із тих, які регламентуються імперативними нормами спеціального земельного законодавства. Норми цивільного права покладають здійснення цього обов'язку не на власника, а на землекористувача і не передбачають можливості зміни його суб'єктного складу. Стаття 206 З К встановлює презумпцію платності використання земель в Україні. Норми права, які регулюють правовідносини щодо плати за землю, складають окремий інститут земельного права, що зумовлює існування окремого Закону України «Про плату за землю» від З липня 1992 р. № 2535-ХН (в редакції від 19 вересня 1996 p.).

Обов'язок землекористувача використовувати земельну ділянку за її цільовим призначенням означає, що земельна ділянка певної категорії має використовуватися відповідно до умов її надання. Категорії земель передбачені у ст. 19 ЗК. Згідно зі ст. 20 ЗК віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішення органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

 

Стаття 416. Припинення права користування земельною ділянкою для забудови

1. Право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2) спливу строку права користування;

3) відмови землекористувача від права користування;

4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

2. Право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Поєднання в одній особі власника і суб'єкта речового права на чуже майно є загальною підставою для припинення даної категорії майнових прав (крім права володіння). Таке поєднання відбувається у разі спадкування, набуття права власності на земельну ділянку землекористувачем або набуття права власності на будівлі (споруди) власником землі на підставі цивільно-правових договорів з відчуження майна.

Землекористувач не може бути примушений до здійснення свого права на забудову земельної ділянки, яка належить на праві власності іншій особі. У цьому полягає принцип вільного здійснення цивільних прав. У пункті 1 ст. 12 ЦК зазначено, що особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд. Згідно з п. З ст. 12 ЦК особа може відмовитися від свого майнового права. Землекористувач може відмовитися від належного йому права як до здійснення забудови земельної ділянки, так і в процесі будівництва або після його закінчення. У разі відмови від права власності на майно, права на яке підлягають державній реєстрації, право власності на нього припиняється з моменту внесення за заявою власника відповідного запису до державного реєстру (п. З ст. 347 ЦК). Згідно з положеннями цивільного законодавства України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (п. 1 ст. 182 ЦК). Отже, відмова землекористувача від здійснення свого права має бути оформлена належним чином на підставі заяви до відповідних державних органів, що здійснюють реєстрацію прав на нерухоме майно та правочинів з ним.

Можливість встановлення суперфіцію на певний строк, що передбачається п. З ст. 413 ЦК, надає підставу вважати його припинення після спливу відповідного строку цілком обґрунтованим.

Навпаки, положення про припинення суперфіцію у разі його невикористання протягом трьох років є не зовсім доцільним. На нашу думку, тут відчувається відлуння радянського законодавства, в якому існувало правило, що право забудови припиняється незбудуванням будинку в установлений строк (наприклад, ст. 73 ЦК 1922 p.). Адже припинення права забудови внаслідок його невикористання протягом певного терміну можливе лише за умови відсутності поважних причин. Недоцільність закріплення вказаного положення обумовлене і загальним принципом справедливості, добросовісності та розумності (ст. З ЦК). Навряд чи доцільно примушувати забудовника до «халтурного» будівництва, аби встигнути у строк.

Припинення суперфіцію за рішенням суду слід вважати не підставою, а порядком припинення таких відносин. Суперфіцій може припинятися лише в силу закону або договору.

 

Стаття 417. Правові наслідки припинення права користування земельною ділянкою

1. У разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення.

У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування.

2. Якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки історії та культури тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди), або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.

У цій статті сформульовані загальні наслідки припинення суперфіцію. Наслідки припинення суперфіцію визначаються договором між власником та землекористувачем або встановлюються прямою вказівкою закону при недосягненні ними згоди. Цивільне законодавство закріплює за власником земельної ділянки право вимагати знесення будівлі (споруди) та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування. Це право виникає у власника землі у разі недосягнення згоди щодо наслідків припинення суперфіцію із землекористувачем. Слід зазначити, що таке формулювання наслідків припинення суперфіцію є некоректним, оскільки відбувається безпідставне порушення права власності суперфіціарія на будівлі (споруди), тобто має місце примусове вилучення у тих випадках, коли право власності здійснюється належним чином і це суперечить Конституції України.

Таких негативних наслідків може не відбутися, якщо:

знесення будівлі (споруди) заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки історії та культури).

Слід зазначити, що наслідки припинення права забудови, передбачені у коментованій статті, мають бути узгоджені з відповідними нормами спеціального законодавства: законами України «Про основи містобудування», «Про планування і забудову територій», «Про охорону земель», «Про охорону культурної спадщини», Державними будівельними нормами ДБН 360-92 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» тощо.

знесення є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки.

В останньому випадку суд може постановити рішення про викуп власником земельної ділянки тієї будівлі (споруди), яка на ній розміщена, або навпаки, про викуп суперфіціарієм відповідної земельної ділянки.