ТОП 10:

Установление параметров вашей будущей недвижимости



 

Давайте сейчас вернемся к нашей гипотетической цели, заключающейся в приобретении недвижимости на восемь семей. В предыдущей главе мы уже ограничили наш рынок недвижимости районом Старого города в пределах Скоттс-дэйла. Теперь же самое время определить параметры нашей будущей собственности. Нашу цель в этот момент можно записать следующим образом:

 

Мы хотим в пределах ближайших двенадцати месяцев приобрести один объект недвижимости на восемь семей в Старом городе в Скоттсдэйле с целью получать от него ежемесячно по меньшей мере 4 тысячи долларов дохода в течение пяти лет.

 

Знаете ли вы, что нужно делать дальше? Нам необходимо более точно определиться, что именно мы подразумеваем под недвижимостью на восемь семей. Этот термин еще слишком неопределенный. Когда я только начинал работать в этом бизнесе, я искал недвижимость самостоятельно. Теперь же я нанимаю кого-то, кто проверил бы все выставленные на продажу объекты (а равно и те, что официально не выставлены) и отобрал те из них, которые соответствуют заданным мной параметрам.

Вы можете решить, что это излишняя роскошь, которую могут себе позволить только уже достигшие успеха инвесторы. Но это совсем не так. Человек, который работает на меня, - брокер, получающий плату за свой труд только после того, как найдет такую недвижимость, относительно которой будет заключена сделка. Такого рода помощью может воспользоваться любой. И при этом пользу извлекаете вы оба.

Работая вместе с брокером, мы имеем возможность более сосредоточенно проводить поиск, поддерживать друг в друге чувство ответственности и тем самым повышать наши шансы на успех. В данный момент мы встречаемся с моим брокером каждую неделю и тратим на эту встречу всего один час. Времени расходуется не так уж много, а помощь в работе получается весьма существенной.

Мне это помогает получить более точную информацию относительно той собственности, которой я интересуюсь. При этом я экономлю массу времени, поддерживаю высокий уровень сосредоточенности на цели в себе и в моем брокере и придаю своей работе более целенаправленный и рациональный характер. Я очень хорошо знаю, какую именно недвижимость я хочу рассматривать как возможный вариант для покупки. Например, как раз в данное время мы рассматриваем на одном из рынков недвижимости более чем 150-квартирный жилой комплекс, сооруженный после 1988 года и расположенный в очень хорошем месте - его прекрасно видно всякому, кто едет на автомобиле по одной из больших улиц. Я могу даже еще больше сузить направление своих поисков - я ищу такую недвижимость, которой управляли бы владельцы, причем эти владельцы или владелец жили бы за пределами нашего штата. Очень может быть, что во всем городе найдется только один или два объекта недвижимости, которые соответствовали бы этим требованиям.

Все эти параметры и требования взяты мною не с потолка. Мне требуется такая недвижимость, которая была бы достаточно велика, чтобы мы могли позволить себе нанять профессионального менеджера по управлению недвижимостью, который вел бы все текущие дела. Мы обычно всегда так поступаем в нашей компании, и эта система хорошо срабатывает.

Дата постройки - после 1988 года - имеет важное значение, поскольку недвижимость более старой постройки требует значительно больше денег на ремонт, чтобы довести ее до стандартного для нашего района состояния, принятого для многоквартирных зданий. Вы, конечно, посчитаете, что это нормально: после покупки заменить в доме крышу, покрасить его, положить новые ковры и т. д. Но если все жилые дома в данном районе оснащены стиральными машинами и кабельным телевидением, а у вас этого нет, то вам придется потратить немало денег на реконструкцию здания и установку всей этой дополнительной аппаратуры (если это еще окажется возможно) или же соответствующим образом снизить арендную плату. Ни то ни другое не назовешь хорошей альтернативой. Поэтому вспомните то, что я говорил выше относительно хорошего знания условий вашего рынка недвижимости.

Поставив своей целью найти объект недвижимости, которым управлял бы ее владелец, который живет за пределами нашего штата, я рассчитывал, что такая собственность скорее, чем какая бы то ни было другая, имеет плохое управление, так что при этом не могут реализоваться все заложенные в ней потенциальные возможности. И для этого у меня был целый ряд оснований - ведь в таком случае в дело вступают следующие факторы.

· Переезды. Часто люди покупают недвижимость на "горячих" рынках (то есть таких, куда их привлекают спекулятивные мотивы), которые расположены достаточно далеко от тех мест, где они сами живут, при этом недооценивая, как много времени и сил необходимо для управления этой недвижимостью. Добавьте к этому время и расходы на постоянные переезды, и вы поймете, почему так часто встречаются заброшенные объекты недвижимости, хозяин которых живет слишком далеко.

· Безразличие со стороны владельца. Владелец, недвижимость которого находится в другом городе, через какое-то время очень легко теряет к ней интерес и начинает относиться к ней наплевательски. Особенно если он занят своим бизнесом и не имеет возможности посещать ее каждый день.

· Неправильное восприятие. Многие владельцы недвижимости неправильно полагают, что бизнес инвестиций в недвижимость - это просто форма вложения денег, а не бизнес. Они думают, что это что-то вроде покупки акций или облигаций, которые можно купить и забыть. Но на самом деле это бизнес, и в нем нужно работать.

· Нехватка информации. В сущности, это то, что случилось с собственностью, которой взялась управлять моя компания: владельцы совершенно ничего не знали относительно рынка недвижимости, его потенциальных возможностей или условий, необходимых для получения дохода от недвижимости. Они купили ее за глаза, даже не посмотрев, что это такое! Я просто не понимаю, как можно так безалаберно вести дела.

 

Детальное изучение вашего рынка должно продолжаться на протяжении всей этой фазы - только это принесет вам успех в вашем бизнесе. В конце концов вы изучите его настолько, что будете хорошо знать множество отдельных объектов недвижимости. Но сначала вам необходимо будет удостовериться, что избранный вами рынок недвижимости не слишком велик по размерам и что вам не придется изучать тысячи объектов недвижимости, выставленных на продажу.

Вспомните, что говорилось по поводу рынков недвижимости и их подразделений в предшествующей главе. Например, в Сан-Диего есть целый ряд таких подразделений: йлсамп-Квартир, Бальбоа-Парк, Приморский район, Старый город и Коронадо-Айленд. В Нью-Йорке имеется Гринвич-Вилледж, Сохо, Верхний Вест-Сайд и Верхний Ист-Сайд, Трайбека, Гарлем, Мидтаун. А в каждом из этих районов имеются еще свои подразделения. Так что вы должны точно знать, где вы хотите вести дела, и именно там браться за дело. Конечно, если в одном из районов вам ничего не удалось найти, вы можете перейти на другой рынок.

Чем более определенные цели вы будете иметь и чем большим будет количество людей, которым вы эти цели сообщите, тем больше возможностей откроется на вашем пути. По крайней мере, они будут выглядеть как возможности - многие из них на поверку окажутся всяким дерьмом, скрытым под маской возможностей. Как ни соблазнительно это кажется - вскочить в самолет и слетать из Калифорнии во Флориду, или из Виргинии в Техас, чтобы бросить взгляд на то, о чем говорят как о возможности для великолепной сделки, - сохраняйте твердую направленность на однажды взятую цель. Попытки попробовать и посмотреть все сразу лишь рассеют ваше внимание и запутают мозги.

 

Стать знатоком

 

Вы должны стать знатоком того подразделения рынка недвижимости, которое вы для себя выбрали, и это необходимо сделать на этапе оценки данного рынка. Но это делается также и на этапе оценки объектов недвижимости. Вы должны свыкнуться с установкой сознания на то, что обучение этому предмету должно продолжаться постоянно. Ведь вы никогда не можете знать всего о рынке, и к тому же рынок недвижимости постоянно изменяется. Я, например, привык смотреть на все вокруг с точки зрения недвижимости.

Вы можете посчитать это болезненной манией, но каждая история, которую я читаю, каждая беседа, в которой я участвую, каждый красный сигнал светофора на углу улицы, каждая новая фирма или какое-либо расширение уже существующей фирмы видятся мне с точки зрения покупки недвижимости.

Я вижу недвижимость везде и всюду. На это настроено мое зрение. Но если ваши органы чувств еще не заострены до такой степени, как у меня, я могу дать вам некоторые руководящие принципы, которые помогут достичь статуса подлинного знатока. Они сводятся к следующему.

 







Последнее изменение этой страницы: 2019-05-19; Нарушение авторского права страницы

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.80.144.129 (0.006 с.)