Расходы на коммунальные услуги 


Мы поможем в написании ваших работ!



ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?

Расходы на коммунальные услуги



 

Составьте точный список всех предприятий коммунального обслуживания, которые имеют отношение к данному строению. Сюда могут входить компании, поставляющие электрическую энергию, газ, воду, обеспечивающие ваш дом вывозом мусора, канализацией, кабельным телевидением и телефоном. Проверьте, каким образом учитывается объем предоставляемых услуг - поквартирно или в целом для всего здания. Второй случай обычно имеет место, когда объем услуг определяется предоставляющей их фирмой. Поквартирное измерение объема услуг является наилучшим вариантом, потому что в этом случае каждый жилец сам платит по собственным счетам. Это означает снижение расходов для вас как владельца. Если же расходы определяются в целом по зданию, у жильцов пропадает всякий стимул стараться снизить данные расходы.

По этой причине я стараюсь не иметь во владении зданий, где коммунальные расходы определяются для всего объекта в целом. Попросите владельца предоставить вам финансовую документацию на собственность, в которой имелись бы нужные цифры, но опять-таки замечу, что лично я их всегда проверяю. Все, что необходимо для такой проверки, можно найти в данных по вашему строению и у компаний, предоставляющих коммунальные услуги, - они могут предоставить вам счета за предшествующий год. Если же они не захотят предоставить такую информацию, обратитесь к владельцу и попросите его соединиться с компанией коммунального обслуживания и сказать им, чтобы они вам эти документы предоставили. Обязательно убедитесь, что получили все необходимые счета. Иногда эти счета за разные периоды года могут быть неодинаковыми, особенно когда это касается отопления или кондиционирования воздуха. Так что давайте будем работать так, чтобы потом не пришлось удивляться, откуда что взялось!

 

КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ

 

Капитальный ремонт является главным фактором, благодаря которому вы можете поддерживать на должном уровне состояние своей собственности - или поднять ее до такого состояния, если оно ему не соответствует. Часто тот факт, что собственность нуждается в капитальном ремонте, открывает для вас наилучшие возможности при ее покупке, так как вы можете купить ее очень дешево, но необходимо не упускать из виду и реальной оценки затрат, которые могут пойти на предстоящие ремонтные работы, которые сделают объект удобным для проживания и имеющим импозантный внешний вид. Я говорю о ремонте крыши, парковок, пешеходных дорожек возле дома, подъездных дорожек для автомобилей, освещения, служб, водонагревательной аппаратуры, кондиционеров, перестилки ковров и т. д. (В данном случае вы при рассмотрении объектов должны оценивать расходы на них по более масштабной шкале.)

Когда вы заканчиваете расчет всех расходов вашего будущего бюджета, у вас оказываются на руках общие итоговые цифры относительно дохода и расхода. Отнимите от дохода расход, и вы получите ясную картину наличных денег, которые вы будете получать, и вашего чистого дохода. Если эта цифра действительно достаточно велика, вернитесь к исходным материалам и еще раз, более детально, проверьте свои расчеты. И если результат окажется отрицательным, не расстраивайтесь. Это тот случай, когда в бухгалтерские расчеты необходимо привносить некоторую долю творчества. Ваши расчеты не должны быть для вас чем-то таким, что мы называем "перст судьбы"; вы всегда можете их перекроить, изменив план организации дела.

Когда разработка бюджета будет завершена, вам следует сопоставить его с реальным доходом и расходами вашей собственности и посмотреть, нет ли тут каких-либо явных ошибок или упущений. Если вы таким образом уже перепробовали все возможные способы, чтобы получить положительные цифры дохода или, скажем, такую цифру, которая бы вам подходила, а результат по-прежнему плох, вы можете обратиться за советом к членам вашей команды. Если высказанные ими идеи также не приводят к положительным результатам или кажутся вам далекими от реальности, то вы можете попробовать снизить закупочную цену или просто отказаться от сделки - если не видите возможности получить какой-либо реальный денежный поток или размеры этого потока вас не удовлетворяют. В этом случае я не советовал бы вам продолжать продвигать сделку вперед в надежде, что случится какое-то чудо. Чудес в нашем деле не бывает. Счастливые случаи происходят, но только с теми, кто хорошо все рассчитал на основе добытых тяжким трудом фактов и благодаря этим расчетам смог отыскать незаметные другим людям благоприятные возможности.

 

Время споров и конфликтов

 

Этот этап не должен казаться вам трудным, в конечном итоге вы должны представить продавцу результаты ваших исследований его собственности. И это необходимо будет сделать до того, как завершится период, отведенный для "должного прилежания", иначе вы получите эту собственность на таких условиях, какими они были в первоначальном предложении, и все ваши труды, как говорится, пойдут коту под хвост.

Здесь все дело в том, как это подать. Вы можете просто швырнуть свои результаты на стол перед продавцом и решительно заявить: "Принимайте мое предложение, или давайте разойдемся". Еще лучше, если вы прибегнете к сухому, но тактичному языку фактов, который не может показаться несправедливым ни по отношению лично к продавцу, ни к его собственности. Здесь речь идет просто о том, чтобы обсудить те или иные цифры, не касаясь вопросов честности или прав - как продавца, так и покупателя. Просто идет прямой разговор относительно чисел, все факты открыто лежат на столе и нет никаких скрытых мотивов.

Конечно, бывает так, что продавец явно пытается что-то скрыть. Но в большинстве случаев, как показывает и наш собственный опыт с покупкой собственности в Портленде, продавец просто не знает, например, сколько денег будет необходимо потратить на ремонт и обслуживание того, что он продает. То, что вы будете ему об этом говорить, скорее всего, будет для продавца совершеннейшим открытием, так что в ваших же интересах постараться сделать это, продемонстрировав профессиональный подход, на основе документированных данных и при этом проявляя полную искренность.

Для того чтобы вас тут же не вышвырнули за дверь, большую помощь может оказать ваш профессионализм и хорошо разработанный план действий - в конечном счете это принесет вам успех, но только в том случае, если вы в ходе переговоров покажете, что стремитесь к выгоде для обеих сторон. Вам не следует пытаться грести все под себя, чтобы продавец не почувствовал, что его обводят вокруг пальца. В нашем бизнесе никогда не следует сжигать мосты. Человек, у которого вы сегодня покупаете собственность, завтра может стать покупателем, а вы будете продавцом; он может также помочь вам найти новую сделку. У меня было множество случаев, когда продавец в ходе одной сделки показывал инвестору возможность провести другую или помогал найти другого продавца, который продавал другое здание. Поэтому я стараюсь никогда не терять из виду того факта, что наш бизнес строится на хороших взаимоотношениях между людьми.

Ниже я привожу короткий список моментов, относительно которых в моей практике мне случалось иметь столкновения с продавцами, - будьте готовы к тому, что и у вас могут возникнуть подобные вопросы.

· Незанятые квартиры, внесенные продавцом в список как сданные внаем.

· Факт несообщения о тех квартирах, с которых жильцы собираются съезжать в будущем или с которых им предложено съехать.

· Наличие бедных жильцов, которые могут в любой момент оказаться некредитоспособными и в результате этого неожиданно съехать с квартиры.

· Отсутствие необходимых приспособлений, ковров и т. д. и вопрос о том, кто должен за это заплатить.

· Слишком высокие расходы по обслуживанию, необходимые для того, чтобы поддерживать квартиры в состоянии, пригодном для сдачи внаем.

· Вопрос о проведении исследования относительно наличия вредителей, включая термитов, скорпионов, тараканов и голубей.

· Незакрытые контракты на обслуживание, которые, перейдя к вам вместе с собственностью, добавляют непредвиденные расходы в ваш бюджет и тем самым влияют на денежный поток.

· Стоимость коммунальных услуг в текущем году оказывается значительно выше, чем в предыдущем.

· Недействительность по какой-то причине предшествующего страхового полиса, что может оказать воздействие на стоимость той страховки, которую необходимо будет обеспечить вам.

· Реальный налог на собственность оказывается больше, чем тот, который был указан продавцом.

· Слишком высокий уровень преступности в районе.

· Нарушение противопожарных инструкций.

· Проблемы, связанные с окружающей средой.

 

И - вперед!

 

Составление бюджета является последним решающим тестом, направленным на выяснение истинной ценности данной собственности. Если вычисленный на первый год бюджет выглядит неплохо и вы предполагаете, что вам удастся получить достаточно денег, чтобы выполнить поставленную перед собой цель, тогда - вперед, заключайте сделку и принимайте эту собственность в свое владение. Только помните, что вам, возможно, придется немного снизить предлагаемую цену, чтобы оставить зазор для какого-нибудь ремонта, внесения изменений, дополнительных расходов на обслуживание или любых других затрат, которые могут возникнуть в процессе "должного прилежания". Представьте ваши цифры со всеми необходимыми пояснениями на суд продавца - и можно завершать сделку.

Прошло немало времени с момента первоначальной оценки рынка недвижимости: мы прошли через поиск собственности, ее выбор, оценку и, наконец, расчет бюджета. Теперь уже совсем скоро вы станете гордым владельцем инвестиционной собственности. Наступает пора треволнений, вызываемых этим фактом. Теперь вам надо будет выполнить составленный вами план модернизации собственности и добиться получения от нее максимального денежного потока. Это и станет темой нашей следующей главы.

 



Поделиться:


Последнее изменение этой страницы: 2019-05-19; просмотров: 116; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы!

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 34.204.3.195 (0.08 с.)