Использование компании по управлению собственностью

 

Если после прочтения этой главы вы стали склоняться к тому, чтобы обратиться за помощью к компании по управлению собственностью, чтобы они взялись за это дело профессионально, то вам еще нужно найти такую компанию, которая сделает все это наилучшим образом. Потому что не все компании по управлению собственностью справляются с этим одинаково хорошо.

Ниже я привожу составленный мною список вопросов, которые я задаю, когда хочу обратиться за услугами в компанию по управлению собственностью. Хотите верьте, хотите нет, но мы сами не управляем всеми нашими объектами недвижимости. Часто, если дело идет о рынках, на которых мы не имеем возможности постоянно присутствовать, мы не видим смысла в том, чтобы наша компания взваливала на себя эту работу из-за какого-нибудь одного объекта собственности. Поэтому мы нанимаем кого-то со стороны. Но, как вы можете уже себе представить, мы покупаем эти услуги разборчиво, используя для этого просто здравый смысл. Вы тоже поймете наш метод, когда прочтете перечень моментов, на которых мы сосредоточиваем свое внимание.

o Плата за управление собственностью. Такая плата составляет приблизительно 8-12% от общей ренты с коттеджа на одну семью и 4-8% - с многоквартирной собственности, в зависимости от размера последней. Если ставки будут выше или ниже, относитесь к такому предложению с недоверием.

· Время, в течение которого работает данная компания. Я всегда ищу такие компании по управлению собственностью, которые работают на рынке по крайней мере уже три года.

· Компьютерное оборудование и обстановка в бухгалтерии. Я предпочитаю работать с компаниями, где в бухгалтерии сидят несколько работников. Если там только один человек - это плохой признак. Мне всегда хочется знать, на что похож их ежемесячный бухгалтерский отчет и каковы их взаимоотношения с банком. Естественно, я проверяю все данные об отношениях с банком, которые они мне предоставляют.

· Рекомендации. В дополнение к проверке отношений с банком, я прошу дать мне список всех объектов недвижимости, которыми эта компания управляет. Я лично связываюсь и посещаю по крайней мере пять из этих объектов. Я не говорю здесь о рекомендациях общего плана, потому что и так ясно - никто никогда не даст имени и телефона людей, о которых не осталось ярких положительных воспоминаний.

· Политика и методы работы. Я прошу показать мне принятые у них руководства относительно политики и методов работы компании. Благодаря этому я могу понять, как работает данная организация. Это также дает точно понять, каков уровень культуры компании, стиль менеджмента и уровень профессионализма ее работников.

· Членство в профессиональных организациях и ассоциациях. Компания по управлению собственностью должна участвовать в местных и национальных организациях, объединяющих представителей бизнеса, включая Национальную ассоциацию квартировладельцев и ее местные филиалы, Институт управления недвижимостью и Национальную ассоциацию риэлтеров. Она должна также иметь по крайней мере одно из следующих свидетельств профессионального уровня:

Ø сертификат менеджера по работе с недвижимостью (СРМ),

Ø свидетельство организации по менеджменту (АМО),

Ø сертификат менеджера по работе с квартирами (САМ),

Ø сертификат инспектора по многоквартирным домам (CAPS).

· Наличие программ обучения персонала. Управление в области недвижимости требует широкого диапазона навыков: от умения продавать и покупать до навыков по обслуживанию клиентов, навыков в области финансов и умения решать юридические вопросы. Я всегда стараюсь найти такую компанию, которая вкладывает средства в обучение своих служащих указанным навыкам.

· Наличие лицензий на работу в области недвижимости. Прежде чем нанять компанию по управлению собственностью, я прошу показать мне копии лицензий на работу в области недвижимости, выданных официальными властями данного штата. Если такая лицензия имеется, то это значит, что правительство предоставляет вам определенные гарантии от таких правонарушений, как нецелевое использование сумм, получаемых в виде арендной платы, и в случае чего вы можете обратиться в соответствующие органы с тем, чтобы они лишили их лицензии.

· Доскональная проверка, в том числе с юридической точки зрения. Я всегда спрашиваю о том, какое название компания использует при проведении судебных процессов о выселении, а также о проведении глубоких проверок с точки зрения соблюдения законности и кредитоспособности. Мне не по пути с компанией, которая таких проверок не прошла.

· Данные о переговорах с подрядчиками. Представители данной компании по управлению собственностью должны рассказать мне, как они ведут переговоры с подрядчиками с целью сэкономить деньги своего нанимателя на предоставляемых им услугах, поставках, рекламе и пр. Когда вы имеете дело с большой компанией по управлению собственностью, такого рода экономия может сберечь для вас весьма приличные деньги.

· Наемные работники. Я хочу знать, кто конкретно будет управлять моей собственностью. Мне необходимо также знать, что компания провела основательную проверку (в том числе на употребление наркотиков) всех своих наемных работников. Когда вы привлекаете менеджера со стороны для управления своей собственностью, вам необходимо принять все меры предосторожности с точки зрения наличия негативных сведений об этом человеке.