Привлечение государственных служб

Цель: установить, что данная недвижимость соответствует официально принятым стандартам.

Обратите внимание на:

· нарушения пожарного законодательства. Для этого я всегда приглашаю для проведения осмотра людей из местного отдела пожарной охраны. В случае с нашим проектом покупки жилого комплекса в Портленде такая инспекция помогла обнаружить, что старая система противопожарной защиты нуждается в ремонте, о чем не знали даже те люди, которые на тот момент владели зданием;

· проблемы со всякого рода новшествами и перестройкой, на которые нужно получать разрешения от властей. Есть ли в доме какие-либо перестройки, пристройки, бассейны или что-нибудь еще, на что необходимо получать соответствующие разрешения;

· элементы, загрязняющие окружающую среду, такие как асбест, плесень, свинцовые краски или радон;

· не имеют ли место такие факты, как нарушение прав соседних участков.

 

Просмотр соглашений на обслуживание

Цель: определить, какие в настоящий момент существуют договоренности об обслуживании, и посмотреть, нет ли возможности для усовершенствований в этой сфере после смены владельца.

Обратите внимание на:

· соглашения по обслуживанию общего характера;

· соглашения по отоплению и кондиционированию воздуха;

· контракты по поддержанию в порядке зеленых участков вблизи строения;

· контракты на поддержание в рабочем состоянии механического оборудования прачечных;

· контракты на починку кабелей и сигнального оборудования;

· контракты, относящиеся к парковкам;

· контракты на рекламу.

 

Внешний осмотр

Цель: оценить все внешние элементы недвижимости и определить, через какое время они будут нуждаться в ремонте или замене.

 

Обратите внимание на:

· крышу, обращая особое внимание на признаки, которые могут указать на то, что она протекает. Обратите внимание также на ее общее состояние с точки зрения износа;

· состояние обогревательной системы, вентиляции и систем кондиционирования воздуха - как с точки зрения их внешнего вида, так и по документам по обслуживанию. Каков срок эксплуатации этих систем и бывали ли в прошлом случаи их неисправности;

· электропроводку - соответствует ли она современным требованиям;

· водопровод, его срок годности, степень износа труб, утечку воды и тип водопроводной системы. Медь, пластики, оцинковка - все это может создавать проблемы в водопроводной системе;

· состояние красочного покрытия и лепных украшений ДОМ;

· состояние подъездных дорожек и парковочных мест. Нет ли на них трещин или выбоин и какой ремонт может им потребоваться в ближайшем будущем;

· проблемы зеленых насаждений на участке вокруг здания, включая полив растений и состояние предназначенной для этого системы труб (это считается необходимым у нас в Аризоне), состояние больших деревьев, которые, возможно, нужно подрезать, и их корней, которые могут портить тротуарные покрытия или вызывать проблемы с фундаментом здания.

 

Цель всего этого процесса инспектирования состоит в том, чтобы проставить против каждого указанного пункта денежные затраты. Но это не самоцель. Наша задача - вывести общую цифру, которую мы могли бы предъявить при переговорах продавцу, и предложить соответствующим образом снизить цену.

Что, если недвижимость не соответствует нормам, предъявляемым отделом пожарной охраны? Что, если имеется опасность загрязнения окружающей среды? Что, если три из восьми квартир явно нуждаются в перестилке ковровых покрытий? Во многих случаях, когда вы доводите эти проблемы до сведения продавца, это удается сделать еще до окончательного подписания сделки - и это может сэкономить вам деньги, иногда немалые.

 

Сборники отчетов

 

Очень важно знать все относительно недвижимости, а для этого, кроме всего прочего, важно тщательно порыться во всевозможных документах - то есть всевозможных сборниках отчетов и т. д. На это требуется также и время, чтобы поискать информацию, на основе которой можно было бы составить ваш бюджет при работе с данной собственностью, распределив по категориям все доходы и расходы. При этом необходимо уделить внимание следующим существенным деталям:

· данным о доходах и расходах за последние 24 месяца, которые я всегда сравниваю с предполагаемыми доходами и расходами. Это время, чтобы разобраться с ординарным бюджетом и выделить из него все экстраординарные расходы или потери, вызванные значительными периодами спада спроса на жилье. Еще до конца периода "должного прилежания" обсудите этот вопрос с продавцом или его брокером. Вы обязательно должны сделать это до наступления крайних сроков;

· всем соглашениям по обслуживанию. Я ищу прежде всего такие соглашения, срок действия которых должен закончиться более чем через тридцать дней. Я проверяю, какое место занимают эти расходы в общем бюджете; где требуется обслуживание, а также каких видов обслуживания не хватает. Я оцениваю работу нынешней компании, осуществляющей управление недвижимостью, и решаю, продолжать работу с ней или отказаться. Я проверяю все соглашения об оказании услуг в области рекламы с точки зрения эффективности этой рекламы. Стоит потратить время на рассмотрение всех этих соглашений, поскольку вы можете в них здорово запутаться. Любой контракт, который вам не подходит, необходимо заменить еще до того, как истечет срок, отведенный на "должное прилежание";

· текущим ведомостям относительно внесения арендной платы. Таким образом я с точностью до цента проверяю фактический доход, фактический потенциальный доход и потенциальный будущий доход. Внимательно рассмотрите каждую квартиру с точки зрения соответствия вносимой за нее оплаты рыночной ставке оплаты жилплощади. Тут вы можете отыскать "золотые яйца" - возможности для увеличения вашего дохода и денежного потока после того, как собственность перейдет в ваши руки. Детально отметьте все, что узнали, в вашем плане управления собственностью и проектируемом бюджете;

· счетам за коммунальное обслуживание. На этом этапе я проверяю все, что связано с предприятиями коммунального обслуживания. Обратитесь в соответствующие компании и попросите предоставить счета за работу за последние двенадцать месяцев. Спросите также, не собираются ли они поднимать оплату за свои услуги в следующем году. И наконец, вставьте в ваш проектируемый бюджет полученные таким образом цифры;

· информации о наемных работниках, работавших при прежнем владельце. В случае, если я покупаю крупные объекты собственности, для обслуживания которых имеется специальный штат наемных работников, я изучаю все, что с этим связано: что это за люди и сколько они получают; особенно если хочу, чтобы они остались на своих местах и продолжали работать на меня лично или под руководством той компании, которая будет управлять моей новой собственностью. Принимая на работу к себе этих служащих, рассматривайте это как наем новых работников. Убедитесь, что имеете всю информацию относительно полагающихся им отпусков. Мы, например, еще до найма на работу людей проверяем также все их документы, чтобы выяснить, нет ли за ними банкротств, уголовщины или проблем с наркотиками.

 

Для меня период "должного прилежания" - очень интересное время, независимо от того, нахожу я или нет какие-либо существенные факты, о которых не знал прежде. Главное, я знаю, что все, что бы я ни открыл, я могу в документированном виде представить продавцу на следующем этапе переговоров. Документ, включающий результаты "должного прилежания", - это тот указатель, по которому я могу оценить, насколько хорошо я поработал во время "Пяти шагов оценки недвижимости". Во многих случаях те непорядки, которые я открываю в период "должного прилежания", в результате дают снижение продажной цены этой недвижимости или, что еще лучше, позволяют вовремя отказаться от сделки.

Это информация такого рода, которая сама по себе может помочь добиться успеха при покупке любой недвижимости - как той, которую вы изучаете, так и всякой другой. Недавно благодаря такой работе мы, например, нашли хорошую компанию, которая подряжается поддерживать в порядке зеленые насаждения. Я рассматривал помесячный контракт этой компании с каким-то владельцем недвижимости, собственность которого мы собирались приобрести, и обратил внимание на то, что участок вокруг дома выглядел превосходно, при том что стоимость услуг была намного ниже той, что мне приходилось оплачивать на других объектах собственности. Фактически, цена была даже ниже той, которую я рассчитал в черновом варианте этого проекта! Одно это дало мне экономию в тысячи долларов, потому что теперь эта компания обеспечивает своими услугами не только данный объект, но и другие принадлежащие мне объекты недвижимости.

Но я всегда бываю доволен, независимо от того, нахожу ли я скрытые сокровища - такие как эта замечательная компания по уходу за зелеными насаждениями, о которой я раньше ничего не знал, - или всего лишь обнаруживаю скрытые упущения, которые, если бы я не заметил вовремя, могли бы негативно повлиять на денежный поток от собственности. Я доволен, потому что получил дополнительную возможность дохода, а также потому, что любые вовремя вскрытые проблемы дают мне в руки дополнительный рычаг при заключении сделки. Я боюсь только одного: как бы в период "должного прилежания" чего-нибудь не упустить.

Ведь как только сделка будет окончательно заключена, вы будете вынуждены взять на себя и все не выявленные вовремя проблемы. И это может вам очень дорого стоить. Только представьте себе, что вы не проверили дренажную систему вашей недвижимости, и в результате после первого же ливня вода залила одну или несколько квартир. Не ухмыляйтесь, именно это и случилось с одним моим другом, который живет на острове Мауи, на Гавайях. И затраты на очистку всего, что подверглось затоплению, вместе с исправлением дренажной системы оказались очень велики. Именно поэтому, как вы сами можете понять, я всегда проявляю в период "должного прилежания" крайнюю старательность и величайшее внимание. И вы должны поступать точно так же.