Другие возможности для получения дохода

Большая часть объектов собственности дает возможность помимо арендной платы получать дополнительный доход. Эти источники дохода тоже должны быть учтены в вашем бюджете. Чаще всего этими другими источниками дохода являются (приводим список в качестве примера):

· доход от прачечных,

· доход от автостоянки,

· доход от водоснабжения и канализации,

· доход от помещений, не используемых под жилье,

· плата жильцов за дополнительные услуги,

· плата жильцов за кабельное телевидение,

· плата жильцов за прямое подключение к интернету,

· плата жильцов за подключение телефона.

 

Используя документацию по обслуживанию собственности и бухгалтерские книги, вы должны установить, какие типы дополнительных доходов могут быть использованы в вашем случае. Это не так просто, но помните, что в конечном итоге эти деньги обязательно должны попасть на какой-то банковский счет, так что их следы, соответственно, должны остаться в финансовой документации.

Иногда бывает очень трудно получить эту информацию от продавца. Ведь не каждый из нас хорошо знает бухгалтерию. Если дело с собственностью, которую вы покупаете, обстоит именно так, вы должны восстановить данные об этих источниках доходов на основании тех фактов, которые вы можете узнать непосредственно сами, изучая собственность. Например, если в здании имеется прачечная со стиральными и сушильными агрегатами, имеющими механические приспособления для взимания платы, но в документах продавца данные о доходе от прачечной отсутствуют, вы должны пойти непосредственно в ту компанию, которая поставила и обслуживает данную технику, а также выбирает из механических платежных устройств деньги, уплаченные за пользование, чтобы там выяснить, сколько вы можете ежемесячно получать за это денег.

Но чтобы обнаружить дополнительные источники дохода, может потребоваться некоторое время. Совсем недавно Ким Кийосаки рассказала мне, как ей довелось покупать собственность у человека, в бухгалтерской отчетной ведомости которого было видно, что компания, обслуживавшая прачечную при доме в течение четырех лет, ничего ему не платила. Однако стиральные машины и сушилки там были в полной исправности. И жильцы пользовались ими. Готов держать пари, что в период "должного прилежания" Ким вывела все это на чистую воду и реальные данные о дополнительном доходе были введены в проект бюджета еще до того, как собственность перешла в ее владение.

Таков процесс раскрытия и включения в единую таблицу цифр дополнительных доходов. Каждая возможность такого дохода должна быть представлена в виде отдельной строки. Когда вы учтете все существующие возможности дополнительного дохода, вы можете, как только собственность перейдет в ваши руки, добавить к ним новые строчки для любых новых источников дохода. Все делается так же, как мы уже делали это при оценке собственности. А теперь давайте перейдем к расходам.

 

Расходы

 

Точно так же, как вы создавали новую графу для каждой новой возможности дохода от вашей будущей собственности, вы должны создать таблицу и для расходов. В следующих разделах я предоставлю вам список самых типичных расходов, с которыми вы можете столкнуться при управлении своей новой собственностью, а также описание каждого из них.

 

ПЛАТЕЖНАЯ ВЕДОМОСТЬ

 

Платежная ведомость покрывает жалованье и заработную плату, которые вы выплачиваете себе или своим наемным служащим. Типичный штат служащих, задействованных для работы с той или иной собственностью в зависимости от ее размера, может включать больше или меньше людей. В первую очередь, это менеджеры и агенты, работающие с нанимателями. Во-вторых, это штат людей, обслуживающих данное строение, которые оказывают помощь при въезде новых жильцов и заботятся об окружающей дом территории. Должны быть также люди, проводящие незначительный текущий ремонт. И опять-таки эксперт по управлению собственностью, входящий в вашу команду, может сообщить вам, сколько предположительно людей могут входить в ваш штат менеджеров и штат обслуживания здания и какие затраты в связи с этим вам придется понести. Не забывайте, что кроме фактической заработной платы для себя и людей из своего штата (если он у вас будет) вам придется учитывать такой фактор расходов, как федеральные и местные налоги, установленные взносы на случай нетрудоспособности работников, медицинское страхование, а также, возможно, выплаты в пенсионные планы.

 

АДМИНИСТРАТИВНЫЕ ЗАТРАТЫ

 

Административные затраты включают гонорары и выплаты за особые профессиональные услуги специалистам со стороны - таким как юрист, который помогает вам организовать товарищество и вести дела о выселении жильцов по суду, или бухгалтеры, которые помогут вам вести счета доходов и расходов, а также укажут, как заполнять налоговые ведомости и налоговые отчеты. Если вы планируете самостоятельно управлять данной собственностью, вам будет удобно пользоваться услугами вашего бухгалтера. В дополнение к услугам названных профессионалов сюда входят различные расходы, которые вы должны производить ежедневно и которые называются административными расходами. Они включают всевозможные расходы - от почтовых марок и посылок до штрафов и расходов по оплате кредита.

 

МАРКЕТИНГ И РЕКЛАМА

 

Вы можете попросить, чтобы прежний владелец собственности дал вам информацию относительно затрат на рекламу за прошедший год, но такая информация может ничего вам не дать. Поэтому лучше обратиться к компании по управлению, чтобы ее представитель оценил для вас предполагаемые затраты на рекламу данной собственности. Такой человек хорошо знает все виды рекламы, используемые на вашем рынке недвижимости, все затраты, которые могут для этого потребоваться, и он обладает хорошим чутьем относительно того, как складывается в данный момент обстановка с позиции конкурентной борьбы. Вы и сами должны в этом разбираться, но компания по управлению собственностью поможет вам выразить ваши абстрактные представления в виде конкретных цифр, выраженных в долларах, которые придется заплатить за маркетинг. Чем сильнее конкурентная борьба на вашем рынке, чем больше у вас там конкурентов, тем больше внимания вы должны уделять рекламе, иначе вас просто не заметят. А это стоит немалых денег.

 

ЗАТРАТЫ НА УПРАВЛЕНИЕ

 

Затраты на управление включают гонорары, выплачиваемые вами компании, профессионально занимающейся управлением вашей собственностью, или зарплату, которую вы за это платите себе одному или и себе, и людям из своего штата. И опять-таки, когда встречаетесь с представителем компании, управляющей собственностью, вы можете получить от этого человека дельный совет относительно того, какими должны быть эти выплаты, какой суммы будут предположительно достигать расходы на обслуживание, а также на что эти деньги приблизительно пойдут.