Непредвиденные обстоятельства

 

Ваш поверенный сможет также просветить вас относительного такого пункта, как "непредвиденные обстоятельства". Это определяемые контрактом условия, при которых вы можете поднять вопрос об аннулировании контракта в случае возникновения каких-либо непредвиденных обстоятельств, которые не дают вам возможности его выполнить. Типичными случаями непредвиденных обстоятельств являются такие, которые связанны с получением ссуд на приобретение недвижимости, и те, которые возникают в процессе "должного прилежания". Это очень важный пункт, и я рекомендовал бы вам включать его в каждое соглашение по купле-продаже.

Непредвиденные обстоятельства, связанные с получением ссуд по закону, имеют место в том случае, если ваш кредитор отказывается от предоставления вам займа под данную сделку. Я никогда не заключаю контракта, в котором отсутствовал бы этот пункт. Мы как-то подрядились на управление собственностью, для покупки которой ее новый владелец депонировал 200 тысяч долларов своих денег, не заключив договора о непредвиденных обстоятельствах в области финансирования. В самый нужный момент ему было отказано в ссуде, и в результате он потерял эти 200 тысяч - грустная история, но именно так все и было.

Не менее важен и пункт относительно непредвиденных обстоятельств, возникающих в процессе "должного прилежания". Этот пункт в соглашении о купле-продаже устанавливает, что вы, как покупатель, имеете право на получение всех документов, связанных с данной собственностью. Там утверждается также, что вы имеете право получать ответы на любые вопросы, связанные с данной собственностью, и что в этих ответах должны раскрываться должным образом все сведения, которыми обладает продавец на данный момент.

Как это выяснится в следующей главе, результатом периода "должного прилежания" должно стать принятие окончательного решения: будете ли вы покупать данную собственность или откажетесь от сделки. Это также должно помочь вам сформулировать ваш план использования данной собственности и составить рабочий бюджет - эти два шага имеют решающее значение для последующего получения максимальной прибыли от сделанной инвестиции. Данный пункт в соглашении гарантирует вам получение от продавца всей необходимой информации.

 

Подписание соглашения

 

Но вот наступает такой момент, когда и покупатель, и продавец согласовали наконец-то все пункты соглашения о купле-продаже, так что остается только поставить подпись и дату. Это соглашение связывает обе стороны взаимными обязательствами, и в большинстве случаев в день подписания контракта от вас потребуется предъявить депозит на большую часть денег. Но эти деньги остаются полностью под вашим контролем, и вы еще можете отказаться от сделки, пока не закончился период "должного прилежания", - в этот период действует принцип "непредвиденных обстоятельств", связанных с финансами или результатами изучения собственности в процессе "должного прилежания". Об этом мы подробнее расскажем в следующей главе.

Но, несмотря на обязывающий характер соглашения, если оно правильно составлено, вы вполне можете отказаться от сделки; продлить его действие или поставить вопрос о пересмотре ваших предложений на покупку, основываясь на тех новых сведениях, которые вы узнали в процессе "должного прилежания". По этой причине нам самим пришлось аннулировать в нескольких сделках наши предложения. Так, в одном случае мы свернули все дело после того, как уже было подписано соглашение о купле-продаже. Дело в том, что в процессе "должного прилежания" инженер-строитель из нашей команды обнаружил, что здание, которое мы покупали, построено на земле, которую в Аризоне называют "подвижный грунт". Это значит, что в данном месте почва может двигаться или проседать больше, чем это допускается нормами строительства, что может вызвать деформацию в фундаментах строений.

Узнав об этом, мы провели более тщательный осмотр и обнаружили тонкую, но имеющую почти десять метров в длину трещину в стенке бассейна, маленькие трещины в фундаменте и перекосы во внешних стенах здания. Все это указывало на то, что с этим объектом у нас могут быть большие проблемы, решение которых может стоить нам огромных денег. Мы почувствовали, что риск слишком велик, и поэтому послали продавцу письмо с заявлением, что в соответствии с условиями соглашения отказываемся от нашего предложения о покупке.

ШАГИ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО ПРЕДПРИНЯТЬ ПОСЛЕ ПРОЧТЕНИЯ ГЛАВЫ 8

· Посетить мой сайт (www.mccompanies.com) и познакомиться с несколькими стандартными письмами о намерениях, чтобы ознакомиться с обычными для них условиями и выражениями.

· То же самое проделать в отношении соглашений о купле-продаже.

· Продолжать процесс поиска рекламных материалов по недвижимости, расчетов ее ценности и в тех случаях, когда вы видите, что цифры вам подходят, составить реальное письмо о намерениях или, как это принято в некоторых штатах, соглашение о купле-продаже.

 

ГЛАВА 9. Должное прилежание: получить "яйцо с сюрпризом"

В словаре Вебстера слово "прилежание" определяется как "старательное, аккуратное и внимательное выполнение работы". И эти синонимы точно передают то, что требуется от вас в течение периода "должного прилежания", как одного из этапов покупки объекта недвижимости.

Синонимы слова "прилежный" включают также слова "добросовестный, тщательный, аккуратный, доскональный, внимательный и дотошный". И именно так вы и должны действовать в период "должного прилежания". Вам необходимо старательно просмотреть и всесторонне обдумать каждый документ, который имеет отношение к данной недвижимости. Вы должны также произвести полный осмотр каждой отдельной квартиры. Проявить максимальное внимание к каждой детали. Вам необходимо досконально продумать все вопросы относительно того, как вы могли бы усовершенствовать этот объект недвижимости и как сократить связанные с ним расходы. Вы должны всерьез подойти к этим задачам и решить их вовремя, проявляя максимальную дотошность в деле оценки собственности и письменной фиксации всех ее параметров.

Так что (спасибо Вебстеру) я не смог бы придумать лучших эпитетов для описания этого процесса! Именно так, как он сказал, вы и должны поступать. Ибо период "должного прилежания" - это время, когда вы должны пристально изучить все, что имеет отношение к приобретаемой недвижимости, и зафиксировать все - хорошее, плохое и отвратительное. Это время, когда вы должны сделать детальную оценку реальных затрат, необходимых на модернизацию и переделку данной недвижимости, а также тех затрат, что пойдут на ее обслуживание, ремонт и поддержание в рабочем состоянии. Для вас это последняя возможность удостовериться, что вы раскрыли все, незаметные с первого взгляда, недостатки, осознали все способные возникнуть проблемы и реально посмотрели на все открывающиеся возможности.

Цель "должного прилежания" состоит в том, чтобы на 100% выяснить все относительно данной собственности и на основе этой информации создать план предстоящих действий и рассчитать бюджет данного объекта.

За те годы, что я занимаюсь покупками недвижимости, я научился в процессе "должного прилежания" раскрывать все мельчайшие детали относительно приобретаемой собственности. В одном здании в ходе детального осмотра всех квартир я смог определить, какие квартиры не были заняты раньше, хотя по документам их снимали жильцы (ведомости о внесении арендной платы оказались фальшивыми): в них оказалась снята вся проводка и т. п.; и все это пошло на ремонт других квартир, которые в данный момент действительно сдавались внаем; поэтому первые квартиры просто не годились для проживания (это можно назвать каннибальским отношением к жилью!). В одной из таких квартир роль жильца выполнял трехметровый удав, который чувствовал себя там совершенно свободно; зато в квартире, считавшейся незанятой, я наткнулся на совершенно голого человека. Что уж говорить о крыше - она находилась в таком состоянии, что свободно пропускала дневной свет; в большинстве случаев необходимые бытовые приспособления отсутствовали, куда-то исчезли ковровые покрытия или то, что можно было бы ими назвать, и т. д.

Так что будьте готовы - вас может очень удивить то, что вы обнаружите. А бывает и такое, что вы уже не будете ничему удивляться. Но в любом случае вы сбросите с себя большой груз после того, как полностью завершите весь этот процесс и сможете наконец-то сказать себе, что действительно знаете эту собственность и что получили всю необходимую информацию, - так что теперь вам уже не придется покупать кота в мешке. Вы будете с наслаждением писать в своем соглашении о купле-продаже, что все квартиры в данном здании на момент его передачи в ваше владение пригодны к сдаче жильцам.

Вероятно, сейчас вы думаете о том, что при таком осмотре собственности придется обращать внимание на множество всяких мелочей (их могут быть тысячи), и на то, чтобы все выяснить, может не хватить и года. Вы правы, есть масса вещей, которые необходимо осмотреть и оценить, но вот касательно временных рамок вы ошибаетесь. Увы, в вашем распоряжении не будет года, чтобы провести процесс "должного прилежания", - хорошо, если вам будет предоставлено на это дней тридцать! "Эге, - скажете вы, - да ведь это просто невозможно - сделать все за такой срок!" И я так думал сначала, но затем вспомнил, что не зря же создал команду - она-то и должна помочь мне провести процедуру "должного прилежания" так, чтобы все прошло без лишнего напряжения, упорядоченно, и притом за разумное время. Что касается меня, так этот процесс "должного прилежания" что-то вроде игры. Здесь всегда присутствует некоторый элемент неожиданности, открытия чего-то нового - как хорошего, так и плохого. Это все равно что пасхальное яйцо с сюрпризом внутри - и я опять, как в детстве, испытываю восторг от встречи с неожиданностью. И в случае с собственностью вы тоже никогда не знаете, что там найдете. Но в отличие от игры в пасхальные яйца, процесс "должного прилежания" требует более основательной подготовки.

Во всех случаях, когда я провожу первоначальную оценку собственности, я уверен, что найду то, что стоило бы отметить. И я чувствую себя более спокойным, потому что знаю, что если найду что-то, что будет мне стоить дополнительных затрат, это обязательно найдет отражение в процессе переговоров с продавцом еще до того, как будет поставлена окончательная точка и сделка будет завершена. Это ваше право: если вы находите, что собственность требует какого-либо крупного ремонта или переделки - замены крыши, покраски стен, установки нового бытового оборудования, избавления от термитов, змей и не прописанных голых постояльцев, - то вы можете включить все эти затраты в окончательную оценку здания и, соответственно, изменить цену покупки. И в конечном счете, при правильном подходе, все это может оказаться для вас равносильно тому, что вы нашли золотое яйцо!

 

Расписание для процесса "должного прилежания"

 

Как я уже упоминал, процесс "должного прилежания" в реальности всегда приносит мне очень много пользы. Поэтому по результатам более чем пятнадцатилетнего опыта в этой области я скомпоновал соответствующее расписание, которое должно облегчить проведение данного процесса.

Сколько раз за эти годы нам казалось, что список всех необходимых шагов уже завершен, но вот приходила пора изучения очередной собственности - и мы снова понимали, что должны его переделать. Лишь в прошлом году он наконец-то, как кажется, достиг необходимой полноты. Теперь мы чувствуем, что в него действительно входит все, что надо.

 

Расписание для процесса "должного прилежания"

Ревизия документации

Цель: проверить правильность вычисленного потенциального дохода.

Обратите внимание на:

· подписанные соглашения о сдаче жилья внаем для каждой из квартир, чтобы удостовериться, что эти контракты являются действующими;

· ставку ежемесячной арендной платы, пользуясь для этого ведомостями о выплате ренты. В данном случае надо удостовериться, что эти цифры совпадают с теми, которые были в вашем предложении на покупку собственности;

· депозиты сумм, депонируемых по закладным, размеры которых должны соответствовать тем цифрам, которые представил агент, ведущий дела по сделке типа эскроу. Эти деньги принадлежат жильцам и поэтому должны в полном объеме перейти под контроль новых владельцев;

· количество жильцов в каждой квартире. Вовремя ли они вносят квартплату? Не создают ли проблем своим соседям? Есть ли данные относительно тех или иных жильцов с позиции их некредитоспособности или принадлежности к криминальным элементам?

 

Внутренний осмотр

Цель: помочь вам изучить физическое состояние объекта недвижимости, разобраться, к какой категории относятся жильцы, и понять, как будет выглядеть будущий денежный поток, который должна обеспечить ваша покупка. Таким образом вы определите состояние собственности на данный момент и сможете приблизительно подсчитать, в каких масштабах придется проводить ремонт.

Обратите внимание на:

· основные данные об образе жизни жильцов, снимающих в настоящее время квартиры в этом доме. Я всегда стараюсь подмечать все свидетельства из числа тех, которые указывают на массовое употребление наркотиков или нищенский, убогий образ жизни. Подумайте над тем, что вы увидели. Например, если есть жилец, в квартире которого отсутствует мебель, который спит на полу и хранит свои вещи в дорожной сумке, то это явный признак того, что скоро эта жилплощадь освободится;

· случаи, когда в квартирах, обозначенных продавцом как заселенные, реально никто не живет. Иногда продавцы склонны к махинациям с ведомостями об аренде с целью увеличить число жильцов и вносят в списки людей, которые в действительности не существуют, или продавец так плохо ведет эту документацию, что по ней невозможно составить реальную картину уровня заселенности и размеров арендной платы на текущий момент;

· отсутствие предметов обустройства квартир, которые должны предоставляться владельцем дома, или если такие предметы находятся в предельно изношенном состоянии;все предметы такого рода, включая ковры, виниловые покрытия и шкафы;

· бросающиеся в глаза следы повреждений, нанесенных водой, огнем или жильцами, как в самом доме, так и вокруг него;

· признаки, которые выдают присутствие в доме вредителей (нужно осмотреть каждую квартиру), а также на наличие каких-либо документов относительно проведения санитарных проверок.