А что можно сказать о том времени, когда жилплощадь остается незанятой, и об использовании других дополнительных источников дохода.

 

В приведенном выше примере мы проверяли потенциальный фактический доход с собственности. Вспомним, что речь в данном случае идет о доходе, который можно было бы получить с собственности при 100-процентной аренде всей жилплощади и текущей ставке арендной платы. Но, конечно же, вероятность того, что вся жилплощадь будет сдана на все дни каждый год - и так до бесконечности, - ничтожно мала. Так что мы должны принимать в расчет периоды, когда та или иная жилплощадь остается незанятой, а также время, уходящее на смену жильцов, когда они въезжают в квартиры или съезжают с них. В такие периоды времени мы должны

обращать внимание на другие дополнительные источники дохода, такие как использование прачечных, стоянки для автомобилей и пр.

Типичные брошюры, посвященные недвижимости, включают эти доходы наравне с другими. Но не удивляйтесь - опыт показывает, что и эта цифры в большинстве случаев являются столь же неточными, как и все другие. Периоды, когда жилплощадь остается незанятой, как правило, преуменьшают, а побочный доход - чрезмерно раздувают. Ключевым вопросом в данном случае является способность рассчитать данные факторы на будущее. Конечно, хорошо знать, где вы находитесь сейчас, но в реальности важнее знать, как пойдут дела в ближайшем будущем. Именно поэтому в автомобиле установлено такое большое лобовое стекло и такое маленькое зеркальце заднего обзора.

Здравый смысл говорит, что если та или иная квартира не снята, то она не приносит дохода, а это, в свою очередь, уменьшает ваш денежный поток. Поэтому даже если в официальной брошюре и указан средний уровень единиц жилплощади, не нашедших съемщиков, обязательно проверьте этот показатель с помощью менеджера по работе с недвижимостью из своей команды. Этот человек сможет сообщить вам, как соотносится указанная в брошюре норма свободной жилплощади с той, которая является средней по данному рынку недвижимости, - выше она или ниже (а она в первую очередь зависит от спроса и предложения на данном рынке). Эту информацию вы также сможете найти, просматривая ежемесячные ведомости относительно выплаты арендной платы и обращая внимание на имеющиеся в них даты смены жильцов.

Раздел дохода в официальных материалах продавца включает предоставляемые им данные относительно дохода и данные о норме занятости жилплощади. Он показывает доход от арендной платы минус те доходы, которые не получены из-за отсутствия жильцов на той или иной жилплощади, плюс другие доходы, которые позволяет получать данная недвижимость. Типичная таблица такого рода приводится немного ниже и включает данные, взятые из того же объекта недвижимости в городе Финиксе, что и прежде. В этом, взятом из реальности, примере продавец или брокер заявляет о получении полного дохода с данной собственности за год в размере 45 120 долларов (при норме незанятой жилплощади в 7% и дополнительном доходе в размере 480 долларов). Все это выглядит очень неплохо. Но обратите внимание на данные о ренте. Они основаны на раздутых цифрах жилплощади, с которой идет рента, приведенных в Таблице данных о жилплощади и взимаемой арендной плате.

Вы ведь помните - около каждой из этих цифр стояло по звездочке, а под этим подразумевалось, что на самом деле эти цифры совсем другие. И это портит нам все впечатление.

Доход в долларах

	официальные данные продавца
Общий доход по рентам	48 000
Минус незанятые жилплощади	7% (3 360)
Чистый доход по рентам	44 640
Плюс дополнительный доход	480
Полный доход	45 120

 

Посмотрите ниже на то, что случится с нашим полным доходом, если мы вставим в данную таблицу реальные доходы от арендной платы (правая колонка). Необходимо иметь в виду, что арендная плата в данном случае является единственным пунктом, который мы поменяли в ходе нашего анализа. Но полный доход при этом

понизился на 5669 долларов (45 120 долларов - 39 451 доллар). Немалые деньги, особенно если вы уже рассчитывали потратить их на что-то необходимое. Такое несоответствие расчета и реальности может очень обескуражить - особенно если вы до покупки об этом даже не догадывались.

 

	Официальные данные продавца	Реальные данные за прошедший год	Данные по расчетам нашей компании
Общий доход по рентам	48 000	44 680	41904
Минус незанятые жилплощади	7% (3 360)	7% (3 360)	7% (3 360)
Чистый доход по рентам	44 640	41 320	38971
Плюс дополнительный доход	480	480	480
Полный доход	45 120	41 800	39451

 

Теперь давайте посмотрим на три цифры, характеризующие полный доход: продавец дает нам официальную цифру 45 120 долларов; реальная цифра дохода за предшествующий год составляет 41 800 долларов и цифра дохода по расчетам нашей компании равна 39451 доллар. Для начала давайте сравним официальную цифру продавца с цифрой фактического дохода. О чем это может говорить? Что заявленный продавцом доход на 3320 долларов больше, чем реальный доход за предшествующий год (45 120 долларов -41 800 долларов). То есть продавец, ровным счетом ничего не зная о ваших способностях как менеджера, считает, что вы сможете значительно улучшить управление по сравнению с предыдущим годом. Это уже даже не лесть. Скорее это должно расцениваться как прямой обман.

Я уверен, вы уже догадались, что я формулирую свое предложение, игнорируя первые две цифры дохода, и использую только третью цифру, мою собственную, которая выведена с учетом реального дохода от арендной платы. Самое хорошее в этой стратегии то, что данные цифры легко отстаивать в процессе переговоров, потому что они отражают реальное состояние дел.

Все описанное выше показывает, как легко можно проверить размер дохода и как легко отследить противоречия в предоставляемых цифрах. Как я уже упоминал, размер дохода часто преувеличивают, поэтому нисколько не удивляйтесь, если разница между предоставленными продавцом данными и тем, что вы вычислили сами, будет выражена в тысячах долларов. Это обычное дело.

Прежде чем закончить наш разговор о доходах, давайте рассмотрим будущий потенциальный доход. Вспомните, что будущий потенциальный доход есть не что иное, как полный доход от собственности, который может быть получен при условии сохранения нынешнего уровня арендной платы, 100-процентного использования всей жилплощади и получению всех возможных дополнительных доходов.

В ходе проверки доходов вы сможете убедиться, что реальные размеры арендной платы значительно ниже рыночного показателя этой платы. Этот последний показатель может служить для вас этакой "верхней планкой", поэтому держите его в поле зрения. Это тот верхний предел, о котором мечтают все инвесторы, работающие с недвижимостью. Теперь же, когда мы завершили проверку доходов, самое время сосредоточить внимание на расходах.

 

Шаг 2: проверить расходы

 

Расходы - это вторая важнейшая переменная, на которую необходимо обратить внимание. Как я уже упоминал ранее, чистый операционный доход определяется путем вычитания расходов из доходов. В предшествующем разделе было подробно показано, что именно вам необходимо рассмотреть для того, чтобы оценить потенциальные возможности получения дохода с той или иной собственности.

В этом разделе вы узнаете, как оценить расходы. К получению картины текущих расходов следует переходить только после того, как проведена процедура проверки, доходов. В отличие от процедуры вычисления дохода, где наша цель состояла в том, чтобы достичь 100-процентной точности, в случае с расходами целью может быть достижение лишь подходящего для работы приблизительного результата. Все более мелкие подробности выяснятся позже, в самом процессе ведения дел. Это еще одна область, где вам может оказаться очень полезным содействие вашей команды.

Независимо от того, будете ли вы пользоваться услугами специальной компании по управлению недвижимостью, неплохой идеей будет позвонить в такую компанию, чтобы они помогли вам осмотреть и оценить все, что связано с управлением этой собственностью, - особенно если речь идет о большом здании со многими квартирами. Просто позвоните и скажите: "Я рассматриваю вариант покупки здания на восемь квартир и еще не пришел к определенному мнению, стоит ли мне управлять этим самостоятельно или нанять для этого какую-нибудь компанию. Мне хотелось бы, чтобы вы посмотрели это здание, после чего мы обсудили бы этот вопрос".

Час или немного больше, которые вы потратите на это вместе с представителем менеджерской компании, можно рассматривать как хорошую инвестицию. А если придется еще и заплатить за консультацию, то эти деньги тоже будут потрачены не зря. Поставьте цель получить от этой встречи двойную выгоду. Постарайтесь, во-первых, поучиться у них, как взяться за управление, и, во-вторых, узнать, как можно минимизировать расходы.

Имейте в виду, что на этом этапе ваша цель должна состоять в том, чтобы разобраться, какие услуги вам необходимы и в каких работах по ремонту или модернизации, возможно, нуждается здание. Позже, по ходу действия, вы сможете оценить это подробнее. В этот же момент вам необходимо набросать приблизительные цифры расчета относительно того, не поглотит ли необходимый ремонт всю вашу ожидаемую прибыль. Существует реальный принцип, позволяющий рассчитать, какие расходы являются достаточными, а какие должны рассматриваться как излишние. И в определении многих из этих затрат вам опять-таки может помочь представитель компании по управлению собственностью.

Цель всего этого упражнения состоит в том, чтобы составить для себя картину возможных расходов и постараться найти способы сделать все необходимое наилучшим образом при самых минимальных расходах. Это увеличит ваш чистый доход и повысит финансовый рейтинг вашей собственности. Так что же следует включить в число расходов? Отвечая на этот вопрос, мы должны обратиться к таблице официальных расходов, предоставляемой вам продавцом. Там будут представлены расходы, планируемые владельцем на текущий год (средняя колонка), и реальные расходы, которые он понес в течение предшествующего года. В приведенном примере данные примерно соответствуют тем, что были характерны для нашей собственности в Финиксе, которую мы ранее использовали в качестве примера из реальной жизни.

 

Расходы в долларах

	На одну квартиру	Предполагаемый расход на текущий год по данным продавца	Реальный расход за прошлый год
Ремонт и обслуживание	838	6700	8010
Коммунальные услуги	409	3273	3273
Налог на недвижимость	425	3400	3400
Страховка	125	1000	1000
Резерв на амортизацию	150	1200	-
Полный расход	1947	15573	15683
	28,8 м^2

 

Давайте более детально проанализируем эти цифры и добавим к ним наши предполагаемые расходы. Для начала посмотрим на графу "Ремонт и обслуживание".

 

	На одну квартиру	Предполагаемый расход на текущий год по данным продавца	Реальный расход за прошлый год	Расход по расчетам нашей компании
Ремонт и обслуживание	838	6700	8010	8010

 

Первым, что бросилось мне в глаза в этой таблице, было то, что по официальным данным продавца его предполагаемые расходы на текущий год оказались меньше, чем реальные расходы за предшествующий год. Продавец или брокер хотят, чтобы покупатели поверили, что по какой-то непонятной причине расходы на ремонт и

обслуживание должны с течением времени понизиться!

На деле же получается так, что продавец предсказывает, что ремонт и обслуживание в текущем году будут стоить на целых 1310 долларов меньше, чем реально стоили в предшествующем году. Но насчет этого есть простое и вполне определенное правило, которое гласит, что происходит нечто прямо противоположное: с течением времени недвижимость ветшает, и поэтому расходы на ее ремонт и обслуживание увеличиваются. Поэтому здравый смысл подсказывает: расходы по этой статье в наступившем году будут равны или больше, чем расходы в предшествующем году. Давайте просто не будем упускать этот момент из виду. Для того чтобы рассчитать расход на наступивший год, я просто воспользуюсь реальным расходом за прошедший год - 8010 долларов, зная, что даже эту цифру необходимо рассматривать как самую низкую из возможных и что со временем и ее, скорее всего, придется пересмотреть.

После этого посмотрим на графу коммунальных услуг.

 

	На одну квартиру	Предполагаемый расход на текущий год по данным продавца	Реальный расход за прошлый год	Расход по расчетам нашей компании
Коммунальные услуги	409	3273	3273	3273

 

По данным продавца, расходы на коммунальные услуги представляются равными реальным расходам по этой статье за предшествующий год. Но позвольте мне вас предостеречь: предприятия коммунального обслуживания имеют обыкновение из года в год постоянно повышать тарифы за свои услуги, в то время как в своей

таблице продавец этого вообще не учитывает. В данном случае мы пошли у него на поводу, но можно очень просто узнать и реальные цифры - для этого нужно позвонить в соответствующую компанию.

А как обстоят дела со следующей графой в таблице расходов - "Налог на недвижимость"?

	На одну квартиру	Предполагаемый расход на текущий год по данным продавца	Реальный расход за прошлый год	Расход по расчетам нашей компании
Налог на недвижимость	425	3400	3400	3400

 

 

Расходы по налогу на недвижимость определяются очень просто и почти с абсолютной точностью. Соответствующие данные для большинства районов обычно можно найти Б интернете. Просто зайдите на официальный сайт налогового инспектора соответствующего графства и найдите там раздел, посвященный недвижимости. После этого останется только найти нужный тип недвижимости, и вы получите все необходимые цифры на текущее время. В большинстве случаев вы будете иметь возможность увидеть не только размеры налога на недвижимость на предшествующий год, но также и его проектируемую ставку на ближайшие год или два. Выпишите их и используйте для оценки расходов на текущий год.

Кроме того, необходимо знать, что продажа и покупка недвижимости часто приводят к увеличению положенных на нее налогов, - желательно проконсультироваться по этому вопросу с членом вашей команды, который является специалистом по этим вопросам. Чтобы упростить процесс оценки расходов, в данном случае я просто принимаю цифры, предоставленные продавцом.

Следующим пунктом идет расход на страхование.

 

	На одну квартиру	Предполагаемый расход на текущий год по данным продавца	Реальный расход за прошлый год	Расход по расчетам нашей компании
Страхование	125	1000	1000	1200

 

Бизнес страхования находится в постоянном движении, и принятые ставки могут довольно сильно изменяться в разных компаниях. Я предложил бы обратиться к нескольким страховым агентам, чтобы узнать их цены, и потом использовать эти цифры в ваших расчетах. Так как ваш бизнес находится в процессе роста, вы

можете выбрать для своей недвижимости специальную программу страхования, которая обеспечит вам неплохую экономию. Мы сами именно так и поступаем и ежегодно заново рассматриваем договоры по страхованию.

В нашем анализе расходов по недвижимости, расположенной в городе Финиксе, основываясь на моем личном опыте, мы увеличили цифру расходов по этой статье до 1200 долларов в год.

И наконец, давайте рассмотрим графу "Резерв на амортизацию".

 

	На одну квартиру	Предполагаемый расход на текущий год по данным продавца	Реальный расход за прошлый год	Расход по расчетам нашей компании
Резерв на амортизацию	150	1200	-	1200

 

Резерв на амортизацию - это фонды, которые вы должны отложить для неизбежно предстоящих расходов по замене той части вашей недвижимости, которая поддается износу, например деталей сантехники, ковров, крыши и т. д. Я просто прихожу в ярость, когда вижу, что продавец за прошедший год не захотел потратить даже пятака на амортизацию, как это хорошо видно из таблицы. А кроме того, он или его брокер еще имеет наглость предлагать покупателю потратить на это дело целых 1200 долларов - и уж поверьте, для меня это отнюдь не сюрприз. Эти цифры дают мне понять, что замена многих элементов постройки откладывалась на потом и, по всей видимости, реальные расходы по этой статье даже превзойдут цифру 1200 долларов. Для составления предложения на покупку я буду вынужден оставить цифру 1200 долларов, но после личного посещения здания мое мнение на этот счет может существенно измениться.