ТОП 10:

ПРАВИЛЬНО РАССЧИТАННЫЕ РАСХОДЫ



 

На этом этапе мы уже имеем цифры, которые позволяют нам произвести окончательный анализ. Чтобы это сделать, мы должны взять калькулятор и подсчитать общую сумму путем сложения всех расходов, которые были выведены выше. Но имейте в виду, что мы до этого момента еще не посещали сам объект недвижимости, и что как только мы это сделаем, нам, по-видимому, придется еще раз пересмотреть свои цифры на основании того, что мы там увидим. Общие цифры примут такой вид:

 

  На одну квартиру   Предполагаемый расход на текущий год по данным продавца Реальный расход за прошлый год Расход по расчетам нашей компании
Ремонт и обслуживание 838 6700 8010 8010
Коммунальные услуги 409 3273 3273 3273
Налог на недвижимость 425 3400 3400 3400
Страховка 125 1000 1000 1200
Резерв на амортизацию 150 1200 - 1200
Полный расход 1947 15573 15683 17083
  28,8 м2      

 

Посмотрите на графу полного расхода, и вы уведите, как отличаются цифры. Как вы можете видеть, это отличие весьма существенно: 15 573 доллара и 17 083 доллар. Это составляет 1510 долларов (17 083 доллара - 15 573 доллара) - расходы на недвижимость по нашим расчетам и согласно официальному предложению продавца. И если вы приобретете собственность, не проделав данного упражнения на расчеты, то эти 1510 долларов могут с самого начала подорвать доходность всего вашего начинания.

 

Шаг 3: рассчитать чистый доход

 

После того как вы определили ваш потенциальный доход от данной недвижимости и имеете хороший расчет относительно расходов, вам необходимо рассчитать чистый доход. Это очень важная цифра, потому что, в конечном счете, именно по ней вы будете определять вашу цифру, представленную в предложении на покупку.

Чтобы ее вычислить, вы должны просто вычесть из вашего дохода ваши расходы. Хорошо, если вам повезет и вы получите в результате этого расчета число со знаком "плюс". И чем больше оно окажется, тем лучше. Но прежде чем радоваться, когда увидите искомую цифру, которая является одним из главных показателей размера вашего будущего денежного потока от недвижимости, вспомните, что в это число входит оплата за взятую вами ссуду на покупку.

Деньги, которые пойдут на оплату ссуды, будут определяться тем, сколько вы заплатили за собственность, размером вашего вклада наличными и процентной ставкой на ссуду.

 

ЧИСТЫЙ ДОХОД = ДОХОД - РАСХОД

 

Доход в долларах

 

  Официальные данные продавца Реальные данные за прошедший год Данные по расчетам нашей компании
Общий доход по рентам 48 000 44 680 41904
Минус незанятые жилплощади 7% (3 360) 7% (3 360) 7% (3 360)
Чистый доход по рентам 44 640 41 320 38971
Плюс дополнительный доход 480 480 480
Полный доход 45 120 41 800 39451

 

Расходы в долларах

 

  На одну квартиру   Предполагаемый расход на текущий год по данным продавца Реальный расход за прошлый год Расход по расчетам нашей компании
Ремонт и обслуживание 838 6700 8010 8010
Коммунальные услуги 409 3273 3273 3273
Налог на недвижимость 425 3400 3400 3400
Страховка 125 1000 1000 1200
Резерв на амортизацию 150 1200 - 1200
Полный расход 1947 15573 15683 17083
  28,8 м2      

 

Теперь осталась самая легкая часть работы. Возьмите ваш предполагаемый полный доход в размере 39451 доллар и вычтите из него предполагаемые полные расходы в размере 17 083 доллара, чтобы получить ваш чистый доход в размере 22 368 долларов.

Давайте теперь немножко ближе приглядимся к чистому доходу, чтобы составить себе о нем полную картину.

 

  Предполагаемая сумма на текущий год по данным продавца Реальная сумма за прошлый год Сумма по расчетам нашей компании
Полный доход 45120 41800 39451
Полный расход 15573 15683 17083
Чистый доход 29547 26117 22368

 

Эта таблица показывает жестокую реальность: представленный продавцом официальный чистый доход оказывается на целых 7179 долларов (29 547 долларов - 22 368 долларов) выше, чем чистый доход по нашим расчетам. Это весьма существенное различие, которое, что вполне возможно, обрекает на неудачу ничего не подозревающего покупателя. Поэтому повторюсь, чистый доход - это очень важная цифра, и буквально через несколько минут вы поймете, почему это так.

 







Последнее изменение этой страницы: 2019-05-19; Нарушение авторского права страницы

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.237.71.23 (0.004 с.)