Шаг 4: найти норму капитализации и сделать оценку собственности

 

Норма капитализации? Могу представить, что для вас это звучит несколько заумно - вам кажется, чтобы разбираться в таких материях, нужно не меньше трех лет корпеть в специальном учебном заведении. Но прежде чем вы с негодованием захлопнете книгу, позвольте вас успокоить. Во-первых, это только звучит сложно, а на самом деле все гораздо проще, чем кажется. В области цифр норма капитализации - это просто чистый доход, разделенный на цену покупки.

НОРМА КАПИТАЛИЗАЦИИ = ЧИСТЫЙ ДОХОД разделенный на ЦЕНУ ПОКУПКИ

 

Теперь вы, наверное, думаете: "Ну, Кен, ты даешь! Как же я смогу по этой формуле вычислить норму капитализации, когда все еще не знаю цены, за которую куплю данную недвижимость. Ведь именно ее-то я и должен вывести в результате всех этих упражнений. Так что, говори не говори, а без высшей математики здесь не обойдешься". На самом деле все очень просто. Цена покупки в данном случае - это, фактически, тенденция, характерная для закупочных цен на аналогичные строения на вашем рынке недвижимости. Так что эту очень сложную цифру вы можете действительно очень легко получить от своего брокера, агентов по продаже недвижимости и даже из официальных предложений на покупку собственности.

Люди, занимающиеся бизнесом - члены вашей команды, - будут хорошо знать норму капитализации для вашего рынка недвижимости или помогут вам ее рассчитать, равно как и все необходимые для этого промежуточные цифры.

Чтобы определить, сколько фактически стоит недвижимость, - другими словами, произвести оценку стоимости, - вы просто должны разделить чистый доход на норму капитализации. Число, которое вы при этом получите, и будет оценкой стоимости. В предыдущей формуле то же число было названо ценой покупки. И именно эта оценка должна стать цифрой, фигурирующей в вашем первоначальном предложении на покупку недвижимости.

 

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ИЛИ ЦЕНА ВАШЕГО ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ = ЧИСТОМУ ДОХОДУ, разделенному на НОРМУ КАПИТАЛИЗАЦИИ

 

Теперь давайте вернемся к нашему примеру из реальной жизни. Норма капитализации, используемая для недвижимости в городе Финиксе, формально равна 8,74% - именно такая норма обычно используется брокерами по недвижимости. На этом этапе я буду использовать только эту норму капитализации. Нет никакого смысла тратить много усилий на то, что может нам понадобиться лишь значительно позже, если понадобится вообще. Так что разделим наш чистый доход на нашу норму капитализации, получив при этом оценку собственности и цену для первоначального предложения о покупке. Она будет равна 255 926 долларам.

22 368 долларов разделить на 0,0874% равно 255 926 долларов. Отсюда следует, что предлагаемая цена покупки не должна превышать цифру 256 тысяч долларов.

Наконец-то мы дошли до этого момента! Мы получили цену предложения о покупке! Но кое-чего здесь все еще не хватает. О да, вы, вероятно, заинтригованы вопросом, какую цену запросил за ту же недвижимость продавец. Не буду испытывать ваше терпение и сразу же скажу - запрошенная цена составляла 338 тысяч долларов. Вы, конечно же, подумали, что это звучит слишком круто.

Есть индикатор, позволяющий наглядно рассчитать, насколько завышена данная цена. Если вы купили собственность, заплатив наличными 10% от всей суммы, это можно приравнять к выплате наличными 25 524 доллара при займе, исходящем из ставки процента, равной 7,5%. Теперь вспомните рассчитанную нами цифру чистого дохода. Давайте я вам в этом помогу - данная цифра была равна 22 368 долларам. Теперь вы видите, в чем проблема? Данный доход не может покрыть даже ваших расходов по выплате займа, не говоря уж о том, чтобы что-то осталось лично для вас. Другими словами, если бы вы купили данную недвижимость за официально выставленную цену - 338 тысяч долларов или хотя бы даже за 300 тысяч долларов, вы сразу получили бы отрицательный денежный поток - деньги не притекали бы к вам, а, наоборот, утекали из вашего кармана.

И наконец, может быть, вы думаете, что я взял этот пример случайно, из материалов, распространяемых какой-то маленькой брокерской фирмой-однодневкой, служащие которой просто не разбирались, что к чему? Ничуть не бывало. Как раз все было совсем наоборот. Это формальное предложение на покупку было подготовлено и распространялось одной из крупнейших брокерских компаний нашей страны.