Глава 5. Не покупайте земельные участки на болоте

В следующий раз, когда будете ехать на работу или забирать из школы своего сына или дочь, вместо того, чтобы стрелой промчаться по автостраде, по которой вы уже ездили раньше сотни раз, сбавьте скорость и бросьте взгляд на то, что делается справа и слева от дороги. Может быть, мне следовало бы выразиться иначе: время от времени посматривайте в зеркальце бокового обзора (а то, вертя головой по сторонам, вы еще можете во что-нибудь врезаться). Но главное - найдите время, чтобы оглядеться вокруг. Я тоже, как и вы, каждый день совершаю на машине один и тот же путь. И мне всегда казалось, что я знаю, что лежит по обеим сторонам дороги. Вы, вероятно, тоже так думаете. В конце концов, разве вы не проезжаете каждый день между теми же самыми коттеджами, теми же самыми магазинами, теми же самыми многоквартирными домами; разве не паркуетесь перед тем же самым офисным зданием? Да, это так, но хотелось бы обратить ваше внимание вот на что. Такой тип знаний, которые вы получаете, пока сидите за рулем по дороге на работу, может оказаться для вас очень опасным, когда вы захотите начать инвестировать в собственность. Первые впечатления и наружный вид городских улиц и всего, что их окружает, - иначе говоря, того, что можно назвать рынками недвижимости или их подразделениями, - часто бывают обманчивыми. Так можно легко купить что-то такое, о чем вы ничего не знаете.

Вы наверняка слышали историю (совершенно достоверную) о том, как множество земельных участков, расположенных посреди болота, были проданы ничего не подозревающим покупателям, - и не только во Флориде, но почти в каждом большом городе и маленьком поселке по всей Америке. В каждом городе есть свое "болото". Вы знаете, что таким болотом являются те инвестиции, которые затягивают вас, высасывают из вас все ваши ресурсы и ничего не приносят взамен. Так давайте же обратимся непосредственно к этому примеру, чтобы научиться, как выводить дела подобного рода на чистую воду и давать отпор аллигаторам бизнеса, подкрадывающимся к нам со всех сторон.

Если мы чему-то можем научиться у всех этих бедняг, которые купили заболоченные участки в надежде на этом быстро разбогатеть, так это, в первую очередь, потому, что: Рынок важнее, чем та собственность, которая на нем выставлена.

Я всегда поражаюсь тому, как много надо всего знать относительно любого рынка недвижимости, пусть даже самого маленького - размером всего в несколько кварталов. То, что вы можете увидеть в отношении этого поверхностным взглядом, не более чем начало. И только когда я знаю, что изучил этот район действительно хорошо, начинает что-то проясняться.

В данной главе я покажу вам, как увидеть то, что стоит за внешним видом домов и участков, избежать "заболоченных" мест и увидеть истинную картину дел на рынке недвижимости, а также на тех частях, на которые он делится. А в процессе этого вы научитесь объективному взгляду на вещи - очень важной способности, когда дело идет об инвестировании в недвижимость.

 

Проблема с "внутренним чувством"

Слишком многие люди покупают инвестиционную недвижимость "по наитию" или повинуясь "внутреннему чувству". И хотя важно прислушиваться к внутренним инстинктивным побуждениям, необходимо понимать, что они не что иное, как результат опыта, а не что-то такое, заложенное в нас от рождения. Последнее не более чем вымысел.

Люди не рождаются с готовыми знаниями. Я полагаю, что никто не способен, не предприняв ни одной попытки в этой области, опираясь только на инстинктивное знание, понять, чем одна сделка, касающаяся инвестиций в недвижимость, лучше, чем другая. Это совсем не просто. На деле такое наивное представление может привести вас только к ошибкам с самого начала вашей деятельности. Так что в течение первых двадцати лет работы я посоветовал бы вам поберечь свои внутренние чувства и постараться к ним не прислушиваться. Правильное начало должно включать только один важный элемент: сознательную работу по оценке вашего рынка недвижимости и его элементов.

Вы должны детально изучить ту область, на которую нацелились, и стать в этом деле истинным знатоком - не ради того, чтобы кичиться своими знаниями, а для того, чтобы, в конечном итоге, найти свою самую лучшую недвижимость, которая будет удовлетворять всем вашим требованиям и в течение длительного времени приносить устойчивый доход. Это цель, к которой мы должны стремиться. Если вы сможете это сделать, остальное не будет трудным. А это, в свою очередь, сводится к тому, чтобы привлечь и сохранить жильцов и съемщиков, от которых непосредственно и будет поступать ваш денежный поток и прибыль.

Я уже довольно длительное время занимаюсь бизнесом, но и я не полагаюсь исключительно на какой-то отработанный с годами "инстинкт". Например, прежде чем вложить капитал в прибрежный район города Портленда, мы с компаньоном немало потрудились. Вы, конечно же, читали то, что я рассказывал в предыдущей главе: как мы вели поиск в интернете, посещали различные сайты; о том, как мы провели двухдневный марафонский бег по встречам с нужными людьми на месте, и о кампании последующих телефонных звонков. И честно говоря, выбора - делать это или не делать - у нас не было. Знание обо всем, что касалось портлендского рынка недвижимости и прибрежного района как его подразделения, было для меня единственной возможностью составить реалистический план получения будущих доходов из этой области. Это был единственный путь инвестирования, на котором я чувствовал себя комфортно. Знание рынка снаружи и изнутри является ключевым  моментом для того, чтобы ваш проект оказался жизнеспособным.

Отыскивание реальных фактов является чем-то противоположным желанию "довериться внутреннему чувству". В предшествующей главе, при обсуждении моего метода исследования, я коснулся нескольких важных концепций, которым дам более детальное определение ниже. Эти концепции имеют важнейшее значение для понимания полной картины рынка недвижимости и его подразделений.

 

Спрос и предложение

Когда дело идет об инвестировании в недвижимость любого вида, особенно в недвижимость, сдаваемую внаем, моя первейшая цель состоит в том, чтобы удостовериться, что я точно узнал все о спросе и предложении в этом районе.

Я не веду речь о каких-то сложных оценках; вся задача относится к использованию базовых экономических понятий. Предложение определяется как число объектов арендной собственности, выставленных на данный рынок недвижимости или в каком-то его районе. В идеальном варианте предложение должно быть низким, а спрос - высоким.

Спрос можно определить по числу людей, которые ищут возможность снять жилье. Предложение легко определить. В Портленде мы обратились с этим вопросом к людям из нашей только-только начинавшей создаваться команды, а именно к брокерам и менеджерам по работе с собственностью. Они располагали детальными данными, включая название собственности, ее размеры, адрес местонахождения и дату строительства. Вы тоже должны искать помощь такого рода: зачем вам делать всю эту работу самостоятельно?

С другой стороны, определение спроса - дело несколько более хитроумное. Я оцениваю его, базируясь на высоте ставки арендной платы. Если какое-нибудь подразделение рынка характеризуется высоким уровнем этого показателя, то спрос можно считать большим. Если низким - то спрос вялый. Иной индикатор спроса - это распространенность специальных льгот для привлечения квартиросъемщиков. Если постоянно рекламируют такие льготы, значит, спрос на жилье в данном районе стоит низко, если же предоставление жилья в аренду совершенно не сопровождается никаким предоставлением льгот, значит, спрос велик. Это лишь некоторые из внешних признаков.

Другой фактор, который необходимо рассмотреть при определении соотношения спроса и предложения, - это то, какой характер предложение может приобрести в будущем. Под этим я понимаю любую возможную новую недвижимость, предназначенную под аренду, которая в данный момент находится на той или иной стадии создания - от первоначального планирования до получения разрешения на начало строительства. Будущее предложение является важнейшим показателем того, какова будет ситуация с недвижимостью в данном районе в долговременной перспективе.

Если проведенное вами исследование показывает, что предложение превышает спрос, то вам следует держаться от этого рынка подальше или, по крайней мере, поискать какой-нибудь рынок получше. Потому что в этом случае ваша работа по поиску арендаторов, созданию денежного потока и повышения доходности от принадлежащей вам собственности на данном рынке будет более тяжелой. И помните, что повышение ценности недвижимости, предназначенной для получения ренты, базируется на денежном потоке, который вы будете от нее получать.

В прибрежном районе Портленда, который мы выбрали для реализации нашего проекта создания жилого комплекса с видом на реку, спрос определенно превышал существующее предложение. Мы знали об этом, основываясь на наших личных разговорах с местными деятелями и на том факте, что в этом районе практически невозможно было снять жилье.

Для контраста могу привести пример маленького горного городка Фонтейн-Хиллз в Аризоне, где ситуация носит прямо противоположный характер. Собственность, предназначенная под сдачу внаем, включая большие жилые комплексы и огромное количество домиков на две семьи, совладений и коттеджей на одну семью, встречается здесь буквально на каждом шагу. Большая часть из них была недавно куплена предпринимателями-инвесторами, которые ухватились за это полные радужных надежд, а теперь ожесточенно борются, чтобы завоевать благосклонность у весьма небольшого числа жильцов, желающих снять квартиру или дом. Причины возникновения такого перекошенного рынка недвижимости не представляют никакой тайны. Их очень легко объяснить. Если же вам это непонятно, то я изложу все немного подробнее.