Глава 4. Может ли поиск собственности доставлять удовольствие.

На семинарах Богатого Папы Роберта Кийосаки, на которых я часто выступаю, посетители постоянно задают мне вопрос: "Как мне найти хорошую собственность для инвестирования?" Этот вопрос задают чаще других - и на то есть серьезная причина. В этой задаче есть что-то от поисков иголки в стоге сена, или, по крайней мере, так кажется людям, которые никогда не занимались этим прежде. Что вы обычно делаете: смотрите газеты, берете в офисах листы с коммерческими предложениями, лезете в интернет, ездите в автомобиле по окрестностям, высматривая недвижимость?

Удачная находка кажется делом случая. Информации относительно недвижимости очень много, так же как и путей ее получения. Возможно даже, слишком много. Поэтому точное знание того, какие из данных ресурсов информации являются наиболее ценными, и того, как получить к ним доступ, может помочь вам сэкономить время и избавит от многих разочарований.

В этой главе я продемонстрирую стратегию поиска собственности, без которой вы просто ничего не сможете добиться. Познакомившись с тем, как я работаю на совершенно новом рынке собственности, о котором я ранее ничего не знал, вы увидите, как действует мой метод поиска и что вы можете извлечь из этого для себя. Во всем этом в реальности нет абсолютно никаких уловок. Это значит просто вступить активно в игру, открыв путь для информации, доступной в рамках вашего рынка, зная при этом, куда смотреть и что делать.

Исследование рынка недвижимости очень похоже на подготовительную работу перед написанием курсовой в колледже. Может быть, вы еще помните то чувство, когда в первый раз пришли в библиотеку. Оглянувшись вокруг и увидя все эти книги, журналы, базы данных на компьютерах и микрофильмы (если вы примерно такого же возраста, как я, не знаю, существуют ли микрофильмы сейчас), вы, наверное, были ошеломлены. Вы знали, что информация, которую ищете, находится где-то здесь; проблема была в том, как ее найти во всем этом хаосе. Поэтому ваша первая курсовая работа наверняка далась вам труднее всего. Но по мере того как вы учились пользоваться системой поиска информации в этой библиотеке и знакомились с теми ресурсами, которые там имеются, следующие работы становились для вас все легче и легче. (По крайней мере, мне говорили, что это именно так.) Мои преподаватели из колледжа могли бы сейчас мною гордиться, потому что я в конце концов научился очень быстро отыскивать необходимую мне информацию. А кроме того, я научился тому, как сделать это игрой и забавой.

Мы тратим очень много времени на исследование рынков и объектов собственности, потому что, по моему мнению, недостаточно используем имеющиеся вокруг нас ресурсы, позволяющие значительно быстрее получить информацию и знания по этому вопросу. В данном бизнесе это значит: говорить с людьми, знакомиться с местностью, осматривать объекты недвижимости - даже если речь идет о недвижимости в вашем небольшом городке. Похоже, звучит разумно. Тогда давайте начнем разговор о методах.

Есть три специальных метода, описанных в этой главе, которые могут вам в этом помочь.

Во-первых, они дадут вам как бы моментальный снимок различных рынков и их подразделений в вашем городе. И чем более прилежно вы будете выполнять это исследование, тем более яркой будет эта картина. В последующих главах вы увидите, почему более яркая картина, полученная в данный момент, сможет сэкономить ваше время и деньги впоследствии.

Во-вторых, такое исследование покажет вам, как рынок будет влиять на ваши инвестиции в собственность.

И в-третьих, вы можете оказаться настолько удачливы, что найдете хорошую собственность уже на этой фазе исследования рынка (но особенно на это не рассчитывайте). Самый важный результат, который вы получите, - это общая картина рынка. Собственность же придет к вам несколько позже.

Я группирую те исследования, которые провожу в виде трех четко определенных и понятных категорий. Описание каждой из них приводится в трех помещенных ниже разделах.

 

Первый уровень исследования

 

Первый уровень исследования - это то, что я называю предварительным сбором материала. На этом этапе вам даже не надо выходить из дому. Это исследование проводится, когда вы еще не направляете свое внимание на собственность. В нашей практике, как это было, например, с работой по приобретению недвижимости на берегу реки в Портленде, штат Орегон, - даже до того, как мы прибыли в этот город. Хочу заметить, что не следует представлять дело так, что мы просто наугад вытащили из шляпы записку с названием "Портленд". Прежде чем мы приняли решение завести дела в Портленде, мы поставили своей целью провести должным образом первый уровень исследования - изучить все основные рынки недвижимости на западе Соединенных Штатов, чтобы выбрать тот, который нам больше всего подходит.

В это время наша компания очень сильно расширяла свои дела, и поэтому, естественно, возник вопрос: в какую сторону их расширить? Мы начали с того, что просмотрели через интернет все газеты и журналы по бизнесу в каждом крупном городе на западе США. Обо всем, что привлекало наше внимание, мы старались найти отдельные сайты (используя соответствующие ссылки в сайтах печатных изданий), а затем эти сайты просматривали.

Например, мы с помощью поисковой системы выходили на какой-нибудь город вроде Денвера и искали данные о росте его населения. Если их удавалось найти, мы открывали соответствующий сайт. Затем мы искали в этом сайте, к примеру, ссылку относительно сведений о финансировании школ. Если она была, мы открывали соответствующий сайт. Результаты поисков были очень интересными, особенно относительно города Портленда.

Во-первых, мы открыли, что рост этого города ограничен границей его административной территории, что, как мы чувствовали, должно было в будущем ограничить возможности постройки новой собственности для сдачи в аренду. С нашей точки зрения, это было очень неплохо!

Во-вторых, мы обнаружили, что в городе Портленде существовали очень прогрессивные планы развития его деловой части и системы транспорта: скоростного и обычного трамваев, сети автобусных маршрутов, такси и даже введения в будущем водных такси, курсирующих по реке Уилламетт. Мы также обнаружили, что в центральной части города существовал высокий спрос на работу и жилье, при том что картина развития занятости в будущем выглядела весьма благоприятно. Так начали вырисовываться контуры картины нашего будущего рынка. И эта картина выглядела весьма привлекательной.

Тогда мы перешли к изучению ограничивающих факторов. Мы узнали, что уровень безработицы в городской округе достигал целых 8,1%. Это было весьма важное открытие, потому что, когда мы сравнили этот уровень безработицы с уровнем, имевшим место в центральном районе города, мы поняли, что интерес для нас представляет только центр или, может быть, несколько отдельных маленьких кусочков территории в пригородах. Кроме того, центральная часть города была практически вся тесно застроена и возможности приобретения собственности были здесь даже хуже, чем в пригородной зоне. Так что наша задача не обещала быть легкой.

Всю эту информацию мы получили менее чем за один день, не отходя от моего рабочего стола в Финиксе в штате Аризона. В общем, хотя рынок собственности в Портленде и имел свои негативные стороны, мы были приятно удивлены его возможностями, и это нас увлекло. Мы просто не ожидали встретить столь благоприятную возможность. Когда мы начинали проверять Портленд, мы ожидали, что это будет город, пораженный массовым сокращением производства, страдающий от спада в лесной промышленности и сельском хозяйстве, к которым прибавились последствия таких современных экономических бедствий, как падение рынка акций и последствия трагедии 11 сентября 2001 года, которая произошла всего за четыре месяца до этого. Наше предвзятое мнение об этом районе базировалось на общей аляповатой картине, созданной средствами массовой информации, но, друзья мои, как оказалось, на деле это было совершенно не так!

Мы увидели, что Портленд - это динамично развивающийся современный город, жители которого заинтересованы в повышении качества своей жизни и имеют хорошие планы развития как на ближайшее время, так и на более отдаленное будущее. Кроме того, мы поняли, что сейчас центральная часть Портленда была одним из худших с точки зрения жилья мест на всем северо-западе США.

В Портленде хватало всего: и положительного, и отрицательного, но последнее нас вовсе не пугало. Вы, наверное, слышали, что в недвижимости главное - это покупать, пока цены стоят низко, и продавать, когда они поднимаются на максимально высокий уровень. В большинстве случаев возможность купить по низкой цене представляется тогда, когда на низком уровне наблюдается экономическая активность и когда пресса создает соответствующую атмосферу, говоря о данном городе или районе одни гадости. Именно так и обстояли дела в Портленде.

Я говорю все это не потому, что хочу побудить вас броситься покупать недвижимость в Портленде, а потому, что хочу разъяснить вам, что мы никогда бы не узнали о существовании такой ситуации, если бы не решили провести первый уровень исследования в отношении этого региона. Мы никогда не узнали бы о том, что центр города Портленда представляет собой хороший рынок недвижимости (из-за высокого уровня занятости в этом районе), что это район с большим будущим, с планами улучшений, прогрессивно развивающийся, что там высокий уровень цен и спроса на жилье. Все это были прекрасные новости для инвесторов в недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду под жилье, - наперекор картине, создаваемой средствами массовой информации. Мы знали, что не зря потратили время на работу в интернете.

 

Второй уровень исследования

 

Итак, мы приехали в Портленд хорошо вооруженные знаниями, почерпнутыми из интернета, - двое жителей пустыни из Аризоны, много месяцев подряд не видевшие дождя, из-за чего с деревьев в наших краях осыпалась вся листва. Но в Портленде весь пейзаж сверкал зелеными тонами, и такими же зелеными были и мы сами.

Мы плюхнулись в этот рынок, совершенно никого в нем не зная. Но зато мы были готовы начать второй уровень исследования, чтобы однажды приступить к созданию в этом городе команды, которая поможет нам понять местный рынок и, возможно, выведет нас на хорошую недвижимость. Исследование играет важную роль в укреплении позиций на рынке и нахождении людей, которые помогут вам делать свои дела.

Второй уровень исследования заключается в личных встречах - и мы не теряли времени даром. Еще до того, как мы приехали в город, мы сделали ряд звонков по телефону, чтобы условиться о встречах с менеджерами по недвижимости, брокерами, банковскими деятелями, предоставляющими займы, должностными лицами из городского управления и бизнесменами, связанными с нашим рынком, вроде издателя местной газеты с его разделом объявлений о сдаче внаем квартир.

По прибытии мы встретились с каждым из этих людей. Прежде всего, они были поражены объемом и глубиной наших знаний относительно их района. Они подтвердили все наши предположения и поддержали нас в наших основных идеях. Например, они подтвердили наше предположение о том, что нехватка нового жилья в центральной части города Портленда была большей, чем в любом другом регионе этого города, и что там имеется сильный спрос на жилье и работу. Они также подтвердили, что центральный район был не только динамичным и ориентированным на будущее и с этой точки зрения привлекательным для тех, кто там поселился, но также служил объектом притяжения для людей, живущих в других районах, - благодаря субботним ярмаркам, джазовым фестивалям, разнообразным развлечениям, проведению различных собраний, Розовому саду, парадам и многому другому. Поистине здесь скрещивались интересы всех жителей города.

Исследование первого уровня все же не дало нам полной картины - кое в чем мы ошибались. Люди, с которыми мы встречались, в свою очередь, удивили нас тем, что нарисовали еще более мрачную картину ситуации в отдаленных пригородах, чем мы представляли это себе до того. Там было значительно больше не сданной в аренду жилплощади, чем мы думали. Фирмы "Nike" и "Intel" создали в этих районах весьма значительные предприятия, но других рабочих мест практически не было. Так что общая картина ясно говорила о высокой степени риска.

В процессе переговоров мы пришли к выводу о необходимости сузить район, на который будет направлено наше внимание, и сосредоточиться исключительно на том, на что обратили внимание с самого начала, то есть на центре города. При любом экономическом спаде всегда разумно закрепиться на том участке рынка, который будет выходить из кризиса в первую очередь. Это верно для любой области бизнеса, идет ли речь о рынке акций, выпуске товаров или о вложениях в недвижимость.

Поэтому, оценив несколько региональных рынков недвижимости в Городе Портленде, мы решили, что самым прочным с этой точки зрения будет центр, - экономическое возрождение города начнется именно с него. К такому выводу мы пришли, основываясь на таких простых экономических факторах, как наличие спроса и предложения, наличие разнообразных рабочих мест и нехватка жилых площадей. Мы поняли, что если экономический подъем начнется, он начнется прежде всего с рынка недвижимости, приходящегося на центр города.

Еще в тот период, когда мы проводили ознакомительные встречи с местными предпринимателями, мы определенно сообщили им про свою цель - купить в городе жилой комплекс на 200 или более квартир - и попросили их помочь решить ряд возникающих в связи с этим вопросов вроде следующих: какие, по их мнению, есть в городе хорошие менеджеры по управлению собственностью, каких юристов они могли бы порекомендовать для работы по оформлению сделок и знают ли они каких-нибудь хороших бухгалтеров. Мы просили дать рекомендации в отношении каждого члена нашей будущем команды (согласно тому списку, который дан в предыдущей главе).

К тому времени, когда мы, через два дня, уезжали из Портленда, у нас уже сложилась весьма ясная картина местного рынка недвижимости, и мы сузили свои поиски, сосредоточившись исключительно на самом жизнеспособном его сегменте. У нас появилось несколько хороших кандидатур из числа тех людей, которые могли стать членами нашей команды, и получили сведения о нескольких объектах недвижимости, которые могли подойти для покупки. Параллельно с этим мы осмотрели местные достопримечательности, обедали с нашими новыми друзьями в лучших ресторанах и в целом с удовольствием провели время во время этой поездки в Портленд.

 

Третий уровень исследования

 

Когда мы вернулись в Аризону, мы не только с удовольствием вспоминали о том, какие зеленые деревья видели в Портленде, но и о том, что в этом городе есть благоприятные возможности для инвестирования. Но все же для того, чтобы решиться по-настоящему прийти на этот рынок, нам все еще чуть-чуть не хватало информации. Именно в этот момент наступило время включить в игру третий уровень исследования. Во-первых, мы позвонили каждому из тех, кого нам порекомендовали в качестве хорошего специалиста наши новые друзья, и задали им те же самые вопросы, которые задавали людям, с которыми впервые повстречались в Портленде. Мы не просто спрашивали их мнения, мы просили их указать нам те сайты в интернете, специальные аналитические бюллетени, адреса организаций, занимающихся планированием экономического развития, представителей городских властей и влиятельных местных бизнесменов, благодаря которым мы могли бы добавить последние штрихи к нашей картине ситуации на рынке недвижимости Портленда и подготовиться к тому, чтобы поймать благоприятную возможность, как только она представится. Так мы начали понимать, кто именно должен входить в нашу команду.

Через интернет мы подписались на общедоступные бюллетени, распространяемые по обычной или электронной почте, в которых приводятся списки агентов по недвижимости, брокеров, бизнесменов, занимающихся займами, и других профессионалов, которые могли быть для нас полезны. Всегда главное - это создать сеть. Когда это сделано, больше нет необходимости искать нужную информацию - к нам автоматически будет приходить огромное количество информации.

На протяжении всего этого процесса мы чувствовали себя как бы сыщиками, собирающими мельчайшие доказательства, чтобы прийти к какому-то заключению.

Привлекая других людей, мы могли получить объективный взгляд на вещи, сохраняя сосредоточенность на своей цели. Все это потребовало от нас определенных затрат времени. Из денежных же затрат, не считая карманных расходов, самыми большими были затраты на билеты авиакомпании "Alaska Airlines", которая доставила нас в Портленд, и те деньги, которые мы однажды потратили в ночном заведении на Пятой авеню. Но в любом случае речь идет о каких-то мелочах.

Главное, что мы ни копейки не заплатили за всю полученную в процессе этих исследований информацию. А в дополнение ко всему прочему, мы еще и приятно провели время. Почему бы и вам не попробовать поступать так же?

В конечном счете наш проект создания жилого комплекса с квартирами под наем преобразовался в проект реконструкции совладения. Исследования помогли нам превратить наше ординарное видение будущего проекта в нечто поистине экстраординарное. Мы почувствовали, что способны сделать свой важный вклад в возрождение этого района, предоставив его жителям и городу в целом именно то, в чем они нуждались.

Я никогда ничего не покупаю, предварительно детально не исследовав рынок. Даже в Финиксе, рынок недвижимости которого я знаю очень хорошо, я всегда предваряю любую покупку соответствующим исследованием. Ведь все меняется: рынки и их сегменты идут то вниз, то вверх; крупные проекты, такие как прокладка автомагистралей, изменяют взаимное отношение районов города и транспортные потоки между ними. Всегда что-нибудь да происходит.

В наше время благодаря интернету проводить исследования стало значительно легче, и этот процесс не требует почти никакого дополнительного времени. Все доступно через домашний компьютер в диалоговом режиме. Поэтому то, что было в свое время так же трудно, как написание первой курсовой работы в колледже, стало легким, как прогулка по пляжу. И вы вполне можете при этом рассчитывать получить высшую оценку за свою работу.