ТОП 10:

ГЛАВА 7. Это действительно алмаз?



Однажды кто-то мне сказал, что средний человек, прочитав книгу по ведению бизнеса, обычно запоминает из нее только от трех до пяти концепций. Всего-навсего от трех до пяти! В моей же книге до этого места уже было представлено множество концепций.

Так какие из них уже забыты, а какие - еще нет? Мне казалось, что в это утверждение относительно концепций трудно поверить, пока я не начал вспоминать, что мне запомнилось из тех книг, которые я недавно прочел. И вынужден был признать, что хорошо, если я запомнил хотя бы по три концепции из каждой такой книги. (Я всегда знал, что не отличаюсь какими-то особенными способностями.)

Ладно, я и не рассчитываю, что в отношении этой моей книги уровень восприятия прочитанного со стороны обычного человека претерпит хоть какое-то изменение. И у меня не будет никаких личных обид, если после прочтения данной книги вы не запомните из нее того или другого отдельного положения. Но я буду очень разочарован, если вы не запомните концепцию, которая будет изложена в данной главе. Фактически, даже если вы забудете все, что прочли в этой книге, одна эта глава, как я надеюсь, не просто западет вам в память, но и станет чем-то таким, к чему вы еще не раз будете вновь и вновь возвращаться. Потому что, если вы достигнете мастерства в решении задач, которые я излагаю ниже, ваша жизнь как инвестора, работающего с недвижимостью, которая сдается внаем, станет неизмеримо легче. Поистине неизмеримо!

Это верно, что ваш успех в данном бизнесе является результатом хорошей подготовки. Об этом я и хотел рассказать в предыдущих главах. Но независимо от того, как вы подготовлены, вы можете в одно мгновение все разрушить, если окажетесь неспособны отличить алмаз от кристалла циркония. Именно в этот момент вы станете на скользкую дорожку к плохой сделке.

Знаю, эти слова звучат страшновато. Но дело в том, что область, отделяющая черное от белого, очень невелика - а мне лично кажется, что и сама эта область тоже сделана из соединения белого и черного. Всякая сделка обязательно является или хорошей, или плохой, и, к счастью, совсем не трудно определить, когда она плохая. В этом случае вы видите, что просто не получаются кое-какие контрольные цифры. Другими словами, в этом случае предполагаемый денежный поток - то есть доход минус все расходы - оказывается выражен отрицательным числом или держится где-то около нуля.

Хорошая сделка определяется хорошими цифрами. В плохой сделке и цифры будут соответствующими.

Все сказанное кажется предельно тривиальным, да? Естественно - ничего нового здесь нет. Но вы были бы просто поражены, узнав, как часто инвесторы игнорируют эти простые истины. Они покупают недвижимость, основываясь на той цене, которую, как говорится, продавец берет "с потолка", или на чем-нибудь подобном, вместо того чтобы опираться на здравую оценку того, как эта собственность "будет работать". Ниже я привожу несколько принципов, которые нужно сразу же выкладывать на стол, как только вы начинаете работу по инвестированию в недвижимость.

· Заявляемая продавцом цена всегда неправильная.

· Вы обязаны сами определить стоимость собственности, которую собираетесь купить.

· Ценность недвижимости, рассчитанной более чем на одну семью, всегда должна основываться на денежном потоке от этой недвижимости.

 

Эти три принципа являются основной всего, о чем будет говориться в данной главе. Дело в том, что далее я буду излагать свою личную систему оценки стоимости недвижимости, рассчитанной более чем на одну семью. Она называется "Пять шагов оценки недвижимости", и я пользуюсь ею уже пятнадцать лет, неизменно получая прекрасные результаты. Вот ее краткая формулировка.

1. Проверить доход, который можно получить от данной собственности.

2. То же относительно расходов.

3. Рассчитать чистый доход.

4. Найти норму капитализации и сделать оценку собственности.

5. Вычислить сумму, необходимую на оплату ссуды, и ваш окончательный доход в наличных.

 

Я использую эти пять шагов, чтобы с самого начала рассчитать денежный поток от любой недвижимости и тем самым получить возможность узнать ее продажную стоимость. Для этого нужно рассмотреть все, что связано с расходами (включая расходы на оплату полученной ссуды или ссуд), а также все, что связано с доходами. В конце мы получим верную картину того, что представляет из себя данная собственность в финансовом отношении, и сможем сформулировать базовое предложение о покупке.

Вы поймете важность этого процесса, если обратите внимание на следующие рассуждения.  Стали бы вы вкладывать свои деньги во взаимный фонд, предварительно не поинтересовавшись его доходами за прошедший период времени? Стали бы вы вкладывать деньги в ежегодное пособие по старости, не узнав, какой процент от этих денег будете впоследствии получать? Скорее всего, не стали бы.

Хорошо, а теперь давайте подумаем, почему люди вкладывают деньги в недвижимость, не сделав разумной оценки того, каков будет доход от этих инвестиций? При инвестировании в недвижимость прибыль от инвестиции называют также "денежным потоком в наличных" - и это ваш чистый доход, выраженный в процентах от всей выплаченной вами суммы.

Например, если вы потратили 100 тысяч долларов на покупку собственности, а она приносит вам доход в размере тысячи долларов в месяц, ваш денежный поток в наличных будет равен 12% в год. Это не плохо. Но если та же самая собственность будет приносить вам в месяц 500 долларов, ваши 6% дохода могут показаться вам не стоящими затраченного на них труда.

Читая эту главу, вы поймете, почему может оказаться преждевременным выносить такое суждение. Кроме того, процесс, который я буду описывать в этой главе, позволит вам оценивать недвижимость без необходимости проведения ее реального осмотра. Вы не ослышались: более 95% наших предложений на покупку мы формулируем, дяже не посещая того района, где расположена недвижимость, - до того самого момента, пока оценка не будет сделана и не последует предложение на покупку. Да и что я мог бы в реальности получить от посещения недвижимости, чего не смог бы на этом этапе узнать от самого продавца?

Если бы я стал лично посещать каждый отдельный объект недвижимости, который моя компания рассматривает как возможную покупку, то должен был бы потратить на это все мое время и мне просто некогда было бы реально заниматься этими сделками. Так что на этой стадии я всецело полагаюсь на мою команду, которая должна позаботиться о том, чтобы заполнить любые пробелы в моих знаниях относительно изучаемой недвижимости.

Например, совсем недавно - на прошлой неделе - мы заключили соглашение типа эскроу относительно дома с 172 квартирами в городе Глендэйл, штат Аризона. При этом один из членов моей команды съездил, чтобы посмотреть собственность, в то время как все остальные изучали цифры. Переговоры относительно сделки продолжались приблизительно три недели, пока мы снова не вернулись к первоначально предложенной нами цене покупки. Те цифры, которые мы использовали для своей оценки, целиком пришли от продавца и брокера, выставившего собственность на продажу. Главное было правильно их истолковать. Конечно же, я никогда не покупаю собственность без того, чтобы не подъехать туда и не произвести полного осмотра, заглянув в каждую квартиру, и не проверить все цифры. Но при этом я даю возможность моей команде сделать за меня большое количество предварительных исследований.

Другая недвижимость, работу по которой мы ведем прямо сейчас, находится в Сан-Диего. Мы уже начали второй тур переговоров, но я до сих пор еще не был на этом объекте. Это показывает уровень доверия, которое я испытываю по отношению к моим партнерам и членам моей команды. Если они считают, что эту недвижимость стоит приобрести, то и я считаю, что это так, - недавно я полностью доверился их мнению, заключая сделку на 66 миллионов долларов.

С помощью этих двух примеров я хочу показать, что предложение о покупке - это не что иное, как возможность посмотреть цифры и вынести, базируясь на немногих основополагающих данных, обоснованное суждение относительно того, как данная собственность "будет работать" с точки зрения получения денежного потока.

Как это будет видно в следующей главе, вы сможете выяснить мельчайшие детали относительно недвижимости, как только согласуете, согласно контракту, получение этой информации. Это происходит, когда начинается период инспектирования, известный как "должное прилежание". Но давайте не будем забегать вперед и вернемся к Пяти шагам оценки недвижимости. Они дадут нам информацию, которая позволит сказать относительно данной инвестиции "идет" или "не подойдет".

 







Последнее изменение этой страницы: 2019-05-19; Нарушение авторского права страницы

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 34.200.236.68 (0.009 с.)