ТОП 10:

Это факт, что население тянется за рабочими местами.



 

Высказывание о том, что жители приходят туда, где есть рабочие места, абсолютно верно. Это подтверждает поток приезжих, устремившийся в Хьюстон в Техасе в конце 1970-х и начале 1980-х и в Финикс в Аризоне за последние двадцать лет или около того. Создайте рабочие места - и люди придут вслед за ними.

Высокая занятость может быть очень выгодной с точки зрения инвестирования в недвижимость для получения ренты, но сначала необходимо убедиться, что вы разобрались во всей картине в целом. Даже городах большим количеством рабочих мест все равно могут оказаться слишком перенасыщенными жилыми зданиями, и, таким образом, тонкий баланс спроса и предложения окажется нарушенным в сторону предложения.

В городе Скоттсдэйл, из-за его местоположения, предложение жилых зданий было весьма ограниченным. Это способствовало тому, что вакантных рабочих мест было много, а плата за жилье - высокой. В противоположность этому Фонтейн-Хиллз, не испытывавший трудностей в территориальном росте, давал возможность для строительства избыточного количества жилых домов, и поэтому свободных рабочих мест здесь было значительно меньше, а цены на жилье были существенно ниже. Фонтейн-Хиллз мог быть вполне благополучным с точки зрения получения арендной платы городом, даже не имея большого количества рабочих мест, и именно так дело и обстояло прежде, до того, как в середине 1990-х годов не начался бум строительства жилья. В конечном итоге, город, испытывающий огромный наплыв посетителей каждую зиму и проживающих здесь только часть времени, может рассматриваться как неплохой рынок для недвижимости под жилье.

Стоит рассмотреть также и вопрос о стабильности рабочих мест. Когда вы оцениваете рынок недвижимости и его подразделения с точки зрения наличия рабочих мест, обратите внимание на то, насколько они устойчивы. Есть ли здесь обладающие хорошей репутацией компании? Будет ли постоянно сохраняться возрастающий спрос на изделия или услуги этих фирм? Относятся ли они к разнообразным отраслям хозяйства? Все это может указать на стабильность рабочих мест.

Давайте посмотрим с этой точки зрения на город Хьюстон в 1980-е годы. Бизнес недвижимости под жилье пережил здесь сначала бум, а потом, когда нефтяная промышленность потерпела крах, она потащила за собой вниз банки, отели, компании, специализирующиеся на строительстве жилья, и огромное количество других

фирм. По всему городу стояли пустые квартиры, и для того чтобы привлечь квартиросъемщиков, владельцы домов и менеджеры предлагали просто смешные пакеты дополнительных льгот, включая такие, как право не платить за жилье на протяжении первых шести месяцев, бесплатное подключение телевидения и бесплатную охрану. Существенное снижение занятости может оказать большое влияние на всю экономическую ситуацию в данном районе.

 

НАСЕЛЕНИЕ

 

Если среди множества факторов вам захочется выбрать один, важнейший, то - пожалуйста, его можно сформулировать так: вся недвижимость, предназначенная под ренту, существует только потому, что есть люди, которые в ней живут!

Как мы уже установили, вы нуждаетесь в качестве базы в устойчивом и растущем числе рабочих мест, но из этого также следует, что необходимо, чтобы в данном районе проживало много людей. Ведь все эти люди являются вашими потенциальными клиентами. Возможно, это трудно понять начинающему инвестору, рассчитывающему сделать "большое дело" на покупке коттеджа на одну семью, который стоит в самой отдаленной части города, среди полного бездорожья. Но дело обстоит именно так. Хотя этот коттедж может быть чудесным и внешне сделка покажется очень выгодной, на деле все будет бессмысленным, если поблизости не окажется ни одного человека, который согласится его арендовать.

Из этой книги вы узнаете, что, когда рынок определен, ключ к успеху будет находиться непосредственно в самой собственности, а ее оценка представляет собой важнейшую операцию, которую и надо произвести в отношении этой собственности, - с точки зрения того, как она работает сейчас и как будет работать в будущем. Под этой оценкой я подразумеваю следующее определение: какой доход может принести данная собственность, каковы расходы на нее и каково соотношение этих двух величин. Все это зависит от состояния рынка съемщиков.

Конечно, люди перемещаются туда, где есть рабочие места. Но они также переезжают и туда, где им больше нравится жить соответственно их личным пристрастиям и интересам. Поэтому каждый рынок недвижимости имеет "свое лицо". Это довольно неопределенная концепция, и мне кажется, что проще воспользоваться примерами, чем пытаться описать этот фактор на словах.

Если вы когда-нибудь бывали на Венис-Бич в Калифорнии, то знаете, что это часть рынка недвижимости Лос-Анджелеса, которая имеет свое особое лицо и своих характерных обитателей. Прежде всего, это городок, расположенный на калифорнийских пляжах, при одном упоминании которого в воображении сразу же возникают все те развлечения и свободный образ жизни, которые на протяжении десятилетий рекламировали через коммерческие радиопередачи, кино и песни Калифорнийское управление туризмом, Голливуд и группа "Бич-бойз".

Во-вторых, это такое подразделение рынка недвижимости, которое даже среди других курортных пляжных районов имеет свою особую репутацию молодежного района с предельно "современным" образом жизни.

Купите недвижимость на Венис-Бич, и этим все будет сказано. Стиль жизни и "лицо" Венис-Бич постоянно притягивают множество людей вполне определенного склада.

В качестве противоположного примера можно привести пример с Добсон-Ранч, одним из районов города Финикса. Это очень хорошо обустроенный жилой район, но у него нет своего "лица", которое могло бы привлечь людей какой-то определенной категории. Без всякого сомнения, это очень хорошее место для проживания, особенно для людей семейных, с детьми, но оно не вызывает в воображении никакого конкретного образа, который мог бы привлечь обитателей из других мест. Я более чем уверен, что никто из читателей этой книги никогда о нем даже не слыхал.

Другие районы, которые сразу же приходят на ум, когда я думаю об их "особом лице" и образе жизни, это Ки-Уэст в штате Флорида и Коронадо-Айленд в Калифорнии. И тот и другой являются знаменитыми фешенебельными курортами. Еще один пример - это Вистлер в Британской Колумбии. Это название неразрывно связано с горнолыжным спортом и фантастическими высокогорными пейзажами. Гиг-Харбор в штате Вашингтон является меккой для любителей парусного спорта. Аспин в Колорадо - место, где катаются на лыжах, и благодаря этому оно пользуется широкой известностью. И, наконец, Скоттсдэйл в штате Аризона известен ярким солнцем, лужайками для гольфа, лечебными водами и хорошими магазинами.

Все это известные места, имеющие свое характерное "лицо", но практически в каждой местности есть свои районы с подобными же характеристиками, хотя и не столь известные в масштабах всей страны, но привлекающие особым укладом жизни людей из своего региона.

Возьмите, к примеру, районы, пользующиеся известностью в масштабе штата Аризона: Личфилд-Парк, который однажды прославился благодаря своей военно-воздушной базе Люк и множеству ферм; агломерация города Финикса, сейчас известная как стремительно растущий и развивающийся центр; спортивный комплекс в окрестностях Глен-дэйла и торговые точки на каждом углу. Мил-авеню, часть города Темпл в Аризоне, хорошо известна как молодежный, веселый, артистический центр, связанный с расположенными здесь колледжами. Я надеюсь, что приведенные примеры позволили вам понять, что такое "лицо" и стиль жизни того или другого жилого района.

 

Местности с ясно выраженным "лицом" притягивают к себе население почти так же эффективно, как и новые рабочие места.

 

Приманка в виде красивых построек и ясно выраженного "своего лица" в городах, испытывающих недостаток рабочих мест, может оказаться соблазнительной даже для самых опытных инвесторов, включая и меня самого. Может соблазнить, но не подцепить на крючок! Красивые здания производят сильное впечатление, но меня они привлекают только там, где имеется многочисленное население и где я знаю, что это впечатление не исчезнет сразу же после заключения сделки.

Вот когда строения приносят прибыль, тогда я могу спокойно наслаждаться их красотой. Так что, если вы не игрок из Лас-Вегаса, который играет наудачу, держитесь подальше от тех рынков недвижимости, которые не обладают какой-либо привлекательностью для людей.

Теперь, когда вы знаете некоторые условия, при которых рынки недвижимости бывают привлекательными для жителей, вам следует узнать, как определить уровень заселенности вашей области.

Это еще один случай, когда в игру должна вступить ваша команда. Поговорите с официальными лицами вашего города, посетите их сайты в интернете и организуйте встречи. Помните, что, как налогоплательщик, вы даете те деньги, из которых они получают свое жалованье. Вы их клиент, за обслуживание которого заплачено.

Сделайте все возможное, чтобы получить достоверные данные относительно населения, а если они будут болтать вам о каких-то нереальных цифрах, попросите изложить вам те факторы, которые видятся им необходимыми для оптимального сценария развития района.

Если любой из этих источников, по предположениям, будет иметь тенденцию к уменьшению численности населения - это плохой признак. Но, по крайней мере, это значит, что лица из городской администрации проявили по отношению к вам честность.

Я всегда ищу реальные, а не фантастические цифры и оцениваю все, что мне сообщают, с этой точки зрения. В дополнение к наличию рабочих мест или особенного, притягательного для людей лица города можете обратить внимание также на следующие факторы.

· Прокладка новых автомагистралей или расширение существующих. Это приводит к изменению автомобильных потоков и меняет взаимное расположение различных районов: то, что казалось далеким, неожиданно оказывается вблизи. В конце концов, как мы уже говорили ранее, с точки зрения инвестирования даже очень неплохо, когда рядом с принадлежащим вам коттеджем планируется проведение новой автомагистрали.

· Хорошо спланированные и благоустроенные районы. Существуют проекты по созданию крупных комплексов - целых жилых районов или даже городков, в которых жилье гармонично сочетается с наличием рабочих мест, что может привлечь большой приток жителей. Создание таких комплексов обычно сопровождается шумными рекламными кампаниями, на которые не жалеют денег, как это было с Добсон-Ранч, о котором я упоминал ранее в этой главе.

· Новые спортивные сооружения вроде стадионов и крытых спортивных комплексов. Очень часто сердцем возрождающегося города или городского района становится какое-нибудь крупное спортивное сооружение. Эти сооружения привлекают в данный район десятки тысяч людей и открывают для инвестирующих в недвижимость всевозможные благоприятные возможности. Новая ледовая арена для хоккейной команды "Финикс койотес", сооруженная в Глен-дэйле, оказалась одним из самых важных проектов, недавно реализованных поблизости от Личфилд-Парка, города, переживающего бум, о котором мы недавно говорили.

· Создание новых или расширение существующих высших учебных заведений. Высшие учебные заведения всегда привлекают население и обеспечивают в эту область устойчивый приток новых обитателей - студентов, преподавателей и тех, кто работает в различных фирмах, обслуживающих учебные заведения. Мил-авеню, являющееся частью города Темпл, относительно которой мы говорили ранее, находится на расстоянии пешей прогулки от университета штата Аризона.

· Районы, подвергающиеся реконструкции. Наш проект создания жилого комплекса на берегу реки является блестящим примером реконструкции района. Идеальное центральное местоположение, благожелательное отношение местных властей и аура "крутизны", которая, как правило, окружает реставрируемые старинные объекты, превращают такие проекты в центры притяжения населения. Людей очень привлекает то чувство удивления, которое возникает, когда при реконструкции старые, исторические здания приобретают новую "начинку" и современный лоск.

· Казино. Казино привлекают массы людей, которые во время выходных или просто вечером после работы (а может, и в течение всей ночи) хотят поставить на удачу, чтобы выиграть большие деньги. Недаром же говорят, что во время золотой лихорадки 1849 года настоящую золотую жилу нашли не те, кто копал землю, а те, которые сдавали золотоискателям жилье и обеспечивали их съестными припасами. То же самое верно и относительно современных золотоискателей - людей, играющих в казино.

· Военные базы. Далеко не весь военный персонал, служащий на базе, живет на ее территории. Инвестирование в недвижимость, расположенную рядом с крупными, принадлежащими государству объектами чаще всего приносит хороший доход. Только будьте начеку: как бы базу не закрыли, пока вы будете копаться, потому что в наше время, когда правительство сокращает военные расходы, это случается довольно часто.

· Региональные аэропорты. Город Скоттсдэйл может служить прекрасным примером того, насколько ценной может оказаться недвижимость по соседству с аэропортом. Аирпарк - квартал, примыкающий к аэровокзалу, служит настоящей гаванью для различных предприятий малого бизнеса, а они, в свою очередь, притягивают в этот район тех, кто строит жилые здания и коттеджи. Не повредила им также и новая, украшенная рекламами, шикарная автострада, связывающая аэропорт с остальной частью города Финикса.

· Перемещения производственных мощностей крупных компаний. Когда фирма "Boeing" переместила свои мощности из Сиэтла в Чикаго, вместе с этим туда передвинулись и тысячи рабочих мест. Это было очень плохо для Сиэтла, но прекрасно для Чикаго. Такие передвижения мгновенно приводят к росту населения.

· Крупные мероприятия государственного масштаба. В 1962 году Всемирная ярмарка возродила центральную часть города Сиэтла и оставила после себя такое наследство, как известная телебашня "Космическая игла", которая и теперь, спустя 40 лет, привлекает массы туристов. Олимпийские игры также могут изменять жизнь целых городов, как это было с Играми 1996 года в Атланте и 2000 года - в Солт-Лейк-Сити. Даже такие, повторяющиеся каждый год события, как проведение Суперкубка, могут всесторонне оживить экономическую ситуацию в каком-нибудь городе или районе благодаря новому притоку денег со стороны.

 

Это только некоторые из факторов, которые могут привлекать население, и если вы видите, слышите или читаете что-либо о таких возможностях, то знайте, что это хорошие показатели - предвестники будущего роста.

Подобные проекты и разработки обычно приводят к изменению лица того или иного города, а такие изменения имеют тенденцию приносить прибыль инвесторам, делающим вклады в недвижимость. Но не упустите при этом кое-какие дополнительные моменты, которые перечисляются ниже.

· Эластичность рынка. Убедитесь, что рост рынка недвижимости или его подразделения не слишком зациклен на каком-то одном-единственном факторе. Другими словами, если существует только один главный работодатель, создающий почти все рабочие места в данном регионе, то прежде чем инвестировать, хорошенько подумайте. Потому что, если этот единственный создатель рабочих мест вздумает переехать в другой город, вместе с ним уедут и все выгоды от инвестиций. Вам же нужен такой рынок, который мог бы эффективно противостоять любым неожиданностям. Именно таким образом какое-то время тому назад компания "Motorola" навредила городу Финиксу - для многих других городов это могло бы иметь поистине разрушительные последствия. Но сильная и разнообразная экономика и энергичные действия компаний малого бизнеса смогли минимизировать негативные последствия от этих событий.

· Диверсифицированная экономика. Я стараюсь не иметь никаких дел с регионами, экономика которых носит однобокий, не диверсифицированный характер. Уже не раз происходили и еще будут происходить случаи, когда рынок недвижимости падает, став жертвой какого-либо одного сектора промышленности, внезапно терпящего крах. Так было с Питтсбургом, Хьюстоном, так было с Детройтом и совсем недавно в районах, прилегающих к заливу Сан-Франциско, когда лопнул "пузырь" компаний, работающих в интернете.

· Освоенность региона. Первопроходцы остаются в истории, овеянные романтической славой, но мне почему-то никогда не хотелось стать одним из них. Забираться в "глушь" может оказаться слишком накладно и рискованно. Я никогда не пытаюсь создать какую-либо "волну", а просто смотрю и подыскиваю момент, когда она уже наберет силу, чтобы ею воспользоваться, - и тогда начинаю строить.

· Возможности населения. Я всегда тщательно изучаю экономические возможности населения в отношении жилья на том или ином рынке. Если коттеджи на одну семью слишком дороги для большинства обитателей этого района, то хорошим вариантом становится инвестирование в многоквартирные дома. Так обстоит дело в больших городах, таких как Нью-Йорк и Сан-Франциско, которые привлекают очень много людей, большинство из которых не могут позволить себе купить или снять отдельный коттедж. Ищите такие рынки, на которых стоимость жилья намного превышает стоимость его аренды. Чем ближе будут друг к другу эти две цифры, тем тяжелее вам будет находить и удерживать арендаторов.

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ

 

Когда разговор идет о недвижимости, местоположение считают одним из важнейших факторов, - по крайней мере, так утверждает большинство специалистов. И я с этим согласен. Но, по моему мнению, этот фактор следует оценивать не только с точки зрения географии, но и основываясь на таком факторе, как соотношение спроса и предложения. Только после того как проведена оценка района с позиции таких критериев, как хорошие перспективы в области занятости и роста населения, я перехожу к важнейшим физическим факторам, которые, как доказывает опыт, влияют на ценность недвижимости.

 

· Большое значение имеет то, чтобы ваша недвижимость была хорошо видна из проезжающих мимо автомобилей. Чем больше автомобилей будет проезжать мимо и чем большее число водителей будут видеть вывеску "Сдается внаем", тем выше ваши шансы на успех. Реклама, обращенная к автомобилистам, - одна из самых эффективных и, конечно же, одна из наиболее эффективных с позиции стоимости. Если ваша недвижимость расположена на улице, по которой никто не ездит, вам придется обращаться к другим, более дорогим и менее эффективным методам рекламы. А это почти неизбежно уменьшит ваш доход, потому что, чем хуже реклама, тем меньше жильцов, а чем меньше жильцов, тем ниже денежный поток.

· Желательно, чтобы ваша недвижимость имела какие-нибудь яркие индивидуальные особенности. Должно быть что-то такое, чего нельзя найти везде и всюду. Например, наш проект в Портленде был характерен тем, что был единственным объектом недвижимости, расположенным прямо рядом с рекой, в том районе, который пользовался огромной популярностью у местных жителей. Это как бы остров, который каждый из нас мечтает для себя найти. Вот хороший пример фактора, о котором я говорю.

· Хорошо, чтобы недвижимость располагалась в районе, где уже существует высокий спрос на жилье. Некоторые из инвесторов считают, что они не могут себе позволить даже смотреть на недвижимость, расположенную в таких районах, так как она-де им не по карману. Я часто слышу такие заявления на семинарах Богатого Папы. Но на самом деле ничего невозможного здесь нет - всякая недвижимость вам по карману, даже в самых дорогих районах, - если вы покупаете ее по разумно рассчитанной, основываясь на том, как вы будете с ней работать, цене, а не на той цене, которую взбредет в голову назначить продавцу. В следующих главах вы сможете узнать больше о том, как это сделать, но уже теперь знайте, что никогда не стоит исключать возможности приобретения собственности в самых престижных районах.

 

Если по-другому посмотреть на эти три фактора, которые необходимо учитывать при покупке недвижимости, то легко заметить, что все они сводятся к одной простой истине: нужен высокий спрос и низкое предложение. В этом суть оценки рынка недвижимости. Проводя анализ, оставайтесь на почве реального и умейте точно разглядеть будущее развитие данного рынка, основываясь на его существующем положении. Ведь вложенный капитал должен окупаться как сейчас, так и в будущем. Так что вот первый шаг к заключению хорошей сделки - знать ваш рынок лучше, чем кто-либо другой.







Последнее изменение этой страницы: 2019-05-19; Нарушение авторского права страницы

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 34.204.202.44 (0.012 с.)