Шаг 1: проверить доход, который можно получить от данной собственности

 

Даже в том случае, если продавец полностью раскрывает перед вами свой текущий доход, получаемый от арендной платы с данной недвижимости, - устно или путем составленного по всей форме документа, - вам необходимо это проверить. Доход от недвижимости - это первый и, возможно, самый важный фактор, который вы должны учитывать, когда собираетесь покупать инвестиционную собственность. В отличие от дома, предназначенного для вашего собственного проживания, закладная на который обеспечивает банку гарантию за счет всех ваших личных активов, недвижимость, в которую вы инвестируете ради дохода от аренды, по большей части

получает гарантийное обеспечение за счет потенциала получения дохода от самой этой недвижимости. Поэтому, если вы сразу же не проверите доход, вы все равно должны будете сделать это позже для банка, когда у вас может не оказаться для этого подходящего времени. И к тому же одна эта переменная может сообщить вам что-то такое, что сразу же покажет, стоит ли дальше заниматься данной недвижимостью.

Теперь, прежде чем идти дальше, давайте определимся с некоторыми терминами. Есть три типа дохода, которые можно рассматривать применительно к любой собственности: фактический доход, потенциальный фактический доход и будущий потенциальный доход.

· Фактический доход. Это полный доход от собственности, полученный на протяжении последних 12 месяцев.

· Потенциальный фактический доход. Это полный доход, который мог бы быть получен с данной собственности за последние 12 месяцев, если бы все единицы жилплощади были полностью сданы, а также были бы использованы все прочие дополнительные возможности получения дохода.

· Будущий потенциальный доход. Это полный доход, который мог бы быть получен при рыночном уровне оплаты за жилье, существующем на сегодняшний день, если бы все единицы жилплощади были полностью сданы, а также были бы использованы все прочие дополнительные возможности получения дохода.

 

Так уж заведено, что большинство владельцев недвижимости пытаются продать ее, определяя свою цену на основании будущего потенциального дохода с этой недвижимости. С вашей же точки зрения, выгоднее всего оценивать стоимость покупки по фактическому доходу. Я всегда стараюсь идти этим путем - в качестве базы использовать данные о том, как собственность "работает" в данный момент и сколько денег она реально приносит. Я предпочитаю покупать недвижимость как бы "по оптовым ценам". Если вы покупаете недвижимость, основываясь на том, как она могла бы "работать", и на том доходе, который она могла бы приносить в будущем, - то есть на будущем потенциальном доходе, - то можно сказать, что вы покупаете недвижимость "в розницу". И этого нужно стараться любой ценой избежать. Правильно покупать - это значит покупать "оптом". Когда вы покупаете оптом, уровень оплат по вашей закладной будет ниже, а это значит, что вы делаете максимальным ваш доход на данную собственность.

Учитывая важность указанного выше различия между оптовой и розничной покупкой, следуя принципу "доверяй, но проверяй", просмотрите все номера в списке в задней части брошюры, которую вы можете получить у брокера или продавца недвижимости. Эти брошюры обычно имеют почти одинаковый формат и стандартное содержание. Как правило, на обложке находится фотография здания, а с обратной стороны большое количество цифр, которые отображают то, как "работает" данная собственность. Эти цифры ни в коем случае не следует просто принимать на веру, так как часто они оказываются основательно раздутыми.

Только не начинайте сразу же пускать молву про то, каким ненавистником брокеров является Кен Макэлрой, - лучше сначала прочтите, что написано внизу на каждой из таких брошюр. И вот что вы увидите. "Данная брокерская фирма не дает никаких гарантий и не несет никакой ответственности за содержание данной брошюры. Независимое подтверждение точности и полноты данной в брошюре информации предоставляется на ответственность читателя. Любые предположения, мнения или используемые в брошюре оценки могут использоваться только в качестве примера и не могут рассматриваться как точное отображение текущего или будущего состояния собственности".

Эта юридическая оговорка совершенно ясно показывает, что смышленый инвестор должен проверять все без исключения цифры, напечатанные в такой брошюре. Если вы этого не будет делать, у них уже заранее заготовлен ответ: это ваше личное упущение.

Ниже приводится пример того, как надо проверять цифры дохода от типичной собственности, напечатанные в какой-либо брошюре. Данные в этом примере я взял от одного реального объекта недвижимости, расположенного в Финиксе, штат Аризона. Давайте начнем с таблицы данных о жилплощади и взимаемой арендной плате.

 

ТАБЛИЦА ДАННЫХ О ЖИЛПЛОЩАДИ И ВЗИМАЕМОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЕ

 

Таблица данных о жилплощади и взимаемой арендной плате является одной из форм подачи информации, обычно используемых в брошюрах, посвященных недвижимости, сдаваемой в аренду. В ней приводится число квартир, их тип, площадь и размер взимаемой арендной платы. Цель в том, чтобы дать вам картину дохода по каждой квартире и в целом для данного объекта недвижимости. Например:

 

Число квартир	Тип	Кв. м	Всего кв.м	Взимается ренты ($)	Всего ренты ($)	Ренты на кв. м ($)
6	1/1	65	390	*475	2850	7,3
2	2/1	75	150	*575	1150	7,7
8		67,5	540	*500	4000	7,4

 

* В данный момент арендная плата составляет в среднем 480 долларов для квартиры с двумя спальнями и 422 доллара для квартир с одной спальней.

 

Я использую Таблицу данных о жилплощади и взимаемой арендной плате для проверки рентного дохода с данной собственности и, основываясь на опыте своей работы, могу сказать, что почти никогда не встречал, чтобы эти таблицы точно отображали картину получаемого дохода. Поэтому очень важно разобраться, как читать и анализировать данную информацию.

Давайте посмотрим на приведенную выше таблицу немного внимательнее. В данном случае владелец дает вам информацию о том, что полная арендная плата, получаемая с восьми квартир данной собственности, равна 4 тысячам долларов в месяц - эта цифра основана на сложении цифр из колонки "Всего ренты". Но в предшествующей колонке, где даны ренты по каждой из квартир, перед цифрами продавец поставил маленькие звездочки, что должно указывать на факт, что реальные арендные платы ниже, чем указано в таблице. Обратите внимание на то, что напечатано мелким шрифтом под таблицей. Неопытный покупатель, глядя на таблицу, мог бы прийти к выводу, что фактический доход от данной недвижимости действительно составляет 4 тысячи долларов. Но реальность в том - и это признается самим продавцом (что, между прочим, случается довольно редко), - что 4 тысячи долларов - это только будущий потенциальный доход, основанный на самых высоких арендных платежах, которые могут быть установлены на данном рынке недвижимости (причем неизвестно, случится ли это когда-нибудь в действительности).

Теперь давайте посмотрим, как изменится общая картина дохода с данной недвижимости, если мы вставим в таблицу реальные размеры ренты.

 

Число квартир	Тип	Кв. м	Всего кв.м	Взимается ренты ($)	Всего ренты ($)	Ренты на кв. м ($)
6	1/1	65	390	*422	2532	6,5
2	2/1	75	150	*480	960	6,4
8		67,5	540	*437	3492	6,5

 

 Теперь, когда в таблице показаны реальные цифры арендных платежей, становится ясно, что средний уровень арендной платы за одну квартиру, который был показан продавцом или брокером, был на целых 63 доллара выше, чем та, которая взималась в реальности. За двенадцатимесячный период это составляет 6048 долларов - то есть, если бы вы купили данную собственность, основываясь на тех данных, которые официально предоставил продавец, вы бы в первый же год обнаружили, что ваш доход оказался более чем на 6 тысяч долларов ниже ожидаемого. Не очень-то веселенькое открытие!

Но что будет, если продавец не покажет в своей брошюре реальных размеров ренты - в виде примечания, напечатанного мелким шрифтом (а обычно они так и поступают)? Тогда вы должны попросить у него ведомости об оплате ренты и, используя приведенные там цифры, самостоятельно произвести вычисления. Даже если в брошюре есть примечание, напечатанное мелким шрифтом, вы все равно должны проверить и эти цифры, сравнив с теми, что содержатся в реальных платежных ведомостях о взимании арендной платы. Как говорится, доверяй, но проверяй!